Juridiction Expropriation, 17 janvier 2024 — 23/00061

JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE [Adresse 16]

N° RG 23/00061 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3MOY

SAS CDC HABITAT Action Copropriétés

C/

M. [P] [G] Mme [R] [L] épouse [G]

Programme de rénovation urbaine [Adresse 18] avec l’ANRU

LE 17 JANVIER 2024

JUGEMENT

EXPROPRIANT

SAS CDC HABITAT Action Copropriétés inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 863 319 036, en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIES

Monsieur [P] [G] né le 17 Novembre 1963 à [Localité 9] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [L] épouse [G] née le 27 Août 1967 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Me Amaury AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de [Localité 15], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales [Adresse 4]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président: Céline DEPRE, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Débats à l’audience publique du 22 novembre 2023

EXPOSE DU LITIGE :

[10] est un vaste ensemble immobilier, en copropriété, situé à [Localité 15], [Adresse 1] ; sa construction s’est achevée en 1964, avec la création de 375 appartement, il devait répondre à la forte demande de logements, notamment du fait de l’arrivée de plus de 450 000 rapatriés d’Algérie en 1962 .

L’ensemble construit s’étend sur trois parcelles cadastrales : la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 5] regroupant les bâtiments G et E et le centre commercial, la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6] regroupant les bâtiments A-C-D-F-H et trois linéaires de 10 garages chacun et la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 7] regroupant un linéaire de 10 garages .

Vu la requête en fixation d’indemnité d’expropriation de la société CDC HABITAT Action Copropriétés, datée du 18 avril 2023 et déposée le 2 mai 2023, dont il ressort que :

Dès 1973, l’ensemble immobilier a commencé à se dégrader du fait d’une gestion défaillante du syndic professionnel de l’époque, SAGEC/URBANIA, qui n’assurait pas l’entretien des parties communes et n’engageait pas de procédure de recouvrement des charges de copropriété à l’encontre des copropriétaires défaillants ; de sorte qu’au fur et à mesure, le bâti s’est dégradé et de plus en plus de propriétaires occupants ont quitté la copropriété au profit de locataires ou ont cédé leurs appartements à bas prix permettant sans le vouloir une exploitation de ceux-ci par des marchands de sommeil ; leur présence et le manque d’implication des copropriétaires bailleurs ont contribué à alimenter la spirale de dégradation, paupérisant [10] .

Ainsi à partir de la fin des années 1970, le bâtiment B s’est dégradé au point de devenir totalement insalubre ; le préfet des Bouches-du-Rhône a pris, le 14 mai 1980 le concernant, un arrêté d’insalubrité rémédiable ; mais le bâtiment a dû être détruit en 1991.

En 1980, il a été constaté qu’à peine un tiers des propriétaires occupaient encore leurs biens et la dégradation des bâtis était telle que la collectivité territoriale a mis en œuvre de multiples mesures, notamment un diagnostic social urbain a été réalisé dans le cadre du programme de rénovation urbaine [Adresse 18] avec l’agence nationale pour la rénovation urbaine, qui a permis à la métropole de prendre acte des difficultés auxquelles étaient confrontées les copropriétés constituant l’ensemble immobilier [10] : des dégradations préoccupantes des bâtis et des équipements collectifs, outre une gestion urbaine compliquée, avec des charges de copropriété impayées, des logements vacants et des squats.

C’est ainsi que dans le cadre de ses compétences en aménagement du territoire, la métropole [Localité 8]-[Localité 15] Provence a lancé le projet d’aménagement [10] et de ses abords, autour de [Adresse 14] et de [Adresse 13], d’une superficie d’environ 93 400 m², suivant délibération n°DEVT 004-4210/18/ CM du 28 juin 2018.

L’assemblée délibérante a pris le 26 septembre 2019, par délibération n°DEVT 006-6812/19/CM la décision de recourir à une concession d’aménagement sans transfert de risque, au sens du code de la commande publique ainsi qu’aux articles L. 1414-1 à L. 1414-4 du code général des collectivités territoriales et aux articles L.300-1, L.300-4, R 300-11 et suivants du code de l’urbanisme ;

Le marché a été attribué à la société CDC HABITAT Action Copropriétés et un traité de concession a été régularisé le 5 mai 2020.

Ainsi, la société CDC HABITAT Action Copropriétés a déposé à la préfecture un dossier de déclaration d’utilité publique sur le fondement de l’article L615-7 du code de la construction et de l’habitation ;

Le préfet des Bouches-du-Rhône a pris le 21 décembre 2022 un arrêté portant déclaration d’utilité publique et de cessibilité au profit de la société CDC HABITAT A