Charges de copropriété, 14 mars 2024 — 21/13590

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

N° RG 21/13590 N° Portalis 352J-W-B7F-CVOCY

N° MINUTE :

Assignation du : 28 Octobre 2021

JUGEMENT rendu le 14 Mars 2024 DEMANDERESSE

S.C.I. SRUTHI représentée par son gérant, Monsieur [Y] [M] Domiciliée chez la société IMMOGER GESTION Administrateur de biens, [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Marc MANCIET de la SELARL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #W0002

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. RAJAH CAFE [Adresse 4] [Localité 3]

représenté par Maître Riadh GAFSI de la SELAS CABINET MAROIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0899

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 14 Mars 2024 Charges de copropriété N° RG 21/13590 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVOCY

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Octobre 2023

JUGEMENT

- Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe - Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 29 Février 2024 puis au 14 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Sruthi est propriétaire d’un local commercial à usage de restaurant dans l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte authentique en date du 13 mai 2005, la SCI Sruthi a conclu un contrat de bail commercial à la SARL Gowri, aux droits de laquelle vient la SARL Rajah café, cessionnaire du fonds de commerce depuis le 12 mars 2015.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2005, pour se terminer le 31 décembre 2013. Il stipule qu’« à défaut de congé de la part du « bailleur » et de demande de renouvellement de la part du « preneur » dans les délais et formes sus-indiqués, le bail continuera par tacite reconduction pour une durée indéterminée à laquelle le bailleur pourra mettre fin à tout moment selon les usages locaux par un congé avec offre ou refus de renouvellement ou le « preneur » par une demande en renouvellement » (p.4)

Un solde de charges demeurant impayée, par acte d’huissier signifié le 16 février 2021, la SCI Sruthi a fait délivrer un commandement de payer à la SARL Rajah café, visant la clause résolutoire insérée au bail du 13 mai 2005, pour obtenir le paiement de la somme de 11.710 euros, correspondant à des arriérés locatifs, ainsi que 1.171,06 euros au titre de la clause pénale.

Le commandement de payer n’a pas été suivi d’effet, dès lors, par exploit en date du 28 octobre 2021, la société civile immobilière Sruthi a assigné la SARL Rajah café devant le tribunal judiciaire de Paris à titre principal pour constatation de la clause résolutoire du bail commercial qu’elle lui a consenti et à titre subsidiaire en résiliation du bail pour défaut de paiement d’un arriéré de charges.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2022, la SCI Sruthi demande au tribunal de :

« Vu les articles L 145-41 du code de commerce, Vu les articles 1104, 1195 et 1343-5 du code civil, Vu les articles 1217 et 1124 à 1230 du code civil,

Déclarer la SCI SRUTHI recevable et bien fondée en ses demandes, et y faisant droit : Constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 février 2021 n’ont pas totalement été réglées. En conséquence : Déclarer acquise la clause résolutoire du bail consenti à la Société RAJAH CAFÉ pour les locaux commerciaux qu’elle occupe à [Adresse 4] - à compter du 17 mars 2021.

Subsidiairement, pour le cas où le Tribunal ne constaterait pas l’acquisition de la clause résolutoire du bail prononcer la résiliation judiciaire du bail, sur le fondement des articles 1217 et 1124 à 1230 du code civil. Dans tous les cas ordonner l’expulsion de la Société RAJAH CAFE des lieux qu’elle loue à cette adresse, ainsi qu’au besoin celle de tout occupant et de toute occupation de son chef, et si nécessaire avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Armée. Ordonner la séquestration des meubles dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais et risques de la société défenderesse.

