LOYERS COMMERCIAUX, 24 janvier 2024 — 22/09594

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 22/09594 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XKXV Minute n° 24/00008

EXPERTISE

Grosse délivrée le : à

JUGEMENT RENDU LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 06 Décembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. NESPRESSO FRANCE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 382 597 821, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Gaëlle Anne de LABRIOLLE, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

S.A.R.L. PLAISIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-Sophie VERITE, avocat au barreau de LILLE, plaidant et Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 22 juillet 2008, la SCI RUBIS, aux droits de laquelle vient la société PLAISIMMO, a donné à bail commercial à la SAS NESPRESSO FRANCE un local dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 555.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

Le 17 décembre 2020, le bailleur a notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 30 juin 2021, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 607.923 euros hors taxes et hors charges.

Le 15 février 2021, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 03 avril 2021 moyennant le prix de 378.000 euros.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 30 septembre 2022, la SAS NESPRESSO a, par acte du 9 décembre 2022, fait assigner la SARL PLAISIMMO devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 03 avril 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS NESPRESSO, soutenant son mémoire notifié par LRAR le 03 juillet 2023 et déposé au greffe le 03 juillet 2023, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de:

- débouter la société PLAISIMMO de l’ensemble de ses demandes,

- fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 03 avril 2021 à la valeur locative pour un montant annuel de 304.000 euros hors taxes et hors charges, avec intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyers à compter du 3 avril 2021, et capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

- à titre subsidiaire: * ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,

* fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 314.000 euros par an,

- en tout état de cause: condamner la société PLAISIMMO au paiement des dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de maître Laurent BABIN, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS NESPRESSO soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce qu’elle démontre que la valeur locative doit être fixée à la somme de 304.000 euros pour une surface pondérée du 403,03m2, valeur locative inférieure au loyer actuel, compte tenu des caractéristiques du local bénéficiant d’une très grande surface utile et pondérée, en rez-de-chaussée et de beaux volumes avec un éclairement naturel par verrière, mais présentant un faible linéaire de façade au regard de la surface de vente, et une configuration singulière des locaux s’élargissant sur la partie arrière avec de nombreux poteaux. Elle expose qu’il doit également être tenu compte de la destination restrictive des lieux loués dans le contrat de bail, et des obligations mises à sa charge au titre des travaux prescrits par l’autorité administrative, de l’impôt foncier, des taxes actuelles ou futures, de l’assurance, ces charges étant toutefois plafonnées, hors impôt foncier à 5.000 euros. Elle fait également valoir l’existence d’un droit de préférence du bailleur en cas de cession du fonds de commerce, et l’indexation annuelle du loyer. Elle soutient que si elle dispose d’un très bon emplacement, l’