18° chambre 2ème section, 29 janvier 2024 — 22/13273

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me GUILLEMAIN C.C.C. délivrée le : à Me DENEUX

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18° chambre 2ème section

N° RG 22/13273

N° Portalis 352J-W-B7G-CYDYB

N° MINUTE : 3

Assignation du : 18 Octobre 2022

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT rendue le 29 Janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [4] [Adresse 2] [Localité 6]

représentée par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0164

DÉFENDERESSE

S.C.I. OLBIA I [Adresse 1] [Localité 3]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

assistée de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2024.

ORDONNANCE

Prononcée en audience publique Contradictoire Susceptible d'appel en application de l'article 795 du code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 janvier 2003, la S.C.I. OLBIA I a donné à bail à la S.A.R.L. [4] (ci-après la société [4]) divers droits et biens immobiliers dépendant de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], afin de les exploiter à usage exclusif d’"hôtel de tourisme", sous réserve de la faculté accordée au preneur de sous-louer la boutique sise à gauche de l'immeuble pour une autre activité à l'exclusion des commerces érotiques ou pornographiques.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2003 pour se terminer le 31 décembre 2011, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 54.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 28 juin 2013, la S.C.I. OLBIA I a délivré à la société [4] un congé comportant refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes, se prévalant du non respect par la preneuse de la clause de destination contractuelle.

A la suite de la délivrance du congé, les parties se sont rapprochées et ont transigé sur leurs droits par acte sous seing privé en date du 28 août 2016. Les parties, entre autres dispositions, ont convenu d'un renouvellement du bail pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2014, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 135.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et à terme échu. Le preneur s'est engagé à ce que "les modalités d'exploitation de l'hôtel ne puissent être cause de dégradations". Pour cela, les parties ont convenu de solliciter un architecte afin qu'il dresse un état des lieux précis de l'immeuble et de ses caractéristiques en indiquant la nature des travaux à mener, s'il y en a, de telle sorte que cet état oblige la preneuse à tous les travaux dont elle a la charge aux termes du bail.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2022, la S.C.I. OLBIA I a été informée de la procédure de mise en sécurité de l'immeuble initiée par la Mairie de [Localité 5] suite à un signalement "de risque bâtimentaire relatif à des travaux en cours au 3ème étage de "l'[4]"".

Le conseil de la S.C.I. OLBIA I a informé la Direction du logement et de l'habitation qu'une nouvelle mise en demeure avait été adressée à la société [4] et sollicité un retour du locataire sur la situation.

Selon courrier du 29 avril 2022 destiné à la ville de [Localité 5], la société [4] a indiqué avoir missionné son architecte et fait établir des devis portant sur une étude de renforcement des planchers et des travaux de consolidation de la structure.

Le même jour, la société [4] a écrit à la S.C.I. OLBIA I pour l'interroger sur les dispositions prises pour procéder aux réparations nécessaires et urgentes qu'elle considère être à la charge du bailleur.

Selon lettre officielle en date du 9 mai 2022, le conseil de la S.C.I. OLBIA I a rappelé les engagements pris par le locataire lors du renouvellement du bail et déploré l'absence d'information préalable sur les désordres affectant l'immeuble. Il relevait le changement des conditions d'exploitation de l'établissement puisque l'hôtel serait désormais à vocation sociale.

Par ailleurs, se prévalant du non paiement régulier des loyers et des charges, la S.C.I. OLBIA I a, par lettre recommandée avec avis de réception du 5 juillet 2022, mis en demeure la société [4] de payer la somme de 93.355,21 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges.

Par acte en date du 29 juillet 2022, la société [4], dénonçant des désordres affectant les locaux portant sur la stabilité des planchers des 3ème et 5ème étages de l'immeuble au droit des chambres 12, 13, 14, 15 et 28, a fait assigner la S.C.I. OLBIA I devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 23 novembre 2022, le juge des référés a fait droit