JCP, 11 mars 2024 — 23/05621

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/05621 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XJYJ

N° de Minute : 24/00206

JUGEMENT

DU : 11 Mars 2024

Etablissement PARTENORD HABITAT

C/

[H] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Mars 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [U], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Janvier 2024

David CLEUZIOU, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Mars 2024, date indiquée à l'issue des débats par David CLEUZIOU, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 23/05621 – Page - SD

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 octobre 2017, PARTENORD HABITAT, Office public de l’Habitat du Nord, a donné en location à Madame [H] [U] un appartement n°6 et un garage n°G6 situés [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 318,33 euros outre 68,62 euros de charges pour l’appartement et de 46,67 euros, outre 2,38 euros de charges pour le garage. Le contrat de bail prévoyait par ailleurs qu’en cas de non justification de la souscription d’une assurance locative, PARTENORD HABITAT pourrait considérer que le locataire adhère au contrat groupe souscrit.

Par courrier du 9 mai 2022, reçu par PARTENORD HABITAT le 10 mai 2022, Madame [H] [U] a indiqué qu’elle résiliait le bail tant pour l’appartement que pour le garage.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, PARTENORD HABITAT a fait assigner Madame [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE auquel elle demande de : Valider le congé donné par la locataire ; Déclarer Madame [H] [U] sans droit au maintien dans les lieux et la condamner à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux en respectant les obligations du locataire ; A défaut, ordonner l'expulsion de Madame [H] [U] et de tous occupants introduits de son chef, dès la délivrance du commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est ; Juger que Mme [U] ne bénéficiera pas du délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; Autoriser PARTENORD HABITAT à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls de Madame [H] [U] ; condamner la défenderesse au paiement en deniers ou quittances de la somme de 1.328,91 euros (1.171,32 euros pour l’habitation et 157,59 euros pour le garage) au titre des loyers et charges impayés au 15 juin 2023, augmentée des loyers ayant courus jusqu’au jugement à intervenir avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ; condamner Mme [H] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus majorée des augmentations légales sans tenir compte de l’APL à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ; condamner Madame [H] [U] au paiement de la somme de 3,24 euros au titre de l’assurance soit 9,72 euros à la date du 15 juin 2023 ; condamner Madame [H] [U] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; condamner la défenderesse aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier et les frais de mise en demeure et d’assignation.

L'affaire a été retenue à l'audience du 8 janvier 2024 au cours de laquelle PARTENORD HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 4.684,94 euros. Au soutien de ses demandes, PARTENORD HABITAT expose qu’en dépit du congé délivré en mai 2022 et ayant pris effet au 10 août 2022, il n’a pas été possible de récupérer le logement, Madame [U] n’ayant pas remis les clés du logement et ne s’étant pas présentée à l’état des lieux de sortie.

Madame [H] [U] a comparu. Elle conteste les sommes sollicitées et indique ne plus être locataire du logement et ne plus l’occuper. Elle fait état d’événements difficiles vécu dans ce logement et indique avoir perdu les clés. Elle soutient qu’un état des lieux a été réalisé en son absence. L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. » En l’espèce, les parties s’accordent sur la validité du congé délivré par Madame [H] [U] par courrier du 9 mai 2022 réceptionné le 10 mai 2022. En l’absence de précisions quant au délai de préavis, celui-ci était de trois mois. Le bail est donc résilié depuis le 10 août 2022.

Sur la restitution du logement Conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.  A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.» La restitution d’un logement suppose la restitution des clés et la réalisation d’un état des lieux de sortie conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, PARTENORD HABITAT soutient que Madame [U] n’a pas restitué les clés, ne s’est pas présentée à l’état des lieux prévu le 10 août 2022 et n’a pas réagi aux mise en demeure et convocation ultérieure.

Il produit aux débats :

une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement et visant l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 délivrée à Madame [H] [U] par commissaire de justice datée le 6 septembre 2022 ; un courrier de Madame [H] [U] du 10 décembre 2022 dans lequel elle indique à PARTENORD HABITAT que son bail est résilié depuis le 10 août 2022, qu’elle n’habite plus le logement, qu’elle n’a plus à régler le loyer et qu’elle a bénéficié d’un effacement de dette par le Banque de France. Ce courrier comporte en en-tête, une nouvelle adresse ; une lettre recommandée datée du 12 janvier 2023 et réceptionnée le 13 janvier 2023, dans laquelle PARTENORD HABITAT convoque Mme [U] à un état des lieu le 31 janvier 2023 en lui précisant qu’en cas d’absence de sa part, l’état des lieux sera réputé contradictoire ; un procès-verbal réalisé le 31 janvier 2023 par Me [E] [X] [B] constatant l’absence de Madame [U] au rendez vous prévu pour l’état des lieux de sortie. Il y est par ailleurs précisé qu’une voisine a déclaré que la locataire serait partie depuis un an et que la boîte aux lettres est pleine.

