Loyers commerciaux, 18 janvier 2024 — 20/02081

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 20/02081 N° Portalis 352J-W-B7E-CRX5D

N° MINUTE : 3

Assignation du : 13 Février 2020

Jugement de fixation

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[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

JUGEMENT rendu le 18 Janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. LA FARNESINA représentée par son président Monsieur [B] [T] [Adresse 8] [Localité 6]

représentée par Maître Laure SAGET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0197

DEFENDEUR

Monsieur [K] [J] domicilié : chez SCA MESSIEURS [Z] ET CIE [Adresse 1] [Localité 6]

représenté par Maître Anne-Cécile LEMAIRE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0497

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 31 Octobre 2023 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 1999, modifié par avenant du 2 mai 2001, la société Messieurs [Z] et Cie, aux droits de laquelle vient M. [K] [J], a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée La Farnesina, des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d'un immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1999, pour l'exercice d'une activité principale de « restaurant et à titre accessoire, d'épicerie fine, traiteur, boissons, vins et spiritueux et produits alimentaires, et notamment commercialisés sous la marque PROCACCI ; salons de thé (avec licence IV), glaciers et vente à emporter ; le commerce de tous produits et matériels liés à l'épicerie fine, la gastronomie et le vin, la décoration ou l'art de vivre », moyennant un loyer annuel progressif, fixé à la somme de 450.000 francs hors charges et hors taxes la première année.

Par avenant en date du 11 juin 2009, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2009, moyennant un loyer de 103.865,12 euros hors taxes et charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 mai 2018, la société La Farnesina a signifié à M. [K] [J] une demande de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2018.

Par mémoire préalable notifié le 17 octobre 2019, la société La Farnesina a sollicité la fixation du loyer à compter du 1er juillet 2018 à la somme de 80.500 euros annuels hors taxes et hors charges, soutenant que le loyer de renouvellement devait être fixé à la valeur locative, inférieure au montant du loyer plafonnée, estimée à la valeur de 1.200 euros/m² pour une surface pondérée de 89 m² et déduction du montant de la taxe foncière, selon une expertise amiable du cabinet [Y] et Associés.

Les parties n’étant pas parvenues à un accord, la société La Farnesina a saisi le juge des loyers commerciaux par actes d’huissier délivrés les 13 et 18 février 2020, lequel, par jugement rendu le 8 mars 2021 a, notamment, constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2018, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, a désigné en qualité d'expert M. [C] [D] et a fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 21 février 2022.

Il conclut :

* à une valeur locative de base de 1.300 €/m²/an, soit, 123.500 € /an (1.300 € m²P X 95 m²P), soit après application d’abattements au titre de la taxe foncière (2%), des travaux de mise aux normes (5 %) et lié à la présence d’un barrage filtrant (15%), et d’une majoration pour droit de terrasse de 3,5 %, une valeur locative de 100.652,50 € /an arrondie à 100.650 € HT HC /an. * à un loyer plafonné de 112.798,67 € HC HT/an.

Aux termes de son mémoire préalable après expertise n°2 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 août 2023, la société La Farnesina demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2018 à la somme de 80.000 euros/an HT HC, - juger que les trop perçus de loyers porteront eux-mêmes intérêts, terme par terme, au taux légal du jour de leur exigibilité jusqu’au jour du parfait paiement, - condamner M. [K] [J] au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [K] [J] en tous les dépens y compris les frais d’expertise, - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la société La Farnesina fait valoir en substance:

- que les locaux ne sont pas situés dans un secteur résidentiel mais se trouvent à proximité de l’ambassade des Etats Unis et dans le quartie