Juridiction Expropriation, 17 janvier 2024 — 23/00059

JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE [Adresse 10]

N° RG 23/00059 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3MM3

SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIÉTÉS

C/

Mme [E] [I]

LE 17 JANVIER 2024

JUGEMENT

EXPROPRIANT

S.A.S. CDC HABITAT ACTION COPROPRIÉTÉS, inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 863 319 036, en la personne de son représentant légal dont le siège social est à [Adresse 11],

représenté par Maître Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIEE

Madame [E] [I] née le 15 septembre 1960 à [Localité 7] (CAMEROUN) domiciliée [Adresse 2]

représenté par Maître Amaury AYOUN, Avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de [Localité 9], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline DEPRE, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Débats à l’audience publique du 22 novembre 2023

EXPOSE DU LITIGE :

Le Parc Corot est un vaste ensemble immobilier, en copropriété, situé à [Localité 9], [Adresse 1] ; sa construction s’est achevée en 1964, avec la création de 375 appartement, il devait répondre à la forte demande de logements, notamment du fait de l’arrivée de plus de 450 000 rapatriés d’Algérie en 1962.

L’ensemble construit s’étend sur trois parcelles cadastrales : la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 4] regroupant les bâtiments G et E et le centre commercial, la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 5] regroupant les bâtiments A-C-D-F-H et trois linéaires de 10 garages chacun et la parcelle cadastrée section A n°75 regroupant un linéaire de 10 garages.

Vu la requête en fixation d’indemnité d’expropriation de la société CDC HABITAT Action Copropriétés, datée du 18 avril 2023 et déposée le 2 mai 2023, dont il ressort que :

Dès 1973, l’ensemble immobilier a commencé à se dégrader du fait d’une gestion défaillante du syndic professionnel de l’époque, SAGEC/URBANIA, qui n’assurait pas l’entretien des parties communes et n’engageait pas de procédure de recouvrement des charges de copropriété à l’encontre des copropriétaires défaillants ; de sorte qu’au fur et à mesure, le bâti s’est dégradé et de plus en plus de propriétaires occupants ont quitté la copropriété au profit de locataires ou ont cédé leurs appartements à bas prix permettant sans le vouloir une exploitation de ceux-ci par des marchands de sommeil ; leur présence et le manque d’implication des copropriétaires bailleurs ont contribué à alimenter la spirale de dégradation, paupérisant le Parc Corot ;

Ainsi à partir de la fin des années 1970, le bâtiment B s’est dégradé au point de devenir totalement insalubre ; le préfet des Bouches-du-Rhône a pris, le 14 mai 1980 le concernant, un arrêté d’insalubrité remédiable ; mais le bâtiment a dû être détruit en 1991;

En 1980, il a été constaté qu’à peine un tiers des propriétaires occupaient encore leurs biens et la dégradation des bâtis était telle que la collectivité territoriale a mis en œuvre de multiples mesures, notamment un diagnostic social urbain a été réalisé dans le cadre du programme de rénovation urbaine Saint-Paul-Corot avec l’agence nationale pour la rénovation urbaine, qui a permis à la métropole de prendre acte des difficultés auxquelles étaient confrontées les copropriétés constituant l’ensemble immobilier du Parc Corot : des dégradations préoccupantes des bâtis et des équipements collectifs, outre une gestion urbaine compliquée, avec des charges de copropriété impayées, des logements vacants et des squats ;

C’est ainsi que dans le cadre de ses compétences en aménagement du territoire, la métropole [Localité 6] Provence a lancé le projet d’aménagement du Parc Corot et de ses abords, autour de la traverse [Adresse 12] et de [Adresse 8], d’une superficie d’environ 93 400 m², suivant délibération n°DEVT 004-4210/18/ CM du 28 juin 2018 ;

L’assemblée délibérante a pris le 26 septembre 2019, par délibération n°DEVT 006-6812/19/CM la décision de recourir à une concession d’aménagement sans transfert de risque, au sens du code de la commande publique ainsi qu’aux articles L. 1414-1 à L. 1414-4 du code général des collectivités territoriales et aux articles L.300-1, L.300-4, R 300-11 et suivants du code de l’urbanisme ;

Le marché a été attribué à la société CDC HABITAT Action Copropriétés et un traité de concession a été régularisé le 5 mai 2020 ;

Ainsi, la société CDC HABITAT Action Copropriétés a déposé à la préfecture un dossier de déclaration d’utilité publique sur le fondement de l’article L615-7 du code de la construction et de l’habitation ;

