Troisième Chambre, 1 février 2024 — 21/03586

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 01 FÉVRIER 2024

N° RG 21/03586 - N° Portalis DB22-W-B7F-QCA4 Code NAC : 30A A.G.

DEMANDERESSE :

La société KOMO MARCHE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 833 908 171 dont le siège social est situé Lieu-dit [Localité 4] de [Localité 3] [Localité 3], représentée par son gérant en exercice,

représentée par Maître Manal BEN AMAR, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DEFENDERESSE :

La société KENSINGTON [Localité 3] INDUSTRIAL PROPCO, société en nom collectif immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 814 298 436 dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son représentant légal en exercice,

représentée par Maître Jean Christophe NEIDHART, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 28 Avril 2021 reçu au greffe le 24 Juin 2021.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Décembre 2023, après le rapport de Madame GARDE, Juge désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Février 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL : M. JOLY, Vice-Président Madame GARDE, Juge Madame VERNERET-LAMOUR,

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 novembre 2018, la société Kensington [Localité 3] Industrial Propco (ci-après la société Kensington) a donné à bail à la société Komo Marché le lot n° 6 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] (78), à usage d’activités, pour une durée de 36 mois à compter du 8 novembre 2018, moyennant un loyer annuel en principal de 27.950 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2020, la société Komo Marché a donné congé à la société Kensington pour le 8 novembre 2020. Par missive en réponse du 5 juin 2020, la société Kensington a rétorqué que ce congé était nul, les stipulations contractuelles ne permettant pas au preneur de donner congé avant la date d’échéance du bail. La société Komo Marché a alors contesté la durée du bail et la validité de la clause de résiliation liant les parties.

Faisant grief à la société Komo Marché de ne pas s’acquitter du loyer dû, la société Kensington lui a fait notifier, le 29 octobre 2020, une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 24.147,23 €, restée sans effet. Elle lui a ensuite fait signifier, le 3 novembre 2020, un commandement de payer pour le même montant. Puis elle a fait pratiquer sur ses comptes bancaires, le 20 novembre 2020, une saisie conservatoire fructueuse à concurrence de 358.167,88 €, qu’elle lui a dénoncée par acte du même jour. La société Komo Marché a contesté cette saisie devant le juge de l’exécution par exploit du 11 décembre 2020.

Entre-temps, afin d’obtenir un titre exécutoire, la société Kensington a, par exploit d’huissier signifié le 9 décembre 2020, fait assigner la société Komo Marché devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles en paiement d’une provision à valoir sur les sommes dues.

Parallèlement, la société Komo Marché a, par exploit introductif d’instance délivré le 28 avril 2021, fait assigner son bailleur devant le tribunal judiciaire de Versailles afin d’obtenir, d’une part, la requalification du contrat de bail en contrat de louage de droit commun et, d’autre part, la validation du congé délivré.

Dans une ordonnance rendue le 2 juillet 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé, la demande en paiement intervenant en application d’un contrat dont la qualification était contestée.

Par ailleurs, dans une décision rendue le 6 octobre 2021, le juge de l’exécution de Versailles a constaté que les demandes de la société Komo Marché étaient devenues sans objet, la société Kensington ayant renoncé à la saisie conservatoire diligentée et procédé à sa main-levée.

Un état des lieux de sortie avec remise des clés s’est tenu le 5 avril 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 21 novembre 2022, la société Komo Marché demande au tribunal de :

- Juger que le statut de bail dérogatoire est inapplicable aux locaux litigieux situés [Adresse 2] à [Localité 3] au motif pris que la société Komo Marché n’y exploite aucune activité commerciale, artisanale ou industrielle ; les locaux ayant été à usage uniquement d’entrepôt,

- Qualifier le contrat litigieux de contrat d’adhésion et écarter les clauses relatives à la durée et à la résiliation, en raison de l’absence de réciprocité de la clause résolutoire et compte tenu de leur caractère imposé et déterminé à l’avance, créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties,

- Juger que le bail litigieux est soumis au droit commun des contrats,

- Constater que le congé intervenu à la demande de la société Kom