Troisième chambre civile, 21 décembre 2023 — 22-21.518

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 décembre 2023 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 845 F-D Pourvoi n° U 22-21.518 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 DÉCEMBRE 2023 Mme [R] [N], veuve [T], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° U 22-21.518 contre l'arrêt rendu le 25 août 2022 par la cour d'appel de Bourges (chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme [L] [U], épouse [F], domiciliée [Adresse 2], 2°/ à la société L'Immobilière Guignard, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], défenderesses à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, trois moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Rat, conseiller référendaire, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme [N], de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de Mme [U], après débats en l'audience publique du 14 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Bourges, 25 août 2022) et les productions, par acte authentique du 8 juin 2017, Mme [N] (l'acquéreur) a acquis de Mme [U] (la venderesse) une maison d'habitation par l'intermédiaire de la société L'Immobilière Guignard (l'agent immobilier). 2. La venderesse avait hérité de l'immeuble à la suite du décès de sa mère, survenu le 17 mai 2016. 3. Soutenant avoir découvert des fissures et des lézardes après avoir détapissé les murs, l'acquéreur a, après expertise, assigné la venderesse et l'agent immobilier aux fins d'annulation de la vente sur le fondement du dol et, subsidiairement, de résolution de la vente pour défaut de délivrance conforme et en garantie des vices cachés. Examen des moyens Sur le deuxième moyen Enoncé du moyen 4. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en résolution de la vente formée sur le fondement de la garantie vices cachés, alors : « 1°/ qu'il est interdit de dénaturer les éléments produits aux débats ; qu'en l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la "présence d'une lézarde au droit d'un passage de noeud de canalisation, situé dans la cave sous le mur de refend du RDC" était pour Mme [N] "non décelable, car la chaufferie est sans éclairage zénithal (absence de fenêtre) " alors que concernant "le caractère d'ignorance de la part de la venderesse" l'expert judiciaire a au contraire précisé qu'elle était "sans caractère d'ignorance"; qu'il résulte ainsi des termes clairs et précis du rapport d'expertise judiciaire que la venderesse, Mme [F], n'ignorait aucunement la présence d'une lézarde au droit d'un passage de noeud de canalisation, situé dans la cave sous le mur de refend du rez-de-chaussée; qu'en énonçant néanmoins que "s'il ressort du rapport d'expertise que le désordre d'ordre structurel est grave [...] il en ressort également [...] que Mme [F] ne disposait pas plus d'informations qu'elle (Mme [N]) à cet égard" de sorte que "la clause d'exonération de la garantie des vices cachés stipulée par les parties doit recevoir application", la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise judiciaire et méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les éléments de la cause ; 2°/ que tout jugement doit être motivé ; que le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs ; que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause; qu'en l'espèce, les juges du fond ont à juste titre constaté que les vices déplorés par Mme [N] existaient avant la vente, qu'ils n'étaient pas visibles dans toute leur ampleur lors de celle-ci et que le désordre structurel est grave pour exiger dans un bref délai des travaux de réfection jusqu'à la réalisation desquels le grenier doit rester inexploité ; qu'en déboutant néanmoins Mme [N] de sa demande de résolution de la vente pour vices cachés au motif que "la clause d'exonération de la garantie des vices cachés stipulée par les parties doit recevoir application", sans répondre aux moyens pertinents de l'exposante qui faisait valoir que si Mme [F] n'avait jamais habité la maison, il résulte néanmoins des pièces versées aux débats qu'elle connaissait la maison, qu'elle avait hérité de sa mère, depuis de nombreuses années et notamment avant les travaux litigieux de 2010, que l'existence d' "