Le préfet des Bouches-du-Rhône a pris le 21 décembre 2022 un arrêté portant déclaration d’utilité publique et de cessibilité au profit de la société CDC HABITAT Action Copropriétés, l’emprise expropriée portant sur les lots privatifs et les parties communes composant le bâtiment C du Parc Corot;

Dans le cadre de cette opération, aucun accord n’a pu être trouvé avec Madame [E] [I], propriétaire suivant actes des 6 décembre 2018 (lots n°423, 425 et 458), 28 mai 2019 (lots n°424 et 457), et 2 août 2019 (lots n°422, 455, 506 et 529) ; les droits et biens immobiliers visés dans la présente instance constituent : - lot n°423, soit un appartement de type F4 situé au 5e étage côté droit de l’immeuble 5 du bloc C, - lot n°424, soit un appartement de type F3 situé au 6e étage côté gauche de l’immeuble 5 du bloc C, - lot n°457, soit une cave située au sous-sol de l’immeuble 5 du bloc C, - lot n°425, soit un appartement de type F4 situé au 6e étage côté droit de l’immeuble 5 du bloc C, - lot n°458, soit une cave située au sous-sol de l’immeuble 5 du bloc C, - lot n°422, soit un appartement de type F3 situé au 5e étage côté gauche de l’immeuble 5 du bloc C, - lot n°455, soit une cave située au sous-sol de l’immeuble 5 du bloc C, - lot n°506, soit un appartement de type F4 situé au 9e étage côté gauche de l’immeuble 6 du bloc C, - lot n°529, soit une cave située au sous-sol de l’immeuble 6 du bloc C .

L’expropriante offre une indemnité totale de dépossession de 100.000 euros se décomposant comme suit : 90.000 euros au titre de l’indemnité principale et 10.000 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Le commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions au greffe le 12 juin 2023 ; il conclut à ce qu’il plaise au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité globale de dépossession à hauteur de 100.00 euros soit une indemnité principale à hauteur de 90.000 euros et l’indemnité de remploi à hauteur de 10.000 euros.

Madame [E] [I] a constitué avocat ; selon mémoire récapitulatif reçu au greffe le 17 novembre 2023, elle sollicite une indemnité principale à hauteur de 501.893,31 euros et une indemnité de remploi à hauteur de 50.189,33 euros, soit la somme totale de 552.082,64 euros, outre la condamnation de l’expropriante aux dépens.

Selon mémoire récapitulatif et en réplique reçu au greffe le 7 novembre 2023, la société CDC HABITAT Action Copropriétés maintient les termes de son mémoire de saisine.

Vu le dossier de la métropole [Localité 6] Provence de décembre 2021 présentant le projet simplifié d’acquisition publique, faisant état de l’insalubrité du Parc Corot et de son insécurité, liée notamment au trafic de stupéfiants, à l’installation d’un réseau criminel développant le trafic de logements, d’armes et de prostitution, outre les règlements de comptes (les derniers meurtres datant du 17 avril 2021,17 septembre 2021, 22 juillet 2022, 6 mars 2022, le 13 mai 2023) et la dangerosité présentée par les squats de migrants entraînant des tensions et des violences sur fond de rivalités entre clans, le juge de l’expropriation a sollicité auprès des forces de police en date du 31 janvier 2023 l’assistance et la protection policière pour l’ensemble des personnes présentes lors des visites des lieux, et ce compte tenu de la dangerosité avérée du site ; L’état-major départemental de la direction départementale de sécurité publique des Bouches-du-Rhône, ayant parfaitement compris et admis la demande, a écrit à la juridiction le 3 février 2023 pour préciser que “les modalités d’assistance qu’aurait à mettre en œuvre la direction départementale de sécurité publique des Bouches-du-Rhône dépassent [ses] capacités opérationnelles [...] pour en garantir la sécurisation [de la délégation judiciaire] dans un site sensible” et par conséquent son impossibilité de prêter assistance lors des visites.

Qu’ainsi par ordonnance rendue le 10 mai 2023, le juge de l’expropriation a constaté l’impossibilité de procéder au transport sur les lieux en raison de la dangerosité du site et de l’absence de protection policière.

Dans ce contexte, les parties ont été autorisées à présenter et à verser à la procédure tous les documents ou pièces jugées nécessaires par elles pour justifier de l’état des lieux (photographies, constats d’huissier, rapports d’experts, attestations, etc) et/ou toute autre preuve utile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l'article R.311-22 du Code de l'expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une indemnisation inférieure à celle de l'expropriant.

