9ème chambre 1ère section, 27 février 2024 — 22/06450

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

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9ème chambre 1ère section

N° RG 22/06450

N° Portalis 352J-W-B7G-CW74Z

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du : 30 mai 2022

JUGEMENT rendu le 27 Février 2024 DEMANDEURS

Monsieur [O] [B] [V] décédé le [Date décès 8] 2022 [Adresse 3] [Localité 9]

Madame [N] [C] [J] épouse [B] [V] [Adresse 3] [Localité 9]

représentée par Maître Marc BORNHAUSER de la SELARL CABINET BORNHAUSER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1522

DÉFENDERESSE

Direction nationale des vérifications des situations fiscales (DNVSF) [Adresse 4] [Localité 7]

représentée par son inspecteur muni d’un pouvoir spécial

Décision du 27 Février 2024 9ème chambre 1ère section N° RG 22/06450 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW74Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente, Monsieur Patrick NAVARRI,Vice-président, Madame Marine PARNAUDEAU, Vice-présidente,

assistés de Madame Sandrine BREARD, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 décembre 2023 tenue en audience publique devant Monsieur Patrick NAVARRI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile. A l’audience du 19 décembre 2023, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 février 2024, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 27 février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE Feu [O] [B] [V] et son épouse Madame [N] [C] [J], épouse [B] [V], étaient propriétaires d'un immeuble situé [Adresse 2], [Localité 6]. Courant 2015, ils ont apporté cet immeuble à la SCI 120 BAC, pour une valeur de 14.800.000 euros, ce qui constitue les 30.000 parts sociales composant le capital de cette SCI. Puis, par un acte de donation-partage en date du 21 décembre 2015, Monsieur et Madame [O] [B] [V] ont donné la nue-propriété des 30.000 parts sociales de la SCI à leurs trois enfants (Monsieur [U] [B] [V], Monsieur [M] [B] [V] et Madame [K] [A] [B] [V]) et à leurs cinq petits-enfants (Madame [Y] [B] [V], Madame [K] [B] [V], Monsieur [Z] [B] [V], Madame [R] [B] [V], Madame [E] [B] [V]). Par une proposition de rectification en date du 17 mai 2019, l'administration a contesté la valorisation retenue et portée sur la déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de l'année 2016. Après la réunion de la commission départementale le 4 mars 2021, un avis a été rendu le 13 avril 2021. L'administration fiscale a donc retenu une valeur de 29.811.452 € pour l'immeuble, soit une valeur de 24.147.276 € pour les 30.000 parts de la SCI après l'application des décotes de 10 % pour illiquidités et de 10 % pour minorité. Après réception de l'avis de mise en recouvrement adressé le 31 mai 2021 à feu [O] [B] [V] et son épouse, pour un montant de 138.956 euros de droits et 14.728 euros de pénalités au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune, une réclamation contentieuse a été adressée à l'administration fiscale, le 8 juillet 2021. Par un courrier en date du 6 avril 2022, le Directeur de la Direction nationale des vérifications de situations fiscales a rejeté cette réclamation. Par exploit d'huissier signifié le 30 mai 2022, feu [O] [B] [V], Madame [N] [C] [J], épouse [B] [V] ont assigné la Direction générale des Finances Publiques - Direction nationale des vérifications des situations fiscales (DNVSF) devant le Tribunal de céans. Par dernières conclusions signifiées le 9 octobre 2023, Madame [N] [C] [J], épouse [B] [V] demande de : Vu les articles 885 D et 885 E du Code général des impôts, Vu l'article 700 du Code de procédure civile, Vu les articles R 202-1 et R 202-3 du Livre des procédures fiscales, Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats, A titre principal : - PRONONCER la décharge du supplément d'Impôt de solidarité sur la fortune mis à la charge de Monsieur [O] [B] [V] et de Madame [N] [C] [J], épouse [B] [V], et les intérêts y afférant, pour un montant total de 153.674 € ; - METTRE A LA CHARGE de l'Etat la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER l'Etat aux entiers dépens. A titre subsidiaire : - DESIGNER tel expert qui aura pour mission de proposer une évaluation de l'immeuble propriété de la société civile 120 BAC au 1er janvier 2016 et de la valeur des parts de celle-ci au 1er janvier 2016 ; - METTRE A LA CHARGE de l'Etat la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, somme à laquelle il conviendra d'ajouter les frais de l'expertise judiciaire que votre tribunal voudra bien ordonner ; - CONDAMNER l'Etat aux entiers dépens.

