Pôle 4 - Chambre 7, 7 mars 2024 — 22/00694
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAIS
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 07 MARS 2024
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00694 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE7JD
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 Novembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00335
APPELANTS
Monsieur [C] [J] [S]
[Adresse 8]
[Localité 11]
représenté par Me Serge DIEBOLT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1875
Madame [W] [X] épouse [J] [S]
[Adresse 8]
[Localité 11]
représentée par Me Serge DIEBOLT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1875
INTIMÉES
S.A. SOREQA
[Adresse 12]
[Localité 10]
représentée par Me Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Division Missions Domaniales
[Adresse 9]
[Localité 14]
représentée par Madame [H] [G], en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Janvier 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Valérie GEORGET, Conseillère
Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Dans le cadre du traité de concession du 24 juin 2015 par lequel l'établissement public territorial Plaine Commune a concédé à la SOREQA le traitement de l'habitat dégradé sur le secteur du [Adresse 16] à [Localité 15], une enquête publique unique a été menée du 11 mars au 2 avril 2019 suivant arrêté préfectoral n°2019-0402 du 13 février 2019.
Par arrêté préfectoral n°2019-3178 du 28 novembre 2019, le périmètre du traitement de l'habitat dégradé sur le secteur [Adresse 16] à [Localité 15] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit de la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA).
La parcelle cadastrée H n°[Cadastre 1], d'une surface cadastrale de 120 m² est située en zone UP06a du plan local d'urbanisme correspondant à un zonage à vocation mixte de ville constituée ou à reconstituer. La parcelle est localisée dans un quartier urbanisé, à vocation d'habitation, très peu commerçant, excentré par rapport au centre-ville administratif et commerçant, mais desservi par plusieurs lignes de transports en commun et par l'A86. La parcelle supporte un ensemble immobilier composé de deux immeubles édifiés en R+1. Une petite cour intérieure dessert les logements. Le local commercial n'est plus exploité depuis plusieurs années. Les cinq logements sont occupés, d'une décoration simple et usagée, mais propres. L'installation électrique apparaît ancienne voire vétuste. Certaines pièces des logements sont en enfilade.
Sont notamment concernés par l'opération M. [C] [J] [S] et Mme [W] [X] épouse [J] [S] (les consorts [J] [S]) en tant que propriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 15], sur la parcelle cadastrée H n°[Cadastre 1].
Faute d'accord sur l'indemnisation, la SOREQA a saisi le juge de l'expropriation de Bobigny par un mémoire daté du 17 décembre 2020 et reçu par le greffe le 18 décembre 2020.
Par un jugement contradictoire du 25 novembre 2021, après transport sur les lieux le 15 juin 2021, le juge de l'expropriation de Bobigny a :
Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 15 juin 2021 ;
Déclaré la SOREQA recevable en ses demandes ;
Rejeté la demande d'irrecevabilité des consorts [J] [S] pour absence d'enquête préalable parcellaire et d'arrêté de cessibilité ;
Rejeté la demande d'expertise formulée par les consorts [J] [S] ;
Fixé la date de référence au 31 mars 2020 ;
Retenu une surface de 155,40 m² ;
Évalué le local commercial en valeur libre d'occupation ;
Appliqué un abattement de 15% pour occupation des logements d'habitation ;
Retenu la méthode d'évaluation par comparaison ;
Retenu une valeur unitaire de 2.700 euros/m² en valeur occupée ;
Rejeté les deux demandes d'indemnité pour perte de revenus locatifs ;
Fixé l'indemnité due par la SOREQA aux consorts [J] [S], au titre de la dépossession de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 15], sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1] à la somme de 482.470 euros (110,10 m² × 2.700 euros/m² + 45,30 m² × 2.700 euros/m² × 1,15) ;
Dit que cette indemnité de dépossession foncière se d