Expropriations 1, 21 février 2024 — 23/00093

Décision du 21 Février 2024 Minute n° 24/23

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

du 21 Février 2024

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Rôle N° RG 23/00093 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XPXM

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEUR : S.A.S. TRYO INVESTISSEMENT [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Maître Sophie TESA TARI de la SELEURL SOPHIE TESA-TARI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS INTERVENANT : DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE [Adresse 6] [Localité 9] représentée par Monsieur [N] [L], commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux :12 septembre 2023 Date des débats : 17 octobre 2023 ; 14 novembre 2023 ; 17 janvier 2024 Date de la mise à disposition : 21 Février 2024 EXPOSE DU LITIGE

La SAS TRYO INVESTISSEMENT est propriétaire des lots n° 96, 384 et 672 du bâtiment B de la copropriété dénommée [Adresse 17], située [Adresse 1] à [Localité 13].

La [Adresse 17] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 2] et [Cadastre 4].

Le lot n° 96 est un appartement de type F3. Le lot n° 384 est un cellier. Le lot n°672 est un emplacement de stationnement. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 12 septembre 2023, annexé à la présente décision.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées du quartier dit du Bas [Localité 13] (ORCOD), comprenant les copropriétés du Chêne pointu et de l'Etoile du Chêne pointu, a été déclarée d'Intérêt National (ORCOD IN) et sa mise en oeuvre a été confiée à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF).

Par délibération en date du 26 mai 2015, le conseil municipal de [Localité 13] a délégué son droit de préemption urbain sur ce périmètre ; la délégation du droit de préemption a été confirmée par une délibération du conseil de territoire de l'Etablissement Public Territorial Grand Paris Grand Est du 298 février 2017.

La copropriété de la [Adresse 17] est, en outre, située dans le périmètre de la ZAC dite du Bas [Localité 13] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n° 2019-2388, en date du 6 septembre 2019.

La société TRYO INVESTISSEMENT a adressé une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) le bien mentionné ci-dessus, au prix de 137.000 euros, en valeur occupée, en ce compris une commission d'agence d'un montant de 7.000 euros à la charge du vendeur, à la mairie de [Localité 13], qui l'a réceptionnée le 28 novembre 2022.

Suivant décision n°2023-00037 du 14 février 2023, l'EPFIF a exercé le droit de préemption dont il est délégataire au prix de 97.272 euros, en valeur occupée, en ce compris une commission d'agence d'un montant de 7.000 euros à la charge du vendeur.

La société TRYO INVESTISSEMENT a refusé cette offre de prix par courrier reçu le 9 mars 2023 par l'EPFIF, formulant une contre-offre pour un prix de 110.000 euros.

Par un mémoire de saisine reçu le 21 mars 2023, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

L'EPFIF justifie avoir consigné le 2 juin une somme de 14.590 euros, correspondant à 15% du montant de l'évaluation du prix par le directeur des services fiscaux et avoir notifié copies du récépissé de la consignation à la société TRYO INVESTISSEMENT par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 21 juin 2023 et à la juridiction de l'expropriation, par courrier reçu le 14 juin 2023.

Par une ordonnance rendue le 12 juillet 2023, le juge de l'expropriation a fixé le transport sur les lieux et l'audition des parties au 12 septembre 2023, ainsi que l'audience au 17 octobre 2023.

Lors du transport sur les lieux le 12 septembre 2023, la société TRYO INVESTISSEMENT, réprésentée par son président, était assistée de son conseil.

Dans ses dernières écritures intitulées Mémoire récapitulatif et en réplique datées du 12 octobre 2023 et reçues le 18 octobre 2023, faisant suite à son Mémoire de saisine, l'EPFIF sollicite la fixation du prix des biens de la société TRYO INVESTISSEMENT à un montant de 97.272 euros, en valeur occupée, soit 54,04 m² x 1.800 euros/m². Il sollicite, en outre, de rejeter les conclusions du Commissaire du Gouvernement en ce qu'elles proposent de retenir un abattement de 10 % pour occupation au lieu de l'abattement d'usage de 15%, de rejeter les préte