A l'appui de ses demandes elle fait valoir : - qu'elle a fait réaliser quatre expertises en ayant recours à trois experts différents dont deux inscrits auprès de la Cour d'appel de Paris ; - que le prix au mètre carré doit être différent selon les appartements qui sont de standing très différents ; qu'elle conteste l'absence de décote pour clause d'agrément ; que les décotes d'illiquidité de 10 % et de minorité de 10 % devraient se cumuler pour une décote globale de 20% à appliquer sur la valeur unitaire des parts ; - que deux termes de comparaison choisies par l'administration fiscales doivent être contestés car ils ne correspondent pas aux caractéristiques du bien querellé ; - qu'à titre subsidiaire elle sollicite une expertise judiciaire.

Le Directeur Général des Finances Publiques, poursuites et diligences de la Directrice Régionale des Finances Publiques d'Ile-de-France et de Paris par dernières conclusions signifiées le 13 septembre 2023 demande le rejet des demandes de Mme [N] [B] [V]. A l'appui de ses demandes il fait valoir : - que dans le bien querellé deux appartements sont occupés par les propriétaires et un de leurs enfants à un prix inférieur au marché soit respectivement pour des surfaces de 190 m² et 200 m² ; - que les expertises communiquées sont soit trop anciennes soit effectuées par comparaison avec des immeubles qui n'ont pas les mêmes caractéristiques soit l'estimation a été composée lot par lot sans tenir compte de l'ensemble immobilier ; - que sur les trois termes retenus par l'administration fiscale, seuls deux sont contestés ; - que l'administration n'exige pas que les termes retenus soient strictement identiques ; - que la clause d'agrément a pour objectif de maintenir le bien immobilier dans la famille ; que par conséquent il n'y a pas lieu d'appliquer une décote supplémentaire. L'ordonnance de clôture a été prononcé le 17 octobre 2023. MOTIVATION Feu [O] [B] [V] étant décédé le [Date décès 8] 2022, il y a lieu de constater son décès. En application de l'article 666 du Code général des impôts (CGI), " les droits proportionnels ou progressifs l'enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs ". En matière de droits de donation, l'article 761 du CGI précise que " pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties". Pour un bien immobilier notamment, cette valeur vénale correspond au prix qui serait obtenu en faisant application de la loi de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel se trouve l'immeuble. La doctrine administrative relative à l'ISF donne une définition similaire de la valeur vénale : " La valeur vénale d'un bien est le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu normalement se négocier à l'époque considérée, tel qu'il résulte en particulier de l'analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage. La jurisprudence définit la valeur vénale comme le prix normal qu'eût accepté de payer un acquéreur quelconque n'ayant pas une raison exceptionnelle de convenance de préférer plus particulièrement le bien litigieux à d'autres similaires " (BOI-PAT-ISF-30-50-10 n° 20). La Cour de cassation a précisé que la détermination de la valeur vénale réelle des parts d'une société civile immobilière ne peut résulter du seul prix d'acquisition de l'immeuble augmenté du coefficient de l'augmentation du prix du mètre carré où sont situés les locaux (Cass. Com. 21 octobre 1997, n° 95-11906, rendu en matière de droits de succession). La valeur des parts d'une SCI ne se réduit ainsi pas à celle de l'immeuble constituant l'essentiel de son actif. En l'espèce, le bien querellé porte sur un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] composé de 11 locaux d'habitation disposant d'une surface cadastrale de 1446 m2 ramenée à une surface pondérée de 1356,16 m2 Pour contester l'évaluation faite par l'administration fiscale, Mme [N] [B] [V] produit une expertise réalisée par M. [S] en 2006 soit à une date trop ancienne dès lors que la date concernée est le 1er janvier 2016. Elle produit également deux expertises réalisées en 2012 puis réactualisées en 2015 par M. [G] [P]. Toutefois ces expertises retiennent deux immeubles qui ont un nombre d'appartements inférieur à l'immeuble en litige, avec de surcroît une superficie inférieure à 100m2 pour 6 appartements ce qui est différent de l'immeuble querellé. Il y a lieu de rappeler que dans ce dernier, un appartement qui a une superficie de 200 m2 est loué à un des enfants du couple et un autre de 190 m2 est occupé par les propriétaires. La quatrième expertise qui a été réalisée le 11 mars 2019 par Mme [H] et M. [X] a retenu des termes de comparaison totalement différents dès lors que les appartements ont une superficie allant de 12 à 122 m2 avec 12 appartements ayant une superficie inférieure à 100 m2 alors que dans le bien querellé seuls 3 appartements sur les 11 ont une superficie inférieure à 100 m2 et avec 5 appartements qui ont une surface supérieure à 150 m2. D'ailleurs dans ses dernières conclusions la