Troisième chambre civile, 25 janvier 2024 — 22-16.583

CIV. 3 VB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 janvier 2024 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 42 F-D Pourvoi n° E 22-16.583 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JANVIER 2024 La société Jaec, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° E 22-16.583 contre l'arrêt rendu le 10 mars 2022 par la cour d'appel de Grenoble (chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Euveka, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de Me Descorps-Declère, avocat de la société civile immobilière Jaec, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Euveka, après débats en l'audience publique du 5 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur , greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 10 mars 2022), la société civile immobilière Jaec (la bailleresse) a, les 12 mai et 29 septembre 2017, consenti à la société Euveka (la locataire) trois baux commerciaux sur des locaux dépendant d'un même immeuble. 2. Courant juillet 2018, la locataire a quitté les biens donnés à bail et a cessé le paiement des loyers. 3. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 2 août 2018, la locataire a justifié son départ par les agissements du gérant de la société bailleresse lui reprochant de s'être régulièrement introduit dans les locaux loués et d'y avoir eu des comportements déplacés envers plusieurs de ses salariées. 4. Le 7 décembre 2018, la bailleresse a assigné la locataire en paiement des loyers postérieurs au départ de celle-ci. 5. La locataire a reconventionnellement sollicité le prononcé de la résiliation des baux à effet du 2 août 2018. Examen des moyens Sur le premier moyen, pris en ses deuxième à quatrième branches, et sur le second moyen 6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le premier moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 7. La bailleresse fait grief à l'arrêt de prononcer, à la date du 2 août 2018, la résiliation des trois baux commerciaux et de rejeter ses demandes en paiement de loyers, alors « que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification ; que sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable ; que la mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat ; que lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent ; qu'en jugeant que le comportement de M. [O], gérant de la société bailleresse, était de nature à porter atteinte à la jouissance paisible des locaux loués par la société Euveka, dont le personnel était constitué à 80% de femmes et à justifier la résiliation du bail sans qu'il puisse être exigé de la locataire une mise en demeure préalable", pour justifier la résiliation unilatérale des baux litigieux par la société Euveka au mois d'août 2018, sans avoir caractérisé une situation d'urgence qui aurait dispensé le preneur de son obligation de mise en demeure préalable, la cour d'appel a violé l'article 1226 du code civil. » Réponse de la Cour 8. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 9. Selon l'article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. 10. Une telle mise en demeure n'a cependant pas à être délivrée lorsqu'il résulte des circonstances qu'elle est vaine (Com., 18 octobre 2023, pourvoi n° 20-21.579, publié). 11. La cour d'appel a retenu qu'il résultait des pièces versées aux débats qu'à l'occasion de visites journalières dans les locaux loués, le gérant