Troisième chambre civile, 4 avril 2024 — 22-20.034

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 avril 2024 Cassation Mme TEILLER, président Arrêt n° 195 F-D Pourvoi n° F 22-20.034 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 AVRIL 2024 M. [B] [V], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 22-20.034 contre l'arrêt rendu le 9 juin 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 3-2), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [L] [X], domicilié [Adresse 5]), 2°/ à Mme [T] [K], divorcée [N], domiciliée [Adresse 6], 3°/ à la société Laurie, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3], société en liquidation amiable, représentée par M. [L] [X], pris en sa qualité de liquidateur, domicilié [Adresse 5] (Espagne), 4°/ à la société Key, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défendeurs à la cassation. Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, quatre moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. [V], de la SCP Alain Bénabent, avocat de Mme [K], après débats en l'audience publique du 27 février 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Désistement partiel 1. Il est donné acte à M. [V] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile immobilière Key (la SCI Key). Faits et procédure 2. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 juin 2022), par acte du 2 janvier 2002, la société Laurie (la venderesse) a promis de vendre à M. [V] (l'acquéreur) plusieurs lots dans un immeuble situé à [Localité 4], moyennant le prix de 274 408,23 euros, l'acte authentique devant être signé le 31 janvier 2002. 3. Le notaire ayant fait savoir, à cette date, qu'une hypothèque judiciaire provisoire avec effet jusqu'au 15 mai 2003, avait été renouvelée par la société Nicoletti en litige avec la venderesse, la vente n'a pas été réitérée. 4. Par acte du 19 mai 2002, la venderesse, représentée par son gérant, M. [N], a conclu avec l'acquéreur une convention énonçant qu'en dépit de cette hypothèque provisoire, elle était en mesure de garantir à l'acquéreur, déjà dans les lieux, la possession et la propriété de son appartement et qu'en attendant la conclusion de l'acte authentique, celui-ci s'engageait à verser la somme de 213 428,62 euros à titre d'acompte et pouvait, si la levée de l'hypothèque n'intervenait pas avant le 31 décembre 2003, décider de quitter les lieux contre remboursement de cette somme. 5. Par acte du même jour, M. [N] et Mme [K] ont donné leur caution personnelle et solidaire au remboursement de cette somme et la venderesse a consenti une hypothèque sur un autre bien immobilier appartenant à la SCI Key, détenue par M. [N] et Mme [K]. 6. La levée de l'hypothèque judiciaire provisoire et la réitération par acte authentique ne sont pas intervenues, la venderesse ayant fait l'objet d'une liquidation judiciaire amiable et la société Nicoletti, devenue la société Fayat immobilier, ayant poursuivi la vente de l'appartement occupé par M. [V] aux enchères publiques, laquelle a donné lieu, le 16 avril 2015, à une adjudication au profit de M. [V] contre la somme de 200 000 euros. 7. Par actes des 28 octobre et 5 novembre 2015, l'acquéreur a assigné la venderesse, M. [N] et Mme [K] aux fins de faire constater le non-respect par la première de ses engagements et d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices. Examen des moyens Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et quatrième branches Enoncé du moyen 8. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de résolution de la convention du 19 mai 2002 et de restitution de la somme de 213 428,62 euros, alors : « 2°/ que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait pas à son engagement ; que la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté peut en demander la résolution avec dommages et intérêts ; que dans la convention du 2 novembre 2002, la SA Laurie s'engageait à obtenir la mainlevée de l'hypothèque et à procéder à la réitération de la vente, contre versement d'un acompte sur le prix par M. [V] ; qu'en rejetant la demande de résolution de la convention et de restitution de l'acompte versé, quand elle constatait que « l'hypothèque n'a jamais été levée en dépit des demandes de M. [V] », ce dont il résultait que la SA Laurie n'avait pas exécuté la convention du 2 novemb