demanderesse ne conteste pas véritablement ces critiques formulées par l'administration fiscale. Mme [N] [B] [V] critique deux immeubles sur les trois qui ont été retenus par l'administration fiscale. Concernant l'immeuble situé au [Adresse 5] et cédé le 6 juillet 2012 avec 10 appartements pour un total de 1261 m2 avec une surface moyenne de 126 m2 par appartements, il s'agit d'un hôtel particulier datant du XVIIIème siècle transformé en immeuble de rapport soit comme le bien querellé avec une superficie totale et un nombre d'appartements similaire à ce dernier. S'agissant de la cession en date du 10 septembre 2014 concernant l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 6], soit à proximité immédiate du bien querellé et d'une superficie totale de 1372 m2, il y a lieu de relever que de gros travaux ont été réalisés postérieurement à l'achat de cet immeuble pour pouvoir restaurer le bâtiment. Si Mme [N] [B] [V] font valoir que l'acquéreur est la famille [D] et qu'il s'agit d'un achat lié à " un coup de cœur " avec un prix d'achat qui ne correspond pas au prix du marché, aucun élément ne permet de l'établir. Quand bien même les immeubles sont différents dès lors que l'immeuble du [Adresse 1] est un hôtel particulier et que l'immeuble du [Adresse 2] est un immeuble de rapport, au regard des caractéristiques similaires on peut retenir des immeubles qui ne sont pas strictement identiques. Par conséquent il n'y a pas lieu d'écarter ces deux immeubles de la liste des termes de comparaison. Les statuts la SCI 120 BAC stipulent une clause d'agrément rédigée dans les termes suivants : " les parts sont librement cessibles entre associés et au profit des ascendants ou descendants d'un associé, toutes les autres cessions sont soumises à l'agrément préalable aux termes d'une décision prise par les associés réunis en assemblée générale extraordinaire à la majorité particulière de quatre-vingt pour cent (80 %) des parts sociales émises par la société, en ce non comprises les parts objets de la cession. Pour être valablement prise, cette décision d'agrément exige, à titre de quorum, la présence ou la représentation de quatre-vingt pour cent (80 %) des parts sociales émises par la société, en ce non comprises les parts objets de la cession ". S'agissant de la clause d'agrément à laquelle sont soumis les associés de la SCI 120 BAC, elle a été mise en œuvre par les donateurs afin que le bien immobilier ne soit en partie vendu par un membre de la famille sans que les autres n'en soient informés. Elle crée ainsi une protection au bénéfice des membres de la famille et a pour objectif de créer une SCI familiale. Par conséquent il n'y a pas lieu d'appliquer une décote. Concernant les décotes de 10% pour illiquidité et de 10% pour minorité qui ont été appliquées par l'administration fiscale en faveur du bien litigieux, Mme [N] [B] [V] soutient que cela doit entrainer un cumul de ces deux décotes avec l'application d'une seule décote de 20%. Toutefois il ne se font valoir aucun motif alors qu'il s'agit de deux décotes différentes. Dès lors sa demande sera rejetée. L'article R. 202-3 du livre procédures fiscales dispose que " Dans les instances qui, en matière de droits d'enregistrement ou de taxe de publicité foncière, font suite aux décisions prises sur les réclamations indiquées au deuxième alinéa de l'article R.* 202-1, l'expertise est de droit si elle est demandée par le contribuable ou par l'administration (…) ". L'article R 202-1 du livre des procédures fiscales dispose que " (…) les décisions prises sur les réclamations indiquées à l'article R.* 190-1 et relatives à la valeur vénale réelle d'immeubles, de fonds de commerce et des marchandises neuves qui en dépendent, de clientèles, de droit à un bail ou au bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble, de navires et de bateaux (…) ". Les dispositions de l'article R. * 202-1, alinéa 2, du livre des procédures fiscales ne concernent que les biens expressément visés par ce texte, parmi lesquels ne figurent pas les titres non cotés (Cour de cassation - Chambre commerciale 10 décembre 2013 / n° 12-23.720) ni les droits sociaux d'une société civile immobilière (Cour de cassation - Chambre commerciale 24 mars 1992 / n° 90-16.810). En l'espèce s'agissant d'une société civile immobilière l'expertise n'est pas de droit. En outre les termes de comparaison retenus par l'administration n'ayant pas été écartés, alors que l'expertise n'est pas destinée à pallier la carence des parties dans la charge de la preuve, cette demande sera rejetée. Mme [N] [B] [V] étant la partie perdante, elle sera condamnée aux dépens et sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile sera rejetée. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort : CONSTATE que feu [O] [B] [V] est décédé le [Date décès 8] 2022 ; DÉBOUTE Madame [N] [C] [J], épouse [B] [V] de toutes ses demandes ; CONDAMNE Madame [N] [C] [J], épouse [B] [V] aux dépens. LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE