18° chambre 1ère section, 28 mars 2024 — 20/13253

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

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18° chambre 1ère section

N° RG 20/13253 N° Portalis 352J-W-B7E-CTPUH

N° MINUTE : 4

Assignation du : 24 Décembre 2020

contradictoire

JUGEMENT rendu le 28 Mars 2024 DEMANDERESSE

S.C.I. YOUNAN LES FAUVETTES [Adresse 2] [Localité 4]

représentée par Me Frédéric GOLDBERG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0010

DÉFENDERESSE

S.A.S. AVERY BERKEL FRANCE [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 5]

représentée par Me Onur BAYSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0476, et par Maître Sophie BENAYOUN de la SELARL BENAYOUN-SOPHIE , avocat au barreau de Bordeaux, avocat plaidant

Décision du 28 Mars 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/13253 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTPUH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 12 Décembre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2010, la SCI YOUNAN LES FAUVETTES a donné à bail à la SAS AVERY BERKEL France, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de 9 ans, à effet du 1er juillet 2011 pour se terminer le 30 juin 2020, moyennant un loyer de 160.000 euros hors-taxes par an, indexé. Le bailleur assure l'entretien du site, les charges qui en résultent sont refacturées au preneur à hauteur de 73%, calculées sur la base de la surface bâtie utilisée par le preneur. Le dépôt de garantie s'élève à 80.000 euros, soit six mois de loyers.

La destination du bail est la suivante : usage de bureaux, stockage et activités. Le bail précise en ses conditions particulières que le bâtiment mixte de 1918 m² environ comprend: 544 m² de bureaux et locaux sociaux, 908 m² de locaux d'activité, 466 m² de stockage et 27 places de parking.

Le bail prévoit une garantie bancaire à première demande, d'un montant équivalent au loyer annuel.

L'article 7.3 du bail stipule que "Tous travaux, aménagements ou embellissements, qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de celui-ci sans que le preneur ne puisse prétendre à aucune indemnité, à moins que le bailleur ne demande pour tout ou partie la remise des biens en leur état primitif aux frais exclusifs du preneur. "

Un état des lieux contradictoire d'entrée a été réalisé le 8 juillet 2011. Par exploit d'huissier du 29 juin 2016, la SAS AVERY BERKEL FRANCE a délivré congé à la SCI YOUNAN LES FAUVETTES pour le 30 juin 2017, dans le cadre de l'échéance de la seconde période triennale.

Un procès-verbal de constatations est dressé le 2 octobre 2017, à la demande de la SCI YOUNAN. Il indique en substance que les aménagements intérieurs faits par le preneur sont toujours en place, aucun travaux de remise en état initial n'est en cours.

Par courrier du 18 octobre 2017, la SAS AVERY BERKEL France a proposé amiablement le paiement de 55.000 euros pour couvrir les frais de remise en état. Il n'a pas été donné suite à cette proposition.

Par courrier du 22 septembre 2017, la SCI YOUNAN LES FAUVETTES demande au preneur de " remettre les lieux en état d'origine " ou d' " indemniser en conséquence ". Le 16 novembre 2017 un état des lieux de sortie contradictoire a été établi qui mentionne un certain nombre de réserves. Par courrier du 2 décembre 2017, la SCI YOUNAN LES FAUVETTES a adressé à la SAS AVERY BERKEL FRANCE la situation des comptes, visant à obtenir le paiement des frais de remise en état de l'ensemble des locaux mis à bail et évaluant son préjudice comme suit : -21.127 euros HT au titre des taxes foncières ; -42.339 euros HT à titre d'indemnités contractuelles ; -30.000 euros au titre des indemnités perte de chance ; -5.098,33 euros HT pour " le relevé, vitres et huissier " ; -95.698,96 euros HT pour les travaux intitulés " travaux de réaménagement y compris sanitaires " ; -30.000 euros HT pour immobilisation du bien pour les besoins des travaux ; -10.000 euros HT au titre d'une provision pour surveillance ; -35.900 euros HT au titre des travaux " de réaménagement d'électricité " ; -11.152,16 euros HT au titre de la réparation de bardage selon un devis ; -12.453,00 euros HT pour la réparation d'un garde-corps, -9.970 euros HT pour la bascule de sécurité. Soit un total de 303.738,50 euros HT.

Par courrier du 22 février 2018 la SCI YOUNAN LES FAUVETTES met en demeure la SAS AVERY BERKEL France de lui payer la somme de 303.738,50 euros HT déduction faite de 80.000 euros de dépôt de garantie, soit le solde de 223.738 euros HT.

Par lettre du 27 mars 2018, la SCI YOUNAN a appelé la garantie à p