Madame [U] indique pour sa part avoir perdu les clés du logement et en avoir informé son bailleur et soutient que l’état des lieux pouvait avoir lieu en son absence et qu’il aurait effectivement eu lieu le 31 janvier 2023 d’après les informations qui lui ont été communiquées téléphoniquement. Elle produit :

Des justificatifs de sa nouvelle adresse à [Localité 7] et un contrat de réexpédition du courrier depuis l’adresse [Adresse 2] à [Localité 6] vers cette nouvelle adresse à compter du 2 mai 2022 ; Un courrier daté du 23 mai 2023 et adressé à PARTENORD HABITAT dans lequel elle indique d’une part que l’agence refuse de prendre en compte sa résiliation de bail et continue à solliciter le paiement du loyer, d’autre part qu’elle n’a pu se présenter à l’état des lieux de sortie mais que sa présence n’était pas obligatoire, et enfin qu’il lui semble anormal que le bailleur ne récupère pas le logement. Elle y précise par ailleurs qu’elle a laissé dans le logement quelques meubles et effets personnels. Il n’est pas produit d’accusé de réception de ce courrier mais PARTENORD HABITAT n’en conteste pas la réception.

Madame [U] n’a donc pas restitué les clés suite à la délivrance de son congé. Néanmoins, suite à la mise en demeure du 6 septembre 2022, elle pouvait légitimement penser que PARTENORD HABITAT avait engagé une procédure pour faire constater l’état d’abandon du logement et disposer à nouveau de celui-ci. PARTENORD HABITAT n’explique pas les raisons pour lesquelles, les démarches en ce sens (réalisation d’un procès verbal de constat) n’ont pas été réalisées. Surtout, la formulation du courrier du 12 janvier 2023 la convoquant à un état des lieux de sortie le 31 janvier 2023 est particulièrement ambigue puisqu’il y est indiqué que sa présence est indispensable mais qu’à défaut, l’état des lieux serait réputé contradictoire. Ce courrier ne faisant pas référence à une difficulté résultant de la non-restitution des clés, Mme [U] pouvait à nouveau légitimement penser que même en son absence le bailleur pourrait entrer dans le logement et réaliser l’état des lieux de sortie, ce qui mettrait fin à ses obligations.

Au regard de ces éléments, il convient de juger que les obligations de Mme [U] à l’égard de PARTENORD HABITAT résultant du contrat de bail du 5 octobre 2017 ont pris fin le 31 janvier 2023.

PARTENORD HABITAT sera donc autorisé à procéder à la reprise de l’appartement n°6 et du garage n°G6 situés [Adresse 2] à [Localité 6], avec l’intervention d’un serrurier si besoin est.

Par ailleurs, les biens laissés sur place, et dont il convient de constater que Madame [U] ne réclame pas la restitution, seront déclarés abandonnés, à l'exception des papiers, photographies et documents de nature personnelle, qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant une durée de 2 années par l'huissier de justice.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant.

Mme [U] était donc redevable d’une indemnité d’occupation pour la période allant du 10 août 2022 au 31 janvier 2023.

Il résulte cependant des pièces produites par les parties que la dette locative de Mme [U] a fait l’objet d’un effacement par le Commission de surendettement de la Banque de France, suite à un dossier de surendettement déposé par celle-ci le 17 août 2022. Les demandes en paiement formées par PARTENORD HABITAT concernent donc les indemnités d’occupation à compter du mois de mars 2023, la dette antérieure ayant été effacée.

Au terme de la présente décision, les obligations de Mme [U] au titre du contrat de bail se sont éteintes à compter du 31 janvier 2023. PARTENORD HABITAT sera donc débouté de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Suivant l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

En l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

En équité, la demande de PARTENORD HABITAT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Aucun élément de la procédure ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [H] [U] le 9 mai 2022 et la résiliation du contrat de bail du 5 octobre 2017 portant sur l’appartement n°6 et le garage n°G6 situés [Adresse 2] à [Localité 6] à la date du 10 août 222 ;

CONSTATE que les obligations de Madame [H] [U] résultant du contrat de bail du 5 octobre 2017 ont pris fin le 31 janvier 2023 ;

AUTORISE PARTENORD HABITAT à procéder à la reprise judiciaire de l’appartement n°6 et du garage n°G6 situés [Adresse 2] à [Localité 6], avec l’intervention d’un serrurier si besoin est ;

DECLARE les biens laissés sur place abandonnés, à l'exception des papiers, photographies et documents de nature personnelle, qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant une durée de 2 années par le commissaire de justice ;

DEBOUTE PARTENORD HABITAT de sa demande au titre de la dette locative ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE PARTENORD HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé le 11 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

La GREFFIÈRE Le PRESIDENT