Condamner la société RAJAH CAFÉ au paiement d’une indemnité d’occupation du double des loyers et provisions sur charges à compter du 17 mars 2021 ou subsidiairement à compter de la date de résiliation judiciaire du bail. Condamner la Société RAJAH CAFÉ à payer à la SCI SRUTHI la somme de 13.642,85 € au titre des charges impayées, avec intérêt à compter de la date de la présente assignation Dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI SRUTHI à titre de dommages et intérêts tels que prévus par la clause résolutoire du bail ; Condamner la Société RAJAH CAFE à payer à la SCI SRUTHI la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. La condamner en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, ceux de la présente instance et les frais d’expulsion dont distraction au profit de la SELARL Avocats, aux offres de droit. »Au soutien de ses demandes la SCI Sruthi fait valoir que :

- depuis le mois de juin 2019 et en dépit de nombreuses relances, la société Rajah Café refuse de payer ses régularisations de charges, restant ainsi devoir à ce titre un solde de charges après régularisation de 11.710,64 euros, elle a donc été contrainte de lui délivrer un commandement de payer ;

- les causes de ce commandement de payer n’ayant pas été réglées dans le mois de sa signification, la clause résolutoire est acquise, il y a donc lieu de constater l’acquisition de cette clause et d’ordonner l’expulsion de la société Rajah Café ;

- elle doit être en conséquence condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation du double des loyers et provisions sur charges à compter du 17 mars 2021;

- la SARL reste à devoir un arriéré de charges supplémentaires de 13.642,85 euros pour des sommes impayées entre 2015 et 2020.

Par ses dernières conclusions en réplique et reconventionnelles notifiées par voie électronique le 17 mai 2022, la SARL Rajah café demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 118 et 119 du code de procédure civile, Vu les articles L 145-15, L145-40-20 et R 145-35 à R 145-37 du code de commerce, Vu 1103, 1302 et suivants, 1353, 1343-2 et 2224 du Code Civil, Vu le bail commercial en date du 13 mai 2005, Vu le bail commercial renouvelé en date du 06 novembre 2014, Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 16 février 2021, Vu l’assignation en validation du commandement du 16 février 2021, Vu les pièces versées aux débats ;

- DIRE ET JUGER la SCI SRUTHI irrecevable et en tous cas mal fondée en son action;

- LA DEBOUTER de l’intégralité de ses demandes ;

- RECEVOIR la SARL RAJAH CAFE en ses demandes reconventionnelles et la dire bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Y FAISANT DROIT,

- PRONONCER la nullité du commandement de payer du 16 février 2021 ;

- DIRE et JUGER que la clause résolutoire n’est pas acquise et qu’il n’y a pas lieu à expulsion de la SARL RAJAH CAFE ; - DIRE ET JUGER que la SARL RAJAH CAFE est recevable en sa demande de restitution des sommes qu’elle a indûment payées au titre des provisions pour charges et charges non prévues par le bail que la SCI SRUTHI a indûment perçues ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, - DIRE ET JUGER que la demande de paiement présentée par la SCI SRUTHI n’est pas fondée ;

- CONSTATER l’absence de dette de loyers et charges de la SARL RAJAH CAFE ;

EN CONSEQUENCE,

- CONDAMNER la SCI SRUTHI à verser à la SARL RAJAH CAFE la somme de 18.000€ au titre de la restitution des charges indûment perçues depuis 31 mai 2018, à titre de restitution des sommes qu’elle a indûment payées au « titre des provisions pour charges et charges non prévues par le bail » que la SCI SRUTHI a indûment perçues ;

- CONDAMNER la SCI SRUTHI à payer à la SARL RAJAH CAFE les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du commandement de payer du 21 février 2021 ;

- ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

- CONDAMNER la SCI SRUTHI au paiement d’une somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil à la SARL RAJAH CAFE ;

- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir du seul chef des demandes reconventionnelles de la SARL RAJAH CAFE ;

- CONDAMNER la SCI SRUTHI au paiement d’une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- LA CONDAMNER, enfin, aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Au soutien de ses demandes la SARL Rajah café fait valoir que :

- la SCI Sruthi n’a communiqué aucun justificatif quant à ses demandes de paiement ;

- la SARL Rajah café n’a reçu aucune mise en demeure préalablement au commandement de payer ;

- le commandement de payer est nul car il ne contient pas les détails de la créance réclamée, la clause résolutoire qu’il vise n’est pas celle stipulée au bail commercial et ne vise pas le paiement des charges ;

