JUGE LOYERS COMMERCIAUX, 21 mars 2024 — 23/06422

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 21 MARS 2024

N° RG 23/06422 - N° Portalis DB22-W-B7H-RWRD Code NAC : 30C

DEMANDERESSE

La société SCI GARIBALDI, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 419 557 004 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Bertrand DE LACGER de la SELARL LB AVOCAT, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Clément GAMBIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE

La société RENAISSANCE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 524 104 627 dont le siège social est situé [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Valérie GONDARD de la SELARL VALERIE GONDARD, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉBATS

Madame GARDE, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 01 Février 2024, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 octobre 2010, la SCI Garibaldi a donné à bail en renouvellement à la société Maison Avril, aujourd’hui dénommée société Renaissance, un local commercial et des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6] à [Localité 22] (78), à destination de boulangerie, pâtisserie, confiserie, glaces, traiteur, vente à emporter, boissons et cuisine, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2008, moyennant un loyer annuel en principal de 41.716,80 € hors charges et hors taxes, payable par trimestre et d’avance, outre une provision sur charges payable par trimestre d’avance, égale à 5 % du loyer.

Arrivé à échéance le 30 juin 2017, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Aux termes d’un avenant au bail régularisé le 18 octobre 2018, l’assiette des locaux loués a été restreinte au seul local commercial et aux seuls locaux d’habitation du 1er étage, le studio du 3ème étage ayant été restitué par le preneur. Le loyer a été ramené, à compter du 1er novembre 2018, à la somme de 42.965,68 € hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire délivré le 19 novembre 2021, la SCI Garibaldi a donné congé à la société Renaissance pour le 30 juin 2022 et lui a offert le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer annuel de 74.000 € hors charges et hors taxes.

C’est dans ces conditions qu’après avoir notifié à la société Renaissance un mémoire préalable dont l’accusé de réception a été signé le 8 juillet 2022, la SCI Garibaldi l’a fait assigner, par exploit introductif d’instance en date du 19 septembre 2022, devant le juge des loyers commerciaux de Versailles en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 83.008 € par an ou à dire d’expert. L’affaire a été enrôlée sous le RG n° 22/05131.

Par jugement rendu le 9 février 2023, le juge des loyers commerciaux de Versailles a constaté le principe du renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2022, dit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative en raison de sa durée, ordonné une expertise et commis Madame [W] [S] pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 21 septembre 2023. Elle conclut à une valeur locative, au 1er juillet 2022, de 55.330 € dont 38.126 € au titre des locaux à usage commercial et 17.204 € au titre des locaux à usage d’habitation.

Puis l’affaire a été rétablie au rôle, en application de l’article R. 145-31 du code de commerce, sous le RG n° 23/06422.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié à la société Renaissance par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 18 décembre 2023, la SCI Garibaldi demande au juge des loyers commerciaux de :

- Dire qu’en raison de la durée du bail qui par l’effet de la tacite reconduction a été supérieure à douze ans, le déplafonnement est acquis de plein droit et qu’en conséquence, le loyer doit être fixé à la valeur locative par application de l’article L. 145-34 du code de commerce,

A titre principal, - Fixer le loyer de renouvellement à un montant principal de 83.008 € en principal par an à compter du 1er juillet 2022,

A titre subsidiaire, - Fixer le loyer de renouvellement à un montant principal de 77.274 € en principal par an à compter du 1er juillet 2022,

A titre plus subsidiaire, - Fixer le loyer de renouvellement à un montant