18° chambre 1ère section, 7 mars 2024 — 19/15119

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] exécutoires délivrées le :

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18° chambre 1ère section

N° RG 19/15119 N° Portalis 352J-W-B7D-CRL4C

N° MINUTE : 2

Assignation du : 26 Décembre 2019

contradictoire

JUGEMENT rendu le 07 Mars 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CUIRCO DIFFUSION [Adresse 6] [Localité 5]

représentée par Me Magali SUROWIEC, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #D1055

DÉFENDERESSE

S.C.I. SANDRINE [Adresse 2] [Localité 4]

représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0608

Décision du 07 Mars 2024 18° chambre 1ère section N° RG 19/15119 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRL4C

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Pauline LESTERLIN, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 05 Septembre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 2 novembre 2023. Puis, le délbéré a été prorogé jusqu’au 07 Mars 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

FAITS

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2010, la société CUIRCO DIFFUSION a pris à bail les locaux commerciaux appartenant à la SCI SANDRINE d’une superficie totale de 337 m² pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2010 pour s'achever le 31 août 2019, stipulant la destination « fabrication et vente de confection en tous genres », moyennant un loyer en principal de 101.100 € par an et composé de: - un local au premier étage composé de six (6) pièces formant les lots 507 et 508 du règlement de copropriété (anciens numéros de lots : 7 et 8) ; - une boutique, au rez-de-chaussée, bâtiment C, avec un accès sur la rue Dupuis formant le lot n°570 du règlement de copropriété (ancien numéro de lot:152) ; - un atelier, au rez-de-chaussée, bâtiment B, avec un accès par le lot n°570 formant le lot n°562 du règlement de copropriété (ancien numéro de lot: 105); - un atelier, en sous-sol, bâtiment D, avec un accès par le lot n°570 formant le lot n°575 du règlement de copropriété (ancien numéro de lot : 203) ; - une réserve, au premier étage, bâtiment B, avec un accès par les lots numéros 507 et 571 formant le lot numéro 563 du règlement de copropriété (ancien numéro de lot: 106); - un atelier, au premier étage, bâtiment C, avec accès par les lots n°570 ou 569 formant le lot n°571 du règlement de copropriété (ancien n° de lot : 153).

Par acte extrajudiciaire, délivré le 18 janvier 2019 à l’adresse des locaux loués et le 5 février 2019 au siège social de la société à Mitry-Mory (77), la SCI SANDRINE a signifié à la société CUIRCO DIFFUSION le même jour deux actes distincts : - d’une part, une sommation de remise en état visant l’article L.145-17, 11ème paragraphe du code de commerce d’avoir, sous un délai d’un mois, à exploiter les locaux dans leur intégralité et mettre les locaux en bon état, - d’autre part, un congé refusant le renouvellement du bail, à titre principal, sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes fondés sur la sommation précitée qui a été délivrée le même jour que le congé et qui est restée infructueuse, à titre subsidiaire, avec indemnité d’éviction, le congé étant donné à la société CUIRCO DIFFUSION pour le 31 août 2019 à 16 heures au plus tard.

La société CUIRCO DIFFUSION a contesté les motifs évoqués par lettre recommandée avec accusé réception en date du 4 mars 2019, le refus d’indemnité étant selon ses dires dénué de fondement, de motifs explicites et de preuves, tant dans la sommation que dans le congé signifiés.

Aux termes d’un constat de la SCP GOUTORBE LEMIRE, huissiers de justice, du 29 août 2019, l’état des lieux de sortie et la remise des clefs ont été établis contradictoirement.

Par lettre officielle du 25 octobre 2019, la société CUIRCO DIFFUSION a demandé la restitution du dépôt de garantie et a informé la SCI SANDRINE du préjudice subi du fait la rétention du dépôt de garantie, ayant dû reconstituer un autre dépôt de garantie pour ses nouveaux locaux.

