Loyers commerciaux, 5 février 2024 — 23/00005

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

- LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 05 Février 2024

N° RG 23/00005 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XCRU

DEMANDEUR :

M. [M] [S] [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Me Philippe TALLEUX, substitué par Me Perrine BAILLIEZ, avocats au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. THE’O, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3] représentée par Me Sophie LAGAYETTE, substituée par Me Anne-Sophie BERNARD, avocats au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 08 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2024

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 août 2003, la société civile immobilière Saint Patrick, aux droits de laquelle vient désormais M. [M] [S], a donné à bail à la SARL THE'O des locaux commerciaux dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2003 et moyennant un loyer annuel de 16 464 euros hors taxes hors charges.

Une boutique de thé et salon de thé sous l'enseigne « UNAMI » est exploitée dans les locaux.

Par acte extrajudiciaire du 7 février 2012, la SARL THE'O a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2012.

En l'absence d'opposition du propriétaire, le bail s'est trouvé renouvelé à compter de cette date.

Par avenant du 17 juin 2013, les parties ont convenu qu'à compter du 22 juin de la même année, le preneur aura en sus la jouissance de l'appartement n°10 donnant sur la cour, moyennant une révision du loyer, porté à 27 903,60 euros hors taxes hors charges par an.

Par exploit du 10 novembre 2021, M. [M] [S] a fait donner congé à la locataire avec offre de renouvellement au 1er juillet 2022, moyennant un loyer déplafonné de 70 000 euros hors taxes hors charges par an.

Par courrier du 13 décembre 2021, la SARL THE'O a accepté le principe du renouvellement mais refusé le déplafonnement du loyer.

Par mémoire préalable en fixation de loyer, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 1er juillet 2022 à la SARL THE'O, M. [M] [S] a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 70 000 euros hors taxes hors charges à effet du 1er juillet 2022.

Par acte d'huissier signifié le 30 mars 2023, M. [M] [S] a assigné la SARL THE'O devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire n°1, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 17 novembre 2023, M. [M] [S] demande au juge de : A titre principal, Dire que le loyer doit être déplafonné en raison de la modification notable des caractéristiques des lieux loués, de la modification notable de la destination des lieux loués et de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ;Dire que le loyer du bail de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] doit être fixé à la valeur locative à compter du 1er juillet 2022 ;Fixer le loyer à la somme de 70 000 euros hors taxes hors charges par an à compter du 1er juillet 2022 ;Condamner la SARL THE'O à lui payer :le rappel des loyers à compter du 1er juillet 2022 ;les intérêts courant de plein droit à compter du 1er juillet 2022 au fur et à mesure des échéances entre l'ancien et le nouveau loyer ;Dire et juger que les intérêts se capitaliseront conformément à l'article 1343-2 du code civil dès lors qu'il seront dus au moins pour une année entière ;Subsidiairement, Désigner expert avec mission de donner son avis sur la modification notable des caractéristiques des lieux loués, la modification notable de la destination des lieux loués et la modification notable des facteurs locaux de commercialité, ainsi que sur la valeur locative au 1er juillet 2022 ;En tout état de cause, Condamner la SARL THE'O à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, en ce compris, le cas échéant, les frais d'expertise. M. [M] [S] fait valoir que les caractéristiques du local ont subi une modification notable avec l'adjonction de la jouissance d'un appartement et la modification corrélative du loyer et que selon la jurisprudence, il s'agit d'une modification notable des caractéristiques du bail. Il soutient qu'il y a bien eu modification de l'assiette du bail, nonobstant le fait qu'il s'agisse d'un studio à usage d'habitation. Il discute la surface du studio, pour retenir une adjonction de surface de 19,76 %. Il se prévaut d'une modification notable des obligations respectives des parties en raison de l'augmentation du loyer de 27,76 % entre le 1er juillet 2012, date du renouvellement du bail expiré et le 22 juin 2013. Il soutient que l'existence d'une contrepartie à l'augmentation du loyer est sans impact sur la notion de modificatio