Troisième chambre civile, 8 février 2024 — 22-24.829

CIV. 3 VB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 8 février 2024 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 78 F-D Pourvoi n° T 22-24.829 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 FÉVRIER 2024 Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Richardière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° T 22-24.829 contre l'arrêt rendu le 2 novembre 2022 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre civile, 2e section), dans le litige l'opposant à l'association Fédération Anef, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de l'association Fédération Anef, après débats en l'audience publique du 19 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Layemar, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 novembre 2022), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] (le syndicat des copropriétaires) a assigné l'association Fédération Anef, copropriétaire, en paiement d'un arriéré de charges de copropriété couvrant la période 2013 à 2021. Examen du moyen Sur le moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 2. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le déclarer irrecevable en ses demandes dirigées contre l'association Fédération Anef, alors « que seule la notification au syndic du transfert de propriété d'un lot rend ce transfert opposable au syndicat des copropriétaires et donne aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, lesquels sont tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification ; que le copropriétaire qui cède son lot reste débiteur des charges tant que la cession n'a pas été notifiée au syndic ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes dirigées contre la Fédération Anef, que le transfert de propriété rétroactif au 1er janvier 2008 du lot n° 6 de la fédération Anef à l'association Anef IDFO, en application de conventions conclues entre elles en 2007, 2010 et 2013, lui était opposable depuis qu'il en avait eu connaissance avant la notification dudit transfert les 7 juin et 14 octobre 2021, la cour d'appel a violé les articles 6, 6-2 et 6-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans leur version en vigueur en la cause, ensemble les articles 10 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. » Réponse de la Cour Vu les articles 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : 3. Selon le premier de ces textes, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. 4. Selon le second, tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation et tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic. 5. Pour déclarer la demande du syndicat des copropriétaires irrecevable, l'arrêt retient que la propriété du lot litigieux a été transférée de la Fédération Anef à l'association Anef IDFO avec l'engagement de cette dernière d'en assumer rétroactivement les charges à compter du 1er janvier 2008 et qu'au vu de ce transfert de propriété rétroactif, la Fédération Anef n'était plus propriétaire de ce lot, ni redevable de ses charges pour la période concernée. 6. Il relève que ce transfert rétroactif est opposable au syndicat des copropriétaires, dès lors qu'il en a eu connaissance dès avant sa notification par le notaire instrumentaire les 7 juin et 14 octobre 2021 puisque que le syndic avait reçu quelques règlements du liquidateur de l'association Anef IDFO et avait cessé de convoquer la Fédération Anef entre 2008 et 2