LOYERS COMMERCIAUX, 20 mars 2024 — 23/02924

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 23/02924 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XW6Z Minute n° 24/00021

EXPERTISE

Grosse délivrée le : à

JUGEMENT RENDU LE VINGT MARS DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 14 Février 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C. FAMILLE [W], dont le siège social est sis sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX,

Monsieur [Z] [H] né le 24 Janvier 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX,

ET :

S.A.R.L. LE TALMELIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Luc-Christophe DEJEAN, avocat au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 15 décembre 2012, la société civile [W], madame [V] [C] veuve [W] et madame [B] [W] veuve [H] ont donné à bail commercial à la SARL LE TALMELIER, à compter du 1er janvier 2013, un local situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel initial de 20.400 euros hors taxes et hors charges (à l’exception de l’année 2013 pour laquelle le loyer était ramené à la somme annuelle de 16.200 euros) pour l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie, pâtisserie, sandwicherie.

Madame [V] [C] veuve [W] et madame [B] [W] veuve [H] sont décédées, laissant pour leur succéder monsieur [Z] [H] qui vient aux droits de madame [B] [H]. Le 10 juin 2021, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 31 décembre 2021, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 42.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 05 août 2021, le preneur a fait signifier au bailleur son acceptation du principe de renouvellement du bail, mais son refus du loyer proposé.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 04 octobre 2022, la société civile [W] et monsieur [Z] [H] ont, par acte du 03 avril 2023, fait assigner la SARL LE TALMELIER devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la société civile [W] et monsieur [Z] [H], soutenant leur mémoire déposé au greffe le 03 octobre 2023, sollicitent du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

- à titre principal, de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme annuelle de 42.000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2022,

- à titre subsidiaire, d’ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de modifications notables et de la valeur locative du bail renouvelé,

- en toutes hypothèses de: * juger que la SARL LE TALMELIER sera tenue au paiement des intérêts au taux légal, avec capitalisation, sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé, conformément aux dispositions prévues par les articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, et L313-3 du code monétaire et financier, * condamner la SARL LE TALMELIER au paiement des dépens de l’instance, * condamner la SARL LE TALMELIER à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ils soutiennent, en application des articles L145-33, L145-34, R145-3 à R145-6 et R145-8 et L145-34 du code de commerce que le bail conclu confère des avantages cumulés au preneur qui doivent conduire à majorer la valeur locative en ce qu’il ne lui transfère aucune charge locative, notamment la taxe foncière qui a connu une augmentation de 39,8%, qu’il ne comporte aucune restriction de jouissance, et qu’une activité additionnelle de sandwicherie a été ajoutée par rapport aux activités permises au bail précédent. Selon eux le débat porté par le preneur sur une éventuelle autorisation de déspécialisation est sans intérêt pour le litige qui n’a pas pour objet de sanctionner un éventuel manquement du preneur, mais vise à solliciter une modification du montant du loyer au vu d’une modification objective de l’activité mise en oeuvre par le locataire pendant la durée du bail expiré. Ils soutiennent que ces modifications sont particulièrement notables et constituent ainsi un motif de dépla