Selon l'article L. 321-1 du Code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

La date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone dans lequel l'immeuble est situé. En l’espèce, la parcelle est classée en zone UC3- tissus discontinus de collectifs, zone de type urbaine à vocation habitat du PLUi approuvé le 19 décembre 2019, opposable depuis le 28 janvier 2020, qui est la date de référence.

L’expropriante rappelle que le bâtiment C est le bâtiment le plus dégradé du Parc Corot ; que le syndicat secondaire du bâtiment C a été placé sous administration judiciaire à compter du 13 janvier 2017 ; que suivant l’ordonnance en date du 31 août 2019, le président du tribunal judiciaire de Marseille, saisi à la demande de l’administrateur judiciaire dans le cadre des dispositions relatives à la carence de copropriété prévues au code de construction et de l’habitation a désigné deux experts en la personne de M. [O], pour examiner l’aspect technique de l’immeuble et de M. [B], pour examiner son aspect financier ; ils ont rendu un rapport mettant en évidence la carence du syndicat secondaire, de sorte que suivant jugement en date du 22 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire a prononcé la carence du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C du Parc Corot et par délibération en date du 10 mars 2022 la métropole [Localité 6] Provence a approuvé le projet simplifié d’acquisition publique du bâtiment C en vue de sa démolition.

La société CDC HABITAT Action Copropriétés précise également que suivant arrêté en date du 30 mars 2022, le maire de [Localité 9] suite au rapport de visite du 9 mars 2022 a ordonné à l’administrateur provisoire de la copropriété du bâtiment C de prendre des mesures propres à assurer la sécurité publique puisqu’il avait été constatés lors de cette visite les désordres suivants : -des eaux usées stagnantes dans les caves nécessitant l’évacuation et la mise en sécurité par étaiement de l’appartement du rez-de-chaussée de l’immeuble C5 se situant au-dessus des caves, -une désinstallation anarchique dans les gaines électriques (piquages sauvages) et l’absence de protections avec risque à terme d’un départ d’incendie ou d’électrocution des personnes.

À la suite le maire de [Localité 9] a pris un arrêté modificatif le 6 mai 2022 prenant acte des premiers travaux urgents réalisés d’étaiement afin de mettre en sécurité des personnes et les biens et préconisant les travaux immédiats .

En l’espèce, les parties s’opposent sur la surface de l’un des appartements à évaluer ; l’expropriante indique que le lot n°423 présente une superficie de 56,85 m2, le lot n°424, une superficie de 53,75 m2, le lot n°425 une superficie de 53,51 m2, le lot n°422 une superficie de 55,34 m2 et enfin, le lot n°506 une superficie de 53,09 m2 ; de son côté, Madame [E] [I] soutient que l’appartement lot n°423 présente une surface de 63 m², tenant compte de la superficie d’une loggia ; elle s’appuie sur une estimation immobilière qu’elle a fait réaliser.

Aux termes de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation, il n’est pas tenu compte dans la surface habitable de la superficie des combles aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas [...]; Madame [E] [I] justifie de la différence de superficie par l’existence d’une loggia ; or, l’évaluation faite par l’agent immobilier qu’elle a mandaté, ne fait pas ressortir l’existence d’une loggia, ni aucune photographie jointe, ni encore moins de l’habitabilité de ladite loggia ; dès lors, c’est la superficie de 56,85 m2 tel qu’elle ressort de l’acte notarié du 6 décembre 2018 qui sera retenue.

En l’espèce, il convient de retenir à la méthode par comparaison pour l’évaluation du bien en cause .

L’expropriante fait valoir que l’indemnité proposée repose sur une évaluation du pôle d’évaluation domaniale de la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône conformément aux articles L 615-7 et L 615-8 du code de la construction et de l’habitation et à titre comparatif, elle cite de nombreuses acquisitions intervenues dans le bâtiment C du Parc Corot entre le 3 août 2020 et le 9 février 2023 arguant qu’elles font ressortir une moyenne de 414 euros/m2 pour des biens dont la superficie est de l’ordre du bien en cause ; elle souligne que la valeur du mètre carré qu’elle propose à hauteur de 370 euros/m2, est satisfactoire pour des appartements entre 53 et 56 m2 et que l’état de dégradation générale de l’immeuble voué à la démolition ne permet pas une indemnisation plus haute.

