LOYERS COMMERCIAUX, 24 janvier 2024 — 23/04030

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 23/04030 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X22H Minute n° 24/00009

EXPERTISE

Grosse délivrée le : à

JUGEMENT RENDU LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 06 Décembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. SAMY prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE,

ET :

S.A.R.L. QUENTIN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 06 août 1994, monsieur [U] [K] a donné à bail commercial à madame [L] des locaux dans un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 3.117 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de bar, snack et activités connexes et complémentaires.

Le bail a été renouvelé, après délivrance d’une demande de renouvellement du bail par le preneur le 05 août 2003, puis le 06 août 2012 par acte sous seing privé du 10 avril 2012.

La SARL QUENTIN a acquis le fonds de commerce le 18 janvier 2017.

La SCI SAMY est devenue propriétaire du local par acte notarié du 31 juillet 2020.

Le 03 mars 2021, la SARL QUENTIN a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement de bail. Le bailleur est resté taisant pendant plus de trois mois, puis a fait signifier au preneur le 17 janvier 2023 un acte par lequel il sollicite la modification du montant du loyer.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 28 février 2023, la SCI SAMY a, par acte du 20 avril 2023, fait assigner la SARL QUENTIN devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 06 août 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI SAMY, soutenant les termes de son assignation, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

- à titre principal, fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 06 août 2021 à la valeur locative pour un montant annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023 sur le différentiel ayant couru compte tenu du loyer effectivement réglé pour la période considérée, et capitalisation des intérêts échus pour une année,

- à titre subsidiaire, avant dire droit sur la fixation du prix du bail renouvelé, ordonner une expertise afin de rechercher l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité et évaluer la valeur locative, et surseoir à statuer sur toutes les demandes dans l’attente du rapport d’expertise,

- condamner la SARL QUENTIN au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire éventuels,

- condamner la SARL QUENTIN à lui payer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI SAMY soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité sur la période du bail expiré entre le 06 août 2012 et le 05 août 2021, le secteur de chalandise concerné ayant connu une embellie de fréquentation tant résidentielle que touristique de nature à impacter favorablement le commerce de bar, brasserie, snack, exploité dans les lieux loués. Selon elle, les conditions locatives favorables, l’état des lieux loués adaptés à l’activité, et leur excellent emplacement justifient de fixer la valeur locative à la somme annuelle de 30.000 euros.

A l’audience, la SARL QUENTIN, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 15 mars 2023, demande au juge des loyers commerciaux de:

- à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 773,37 euros hors taxes et hors charges,

- à titre subsidiaire, avant dire droit