Loyers commerciaux, 11 janvier 2024 — 19/11382

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 19/11382 N° Portalis 352J-W-B7D-CQZE2

N° MINUTE : 1

Assignation du : 26 Juin 2019

Jugement de fixation

JUGEMENT rendu le 11 Janvier 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. RICHEMOND [Adresse 2] [Localité 5]

représentée par Maître Vincent BROCHET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0196

DEFENDERESSE

S.A. NEW HOTEL représenté par son Directeur Général Monsieur [I] [O] [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par Maître Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 07 Septembre 2023 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 02 septembre 2009, la SCI RICHEMOND a consenti le renouvellement d'un bail commercial à la SAS NEW HÔTEL portant sur des locaux à usage d'hôtel meublé sis [Adresse 1] à [Localité 11].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2009 et pour un loyer annuel en principal de 110.000 € par an.

Par acte extrajudiciaire du 30 octobre 2017, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er mai 2018 moyennant un loyer annuel de 192.000 € en principal.

Par mémoire préalable adressé en lettre recommandée avec accusé de réception du 21 février 2019, la bailleresse a demandé la fixation du loyer de renouvellement à 192.000 € par an à compter du 1er mai 2018.

Elle a saisi le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS par assignation du 26 juin 2019.

Par jugement avant dire droit du 10 janvier 2020, le juge des loyers a ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2023, la SCI RICHEMOND sollicite :

- la fixation du prix du bail renouvelé le 1er mai 2018 à 192.000 € HT et HC par an - qu'il soit jugé que ce loyer portera intérêts au taux légal à compter de la date de notification du mémoire le 21 février 2019, ainsi que la capitalisation desdits intérêts - la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 6.000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.

Dans son dernier mémoire du 04 septembre 2023, la SAS NEW HÔTEL sollicite :

- la fixation du prix du bail renouvelé à 116.743 € HT et HC par an à compter du 1er mai 2018 - le rejet des demandes de la SCI RICHEMOND - la condamnation de la bailleresse à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire - de rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir s'il était fait droit à ses prétentions, qu'elle soit écartée le cas échéant.

L'affaire a été retenue à l'audience du 07 septembre 2023, mise en délibéré au 23 novembre 2023 et prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant du loyer renouvelé

L'article L.145-36 du code de commerce dispose que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État.

Présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux. L'exploitation d'une activité annexe à l'activité principale n'exclut pas la qualification de monovalence.

Tel est le cas des locaux donnés à bail en l'espèce, leur caractère monovalent, à usage d'hôtellerie, étant admis et déjà constaté par le jugement avant dire droit du 10 janvier 2020.

En vertu de l'article R.145-10 du même code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

La méthode hôtelière actualisée consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxe déterminée à partir des prix réellement praticables au regard de la catégorie de l'établissement, de sa situation et de ses caractéristiques immobilières, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle, un taux d'occupation prenant en compte la catégorie de l'établissement et son implantation, un pourcentage sur recette et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n'ayant pas fait accession au bailleur.

Les parties s'accordent po