Il convient en effet d’admettre que les termes de comparaison produits par la société CDC HABITAT Action Copropriétés sont pertinents, pour être actuels et concerner le même bâtiment ; on peut ainsi observer que le lot n°440 du bâtiment C d’une superficie de 55,14 m² s’est vendu 22 000 euros le 21 octobre 2022, soit une valeur de 399 euros le mètre carré et que le lot n°507 du bâtiment C d’une superficie de 52,54 m² s’est vendu 16.200 euros le 18 janvier 2022, soit une valeur de 308 euros le mètre carré.

Le commissaire du gouvernement produit également des exemples de mutations d’appartements publiées intervenues dans le même bâtiment C du Parc Corot, dont il ressort une moyenne du prix du mètre carré à hauteur de 415,80 euros ; il doit être observé des valeurs homogènes en fonction des superficies, mais également en fonction de la situation du bien, libre ou occupé ; ainsi un appartement de 58 m², loué avec un loyer de 450 euros, a été vendu le 28 juillet 2022 au prix de 23 000 euros, soit un prix de 396 euros le mètre carré; un appartement de 54 m², libre, a été vendu le 20 juillet 2022 au prix de 26 000 euros soit 481 euros le mètre carré ; un appartement de 57 m², squatté, a été vendu le 29 octobre 2021 au prix de 22 000 euros, soit 385 euros le mètre carré.

L’expropriée produit une estimation immobilère datée du 4 octobre 2023 décrivant sommairement l’état et la configuration de ses cinq appartements qu’elle évalue par comparaison avec des biens vendus dans le quartier et qui chiffre à 302.000 euros l’estimation globale ; toutefois, aucun des appartements qualifié de comparable ne se situe à l’intérieur du Parc Corot ; les prix correspondant à des ventes intervenues dans un secteur géographique proche de celui-ci aux n°54 et 58, avenue Corot, où les immeubles sont de bonne qualité et ne s’inscrivent en aucune façon dans la problématique du Parc Corot.

L’expropriée conteste l’indemnisation proposée reprochant d’abord à l’expropriante une erreur de calcul en ce qu’en appliquant le prix proposé au m2, soit 370 euros, à la superficie totale retenue, soit 272,54 m2, le total serait de 100.839,80 euros alors que l’expropriante fixe l’indemnité principale à une somme de 90.000 euros ; force est de constater qu’en appliquant le montant proposé par l’expropriante à la superficie retenue de 272,54 m2, l’indemnité principale serait de 100.839,80 euros ; elle fait valoir en second lieu que CDC HABITAT proposerait des indemnités dénuées de cohérence puisque différentes à superficie équivalente ; l’expropriée invoque l’état d’entretien de son bien, dans lequel elle indique avoir fait procéder à de nombreux travaux ; elle produit des facturettes et factures datant de de 2018 à 2023 et indique qu’elle aurait payé à ce titre une somme de 15.218,55 euros et que l’estimation immobilière produite témoignerait du fait que des travaux d’amélioration ont été réalisés ; l’expropriée fixe à la somme de 674 euros le prix au mètre carré qu’il conviendrait d’appliquer, et par conséquent à 183.691,96 euros l’indemnité devant lui être allouée.

L’expropriée expose que contrairement à ce que soutient CDC HABITAT, le lot n°424 ne serait pas squatté, sa soeur occuperait l’un des appartements (sans qu’il ne soit précisé lequel), les lots n°425 et 506 seraient inoccupés et qu’en définitive, trois logements seraient inoccupés sur les cinq ; ce qui aurait pour conséquence de faire augmenter de 30 % le montant de l’indemnité proposée ;

De son côté, l’expropriante produit quatre procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 2, 7 et 13 juin 2023, desquels il ressort que le lot n°423 est occupé, le lot n°424 est occupé par une personne prétendant être la soeur de Mme [I], cette dernière ne s’est pas présentée au rendez-vous convenu pour visiter le lot n°425 dont elle affirme qu’il est inoccupé, c’est elle qui a indiqué verbalement par téléphone à l’huissier que le lot n°5°6 serait squatté, sans que celui-ci ne puisse y pénétrer ; l’expropriante produit également le bail attribué au lot n°422 dont il ne peut être déduit qu’il serait occupé ou vide . Les quelques photographies annexées à l’estimation immobilière précitée ne permettent pas de s’assurer que les cinq appartements seraient en bon état comme cela est indiqué ; les appartements semblent plutôt en état correct .

