Loyers commerciaux, 11 mars 2024 — 23/00011

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

- LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 11 Mars 2024

N° RG 23/00011 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XPQH

DEMANDEUR :

Société européenne DECATHLON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2] représentée par Me Jérôme WALLAERT, substitué par Me EQUINET, avocats au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.C.M CKRF [Localité 8] - Centre de kinésithérapie respiratoire et fonctionnelle, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] représentée par Me Delphine CHAMBON, substituée par Me CARLIER, avocats au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 05 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2024

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2008, la société Park Norwest a donné à bail à la société européenne Décathlon, un ensemble immobilier à usage principal de commerces et bureaux sis [Adresse 12] à [Localité 8] et [Localité 3], à l’effet d’exploiter un magasin à l'enseigne Domyos ainsi que des bureaux et locaux évènementiels. Le bail prévoyait la faculté pour le preneur de sous-louer librement 35 % de la SHON des lieux loués.

Par acte du 6 juillet 2012, la société Décathlon a conclu une convention de sous-location avec la S.C.M. CKRF [Localité 8] (Centre de kinésithérapie respiratoire et fonctionnelle) portant sur un local de 192 m² situé au rez-de-chaussée du bâtiment Domyos, pour une durée de neuf années à compter du 15 août 2012 et un loyer annuel de base de 26 880 euros.

Par avenant du 7 janvier 2013, les parties ont convenu d'un versement mensuel à compter du 1er janvier 2013.

Par avenant du 17 juillet 2015, les parties ont convenu d'une minoration du loyer annuel de base à la somme de 17 664 euros rétroactivement à compter du 1er janvier 2015.

Par acte extrajudiciaire en date du 26 novembre 2020, la société européenne Décathlon a fait donner congé à la locataire pour le 15 août 2021, avec offre de renouvellement, moyennant un loyer de base annuel de 30 720 euros hors taxes hors charges.

Par courrier recommandé du 28 juin 2021, la société SCM CKRF refusait le montant du loyer de renouvellement proposé.

Par mémoire en fixation de loyer du 9 septembre 2021, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 14 septembre 2021, la société européenne Décathlon a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle en principal de 30 720 euros hors charges et hors taxes à effet rétroactif du 15 août 2021.

Par acte d’huissier délivré le 15 décembre 2021, la société européenne Décathlon a fait assigner la S.C.M. CKRF [Localité 8] devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Par jugement du 20 juin 2022, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit une expertise de la valeur locative confiée à [M] [K] et a fixé le montant du loyer provisionnel au loyer actuel.

Par ordonnance du 16 novembre 2022, il a été procédé au remplacement de l'expert par Mme [N] [L], suite au décès de [M] [K].

Le rapport d'expertise a été déposé le 13 juin 2023. Mme [L] a estimé la valeur locative à 27 175 €/an hors taxes hors charges et à 24 747 €/an hors taxes hors charges déduction faite du montant de la taxe foncière (135€/m²).

La société CKRF [Localité 8] a sollicité la réinscription de l'affaire au rôle par mémoire reçu le 13 novembre 2023.

Dans son mémoire après expertise n°2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 6 décembre 2023, la société européenne Décathlon demande au juge de:

Constater que la convention de sous-location est renouvelée à compter du 15 août 2021 pour une durée de neuf ans ;Fixer le loyer de base du bail renouvelé à la somme annuelle de 28 682 euros hors taxes hors charges à compter du 15 août 2021 ;Débouter la S.C.M. CKRF [Localité 8] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la S.C.M. CKRF [Localité 8] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens lesquels comprendront les frais d'expertise. La société européenne Décathlon se prévaut de la modification des obligations respectives des partie au cours du bail avec l'octroi d'une baisse de loyer par avenant afin d'obtenir le déplafonnement du loyer. Elle ajoute que le loyer plafonné doit être calculé à partir du loyer d'origine. Elle critique les références retenues par l'expert judiciaire et l'absence de prise en compte de ses références tout comme elle critique les références cités par l'expert amiable du preneur. La bailleresse estime ainsi que la valeur locative doit être fixée à 170€/m². Elle insiste sur la qualité de l'emplacement pour notamment la spécialité de kinés