- la SCI Sruthi a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2023, l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 18 octobre 2023. La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, suivant la destination qui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer en cas d’inexécution totale ou partielle de l’un quelconque de ses engagements, visant expressément en outre le paiement des charges, elle stipule ainsi : « Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le « preneur » de l’un quelconque de ses engagements, notamment en ce qui concerne les charges et conditions, ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le « bailleur », ou de non- paiement des frais de poursuite, ce dernier aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat après avoir mis en demeure le « preneur » de régulariser la situation par un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les conditions du bail contenant déclaration par le « bailleur » d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extra-judiciaire. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation. Si un mois après ce commandement ou cette sommation, le preneur n’a pas totalement régularisé la situation ou si, s’agissant de travaux à effectuer, il n’a pas entrepris, avec la diligence convenable, tout ce qui est possible de faire dans le délai d’un mois, le bailleur pourra lui signifier la résiliation de plein droit du bail. Du jour de la résiliation du bail, le « bailleur » aura immédiatement et de plein droit le libre usage des lieux ».

Au soutien de sa demande, la SCI Sruthi produit le commandement de payer en date du 16 février 2021, consécutif à 10 relances amiables antérieures, régulier en la forme car :

- il reproduit clause résolutoire stipulée au bail commercial et l’article L. 145-41 du code de commerce,

- il fait état du décompte détaillé des sommes dues.

Pour s’opposer aux effets du commandement de payer visant la clause résolutoire, la SARL Rajah café invoque que la SCI Sruthi a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi, en lui délivrant le commandement de payer sans justifier de la réalité de sa créance, qui n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

Or, la SCI Sruthi produit les relevés de charges au titre des années 2015 à 2020, le procès-verbal des assemblées générales de copropriétaires les ayant votées, ainsi que les attestations de non recours y correspondant.

La SARL Rajah café, à qui incombe la charge de la preuve de la mauvaise foi et ne parvenant pas à l’établir sera déboutée de ce moyen de défense.

Les causes de ce commandement, régulier en la forme et au fond, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquence de droit à compter du 16 mars 2021 à 24 heures.

Décision du 14 Mars 2024 Charges de copropriété N° RG 21/13590 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVOCY

L’expulsion de la SARL Rajah café et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution des lieux dans les 15 jours de la signification du présent jugement.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans les lieux loués après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation. En vertu de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle et manifestement excessive.

En l’espèce, la SARL Rajah café, occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 17 mars 2021, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. La SCI Sruthi ne justifie pas que la valeur équitable de la jouissance sans titre des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail nécessiteraient que le montant de l’indemnité d’occupation soit majoré de 50% du montant du dernier loyer annuel en cours, étant entendu qu’aucune clause du bail ne prévoit une telle majoration.

En conséquence l’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte actualisé au 13 octobre 2021 (pièce 11 demandeur) produit par la SCI Sruthi, l’obligation de la SARL Rajah café au titre de l’arriéré de charges et de loyer s’élève à la somme de 14.706,69 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL Rajah café, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle en répétition de l’indu

Au regard du sens de la présente décision, la SARL Rajah café sera déboutée de sa demande reconventionnelle en répétition de l’indu.

Sur les autres demandes

La SARL Rajah café, qui succombe supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée au regard de l’équité à payer à la demanderesse la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

REJETTE la demande de la SARL Rajah café visant à voir dire nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 16 février 2021 ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la SCI Sruthi et la SARL Rajah Café à la date du 16 mars 2021 à 24h00 ;

ORDONNE à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société Rajah café et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la SARL Rajah café, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SARL Rajah café à payer à la SCI Sruthi la somme de 14.706,69 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires arriérés au13 octobre 2021, loyer du mois d’octobre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation (28 octobre 2021), ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

AUTORISE la SCI Sruthi à conserver le montant du dépôt de garantie détenu entre ses mains à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SARL Rajah café de sa demande reconventionnelle en répétition de l’indu ;

CONDAMNE la SARL Rajah café aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 16 février 2021 ;

CONDAMNE la SARL Rajah café à payer à la SCI Sruthi la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 14 Mars 2024

La Greffière La Présidente