Chambre 5/Section 4 - LC, 23 janvier 2024 — 22/00001

COUR D’APPEL DE PARIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2024

Greffe des loyers commerciaux Affaire N° RG 22/00001 - N° Portalis DB3S-W-B7F-V5R5 Chambre 5/Section 4 - LC Minute n° 24/00068

S.C.I. JDS [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me Danielle PARTOUCHE-LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2059

C/

S.A.R.L. GARAGE DE L’ERMITAGE [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Georges-henri LAUDRAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0174

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Novembre 2023

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 février 2002, la société JDS a donné à bail commercial à la société Garage Jules Ferry des locaux exploités [Adresse 1], pour une activité d'atelier de réparation, peinture, carrosserie et garage automobile, pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2002 jusqu’au 28 février 2011. La société Diez est venue aux droits de la société Garage Jules Ferry. Le bail a été renouvelé le 10 février 2012 pour une période de 9 années à compter du 1er mars 2012 jusqu’au 29 février 2020.

Par exploit du 23 avril 2019, la société JDS a fait signifier à la société Diez un congé avec offre de renouvellement pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er mars 2020 moyennant un loyer annuel de 160.000 euros hors taxes et hors charges.

Dans le cadre de la procédure collective affectant la société Diez, une cession de son fonds de commerce est intervenue le 1er juillet 2020 au profit de la société Garage de l'Ermitage.

Par exploit du 30 décembre 2021, la société JDS a saisi le juge des loyers commerciaux auquel il demande de fixer le loyer à la valeur locative soit 120.000 euros hors taxes et hors charges. En réponse, la société la société Garage de l’Ermitage demande au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer annuel à la somme de 75.000 euros.

Par jugement du 8 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et désigné M. [G] pour y procéder avec pour mission de déterminer la valeur locative des lieux loués et donner son avis sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail dont la date est fixée au 1er mars 2020.

Aux termes de son rapport d’expertise en date du 4 avril 2023, M. [G] retient que le local est situé dans une zone moyennement attractive pour l’activité de garage automobile prévue contractuellement. Il indique que le bâtiment est ancien et dispose d’un local d’habitation attenant. Le bâtiment est composé d’un rez-de-chaussée doté d’une partie accessible depuis le [Adresse 1] et l’autre partie accesssible depuis le [Adresse 2]. Une mezzanine est accessible par une rampe d’accès un béton depuis la partie du rez-de-chaussée accessible depuis le [Adresse 3]. Le local est équipé d’une zone d’exposition fermée vitrée, d’un cabinet de peinture, de sanitaires et salles de repos, de ponts élévateurs. L’isolation y est sommaire voire inexistante. L’expert judiciaire estime que les locaux ne peuvent pas avoir d’autre usage que celui de garage automobile. Il évalue la valeur locative du local à 90.500 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son mémoire du 4 octobre 2023, la société JDS demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33, R. 145-3, R 145-6, L. 145-36, R. 145-10 et R. 145-23 et suivants du code de commerce, de :

1) A titre principal Fixer le loyer à la somme de CENT VINGT MILLE EUROS (90 500 euros) par an en principal, le montant du loyer en renouvellement des locaux situés à [Adresse 1] et ce, pour un renouvellement de bail de neuf années à partir du 1er mars 2020,

Dire que la taxe foncière est à la charge du preneur,

Dire et juger que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêt au taux legal, conformément aux dispositions de l’article 155 du Code Civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1154 du Code Civil,

Condamner la société GARAGE DE L'ERMITAGE ou paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Débouter la société GARAGE DE L’ERMITAGE de toutes ses demandes fins et conclusions,

2) En tout état de cause, Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société JDS estime à l’instar de l’expert que les locaux sont monovalents ce qui justifie le déplafonnement du loyer. La société JDS conteste les attestations prod