Par acte du 26 décembre 2019, la société CUIRCO DIFFUSION a assigné la SCI SANDRINE devant le tribunal de grande instance de Paris pour, d’une part, contester les motifs allégués par la SCI SANDRINE pour lui refuser le droit à l’indemnité d’éviction et, d’autre part, solliciter la condamnation de la SCI SANDRINE au paiement de l’indemnité d’éviction à son profit telle que déterminée par son expert amiable et à la restitution du dépôt de garantie et des avances de charges et taxes conservés abusivement par le bailleur.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 août 2021, la société CUIRCO DIFFUSION demande au tribunal judiciaire de : CONSTATER que le défaut de pertinence des motifs de refus de renouvellement allégués dans la sommation et le congé signifiés le 5 février 2019 par la SCI SANDRINE emporte le droit pour SARL CUIRCO DIFFUSION au paiement d’une indemnité d’éviction, CONSTATER que la rétention arbitraire du dépôt de garantie pendant 6 mois par la SCI SANDRINE est manifestement abusive, DEBOUTER la SCI SANDRINE de l’intégralité de ses demandes, fins et concluions, En conséquence, CONDAMNER la SCI SANDRINE à payer à la SARL CUIRCO DIFFUSION la somme de 899.700 euros au titre de l’indemnité d’éviction qui lui est due, CONDAMNER la SCI SANDRINE à payer à la SARL CUIRCO DIFFUSION la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sa rétention abusive, En tout état de cause, CONDAMNER la SCI SANDRINE à payer à la SARL CUIRCO DIFFUSION la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à venir. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 janvier 2022, la SCI SANDRINE demande au tribunal judiciaire de : DIRE la société CUIRCO DIFFUSION mal fondée dans toutes ses demandes ; EN CONSEQUENCE : A TITRE PRINCIPAL CONSTATER que la société CUIRCO DIFFUSION ne bénéficie pas du droit de solliciter une indemnité d’éviction à la SCI SANDRINE ; DEBOUTER la société CUIRCO DIFFUSION de toutes ses demandes ; A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL : CONSTATER que la demande d’indemnisation de la société CUIRCO DIFFUSION est incohérente et sans liens directs et justifiés avec les prétendus préjudices déclarés par elle ; DEBOUTER la société CUIRCO DIFFUSION de sa demande et FIXER, l’indemnité d’éviction éventuellement due par la SCI SANDRINE à la somme de 64.500 euros conformément au Rapport du 9 janvier 2019 de Monsieur [G], expert près la Cour d'Appel de Paris ; CONDAMNER la société CUIRCO DIFFUSION à verser à la SCI SANDRINE la somme de 64.500 euros ou toute somme correspondant à la somme éventuellement supérieure qui serait, par extraordinaire, attribuée à la société CUIRCO DIFFUSION à titre d’indemnité d’éviction, en réparation du préjudice causé à la SCI SANDRINE du fait des manœuvres organisées par la société CUIRCO DIFFUSION pour empêcher la SCI SANDRINE d’exercer son droit de repentir suite au congé signifié le 18 janvier 2019 ; ORDONNER la compensation entre les sommes dues entre la société CUIRCO DIFFUSION et la SCI SANDRINE ; Si le Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 portant réforme de la procédure civile applicable à compter du 1 er janvier 2020 devait être applicable à la présente procédure, ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; CONDAMNER la société CUIRCO DIFFUSION à verser à la SCI SANDRINE la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 mars 2022 et renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 5 septembre 2023.

MOTIFS À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

Sur le droit à indemnité d’éviction de la société CUIRCO DIFFUSION La SCI SANDRINE invoque quatre motifs au soutien de sa demande tendant à voir la société CUIRCO DIFFUSION déchue de tout droit à indemnité d’éviction : l’exploitation partielle, sommaire et occasionnelle du local loué, le défaut d’entretien du local loué, la libération hâtive des lieux à la suite du congé délivré, le défaut d’immatriculation du fonds au RCS du ressort des locaux loués au jour du congé. Le tribunal examinera en premier lieu le défaut d’immatriculation, susceptible de déchoir la société CUIRCO DIFFUSION de son droit au renouvellement du bail, avant d’examiner, le cas échéant, les motifs de déchéance du droit à indemnité d’éviction soulevés par la SCI SANDRINE, à savoir le défaut d’exploitation, le défaut d’entretien du local loué et la libération hâtive des locaux.

La SCI SANDRINE fait valoir que la société CUIRCO DIFFUSION ne justifie pas de son immatriculation au RCS du ressort des locaux loués au jour du congé ; qu’elle ne bénéficie donc d’aucun droit au renouvellement du bail et par conséquent, d’aucun droit au versement d’une indemnité d’éviction. La société CUIRCO DIFFUSION ne répond pas sur ce point, se contentant de produire aux débats le K-bis de sa société au 22 décembre 2019 et un extrait d’une page internet, non datée, faisant apparaître deux établissements de la société CUIRCO DIFFUSION, le siège social à [Localité 5] (77) et un établissement situé [Adresse 1].

Sur le fondement de l'article L.145-1, I du code de commerce, l'immatriculation du locataire au registre du commerce ou au registre national des entreprises, puis l'inscription des locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou une entreprise artisanale, est une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux.

L'immatriculation doit porter sur l'ensemble des locaux où s'exerce l'activité. Les établissements, qualifiés de secondaires, doivent eux aussi être immatriculés (C. com. art. R 123-41 ; C. com. art. R 123-247, 3° issu de décret 2022-1014 du 19-7-2022). À défaut, le locataire n'aura pas droit au renouvellement du bail du local abritant l'établissement pour lequel il n'est pas immatriculé, même si l'établissement principal a fait l'objet d'une inscription. Seuls les locaux accessoires échappent à l'obligation d'immatriculation.

Défini par les articles R 123-40 et R 123-247, 3°-a du code de commerce comme un établissement « permanent, distinct du siège social ou de l'établissement principal, et dirigé par la personne tenue à l'immatriculation, un préposé ou une personne ayant le pouvoir de lier des rapports juridiques avec des tiers », l'établissement secondaire est défini comme un établissement faisant l'objet d'une exploitation commerciale distincte de l'établissement principal auquel est attachée une clientèle propre.