L’expropriée sollicite que la perte des caves soit indemnisée, de même que les quote-parts des parties communes dont il n’aurait pas été tenu compte, et demande à ce que soit pris en compte les travaux de réfection des appartements qu’elle a entrepris . Cependant, il doit être tenu compte des éléments suivants : - Aux termes de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation, il n’est pas tenu compte dans la surface habitable de la superficie des combles aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas [...]; les caves ne sauraient être prises en compte pour le calcul de l’indemnité dans la mesure où il ne s’agit pas de surfaces habitables;

- S’agissant d’une expropriation totale d’un immeuble en copropriété, l’indemnité allouée pour chaque lot particulier tient compte des droits qui lui sont attribués dans les parties communes de l’immeuble, mais il ne saurait être prévu d’indemnité distincte pour ces divers éléments (cours, terrain, dépendances, loges...) Qui ne sont pas susceptibles d’être vendus séparément et ne forment pas de lots particuliers dans la copropriété ; et ce d’autant que, s’agissant d’une emprise totale, le terrain compris n’a pas de valeur intrinsèque et ne peut donc pas faire l’objet d’une indemnisation distincte .

- Les travaux que l’expropriée fait valoir pour la réfection de ses appartements ne sauraient être retenus comme effectifs dans la mesure où les documents versés aux débats ne prouvent pas qu’ils concernent les lots en cause s’agissant de facturettes et factures non nominatives ; l’expropriante rappelant que la somme justifiée à hauteur de 15.000 euros étant en outre très faible par rapport à l’état dans lequel l’expropriée a acquis ses biens, pour une valeur totale de 62.500 euros les 5 appartements, soit 229 euros/m2 ; - Il est de notoriété publique que le Parc Corot est une cité en déshérence, symbole du mal logement et de la violence (titre France Info du 15 octobre 2021 écrit par [Z] [W]) désigné par le journaliste [T] [L] le 2 novembre 2018 comme étant “le pire lieu de [Localité 9]”; le bâtiment C qui fait partie de ce Parc est composé de 66 logements divisés en deux blocs ; - L’ensemble des documents versés par la société CDC HABITAT Action Copropriétés et la succession des arrêtés pris démontrent la fragilité et les désordres structurels du bâti et les photographies produites montrent que l’immeuble présente une architecture typique des années 60, sans aucun charme, même si les baies vitrées des appartements les plus élevés s’ouvrent sur la mer et les îles du Frioul ; les défauts classiques de ces constructions tiennent à une mauvaise isolation phonique et thermique, outre des matériaux de qualité très moyenne tant au niveau de l’étanchéité que de l’électricité, et présentent des difficultés à être entretenues correctement compte tenu de leur grandeur ; les photographies montrent également que les parties communes fortement dégradées et sales, les boîtes aux lettres cassées, les cages d’escaliers et les paliers étroits posant de surcroît un problème spécifique de sécurité-incendie ;

- Il ressort de l’extrait du registre des délibérations du bureau de la métropole [Localité 6] Provence du 10 mars 2022 que le bâtiment C est l’un des plus dégradés du Parc Corot ; comme pour le bâtiment A, la qualité constructive souffre de nombreux défauts (vieillissement des bétons, réseau obsolète, mauvaise qualité thermique et acoustique) mais aussi d’un état d’abandon général ; le rapport établi par Mr [O], expert judiciaire nommé dans le cadre de la procédure de carence souligne un problème de sécurité cruciale pour ce bâtiment ; l’occupation sociale du bâtiment est composée de familles très précaires, la plupart sans emploi avec pour certaines des situations administratives complexes ; cet immeuble connaît également une problématique très lourde de squats, plus de 20 logements étant squattés en décembre 2021 .

Compte-tenu de l’ensemble de ces observations, il convient de fixer la valeur des cinq appartements de Madame [E] [I] à 370euros /m2, soit une indemnité totale d’expropriation à hauteur de 111.924 euros, se décomposant comme suit : une indemnité principale à hauteur de 100.839,80 euros (370 euros X 272,54) arrondie à 100.840 euros et une indemnité de remploi à hauteur de 11.083,98 euros arrondie à 11.084 euros. Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'expropriation statuant par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 111.924 euros, l’indemnité globale d’expropriation due par la société CDC HABITAT Action Copropriétés à Madame [E] [I] se décomposant comme suit : une indemnité principale à hauteur de 100.840 euros et une indemnité de remploi à hauteur de 11.084 euros ; LAISSE les dépens à la charge de la société CDC HABITAT Action Copropriétés.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION