LOYERS COMMERCIAUX, 24 janvier 2024 — 22/05177

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 22/05177 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W2ZN Minute n° 24/00006

EXPERTISE

Grosse délivrée le : à

JUGEMENT RENDU LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 06 Décembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. SAINT SERNIN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX,

ET :

S.A.S. EBBS - BUSINESS SCHOOL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 15 mai 2011, la SCI SAINT SERNIN a donné à bail commercial à la SAS EUROPEAN [Localité 3] BUSINESS SCHOOL (EBBS), à compter du 16 mai 2021, un local situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel initial de 118.500 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

Le 17 octobre 2019, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 16 mai 2020, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 175.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 19 novembre 2019, le preneur a fait signifier au bailleur son acceptation du principe du renouvellement du bail sans acceptation du montant du loyer sollicité qu’il souhaite voir maintenu au loyer tel qu’issu du contrat de location en vigueur.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 11 mai 2022, la SCI SAINT SERNIN a, par acte du 19 juillet 2022, fait assigner la SAS EBBS- BUSINESS SCHOOL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 16 mai 2020.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI SAINT SERNIN, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accuséé de réception le 1er décembre 2023 et déposé au greffe le 04 décembre 2023, sollicite du juge des loyers commerciaux de:

à titre principal: - fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 175.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 16 mai 2020, - condamner la société EBBS au paiement des dépens, - condamner la société EBBS à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire: - ordonner une expertise relative à la valeur locative, - réserver les frais et dépens.

La SCI SAINT SERNIN soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Ainsi, elle expose d’une part l’augmentation importante de la population étudiante à [Localité 3] au cours du bail expiré qui a eu une incidence sur l’activité de la société preneur, celle-ci ayant par ailleurs depuis délivré un congé pour le 15 mai 2023 pour s’installer dans de nouveaux locaux. Elle expose d’autre part la mise en service de la ligne D du tramway en décembre 2019 qui dessert immédiatement les locaux loués favorisant l’accès aux étudiants. Pour évaluer la valeur locative, elle indique que les locaux situés en centre-ville bénéficient d’une façade haussmannienne en bon état et son bien desservis. Elle conteste l’état de vétusté allégué par le preneur, des travaux ayant été réalisés pour améliorer le confort et le standing des lieux. Elle rappelle que la destination des lieux est conforme à l’usage, que le bail n’impose aucune charge exhorbitante de droit commun à la société locataire et que les facteurs locaux de commercialité ont évolué avec l’accroissement de la population étudiante et du réseau de transport. Au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage, elle soutient que le prix au m2 annuel ne saurait être inférieur à 195 euros.

A l’audience, la SAS EBBS BUSINESS SCHOOL, soutenant son mémoire remis au greffe le 05 décembre 2023, demande au juge des loyers commerciaux de:

à titre principal: - débouter la SCI SAINT SERNIN de ses demandes, - condamner la SCI SAINT SERNIN au paiement des dépens, - condamner la SCI SAINT SERNIN à lui payer une indemnité d