Le locataire doit donc être immatriculé à la date de délivrance du congé, sans pouvoir prétendre à un quelconque délai pour régulariser sa situation.

En l’espèce, la société CUIRCO DIFFUSION ne justifie que de son immatriculation de l’établissement principal au Registre du commerce et des sociétés de Meaux depuis le 23 juillet 1993 et d’une immatriculation hors ressort au RCS de Paris, sans précision des établissements concernés, aux termes du K-bis daté du 22 décembre 2019. Le second document produit en pièce n°1 bis, non sourcé et non daté, ne fait nullement apparaître la mention d’un établissement situé dans les locaux objets du présent litige. En tout état de cause, le K-bis produit est daté du 22 décembre 2019, soit postérieurement à la date de délivrance du congé le 18 janvier 2019 et la date d’effet du congé, le 31 août 2019.

Dans ces conditions, la société CUIRCO DIFFUSON échoue à rapporter la preuve de l’immatriculation au RCS de Paris de l’établissement secondaire exploité dans les locaux loués sis [Adresse 3]) à la date de délivrance et la date d’effet du congé.

Par conséquent, la société CUIRCO DIFFUSION ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement du bail liant les parties en application de l’article L.145-1 du code de commerce et par conséquent, ne bénéficie d’aucun droit à indemnité d’éviction à la suite du congé délivré le 18 janvier 2019.

Dès lors, la société CUIRCO DIFFUSION ne bénéficiant d’aucun droit à indemnité d’éviction, il n’y a pas lieu d’examiner les éventuels motifs de déchéance dudit droit soulevés par la SCI SANDRINE, devenus sans objet.

Sans qu’il soit donc nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties, la société CUIRCO DIFFUSION est déboutée de sa demande de condamnation de la SCI SANDRINE au paiement d’une indemnité d’éviction, à la suite du congé délivré le 18 janvier 2019.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société CUIRCO DIFFUSION La société CUIRCO DIFFUSION demande la condamnation du bailleur à lui verser une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la restitution tardive du dépôt de garantie d’un montant de 56.953,60 euros et de l’absence de régularisation au prorata des charges et taxes payées d’avance, tel que sollicités par courrier du 25 octobre 2019, produit aux débats. Elle fait valoir que le dépôt de garantie n’a été restitué qu’à la fin du mois de février 2020, six mois après la remise des clefs des locaux, lui causant un préjudice en raison de l’obligation de reconstituer un autre dépôt de garantie pour ses nouveaux locaux.

En réponse, la SCI SANDRINE expose que la demande de restitution avait été adressée au bailleur et non au gestionnaire et justifie avoir restitué le dépôt de garantie en produisant aux débats un bordereau de virement du 12 février 2020 au profit de la société CUIRCO DIFFUSION pour un montant de 32.511,50 euros. Elle fait valoir que la société CUIRCO DIFFUSION ne produit aucun élément pour démontrer son préjudice, notamment ni le montant du nouveau dépôt de garantie, ni la date de son versement, exposant également que l’exercice financier et comptable de la société CUIRCO DIFFUSION ne fait pas apparaître de difficultés financières.

Le dépôt de garantie, destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, ne peut être restitué qu'après qu'il a libéré les lieux. La libération des lieux s'entend de la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, une faute du bailleur apparaît caractérisée, la SCI SANDRINE reconnaissant n’avoir restitué le dépôt de garantie qu’en février 2020, à la suite de la remise des clefs le 29 août 2019, soit près de six mois plus tard, sans évoquer aucune raison légitime, autre que le fait que le preneur avait adressé, à tort, sa demande au bailleur et non à son gestionnaire.

En revanche, la société CUIRCO DIFFUSION échoue à démontrer son préjudice, ne prouvant pas les faits qu’elle allègue, notamment la prise à bail d’un nouveau local, ni la date de cette prise à bail et du versement d’un nouveau dépôt de garantie.

Par conséquent, en l’absence de démonstration d’un préjudice certain, la société CUIRCO DIFFUSION est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La société CUIRCO DIFFUSION, partie succombante, est condamnée aux entiers dépens de la procédure et à payer à la SCI SANDRINE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature et l’ancienneté de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Constate que la société CUIRCO DIFFUSION ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement du bail liant les parties en application de l’article L.145-1 du code de commerce et par conséquent, ne bénéficie d’aucun droit à indemnité d’éviction à la suite du congé délivré le 18 janvier 2019,

Déboute la société CUIRCO DIFFUSION de sa demande de condamnation de la SCI SANDRINE au paiement d’une indemnité d’éviction, à la suite du congé délivré le 18 janvier 2019,

Déboute la société CUIRCO DIFFUSION de sa demande de condamnation de la SCI SANDRINE au paiement de dommages et intérêts en raison de la rétention abusive du dépôt de garantie,

Condamne la société CUIRCO DIFFUSION à payer à la SCI SANDRINE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société CUIRCO DIFFUSION aux entiers dépens,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à Paris le 07 Mars 2024;

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME