7ème CHAMBRE CIVILE, 9 avril 2024 — 23/00789

N° RG 23/00789 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XOGW

7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 09 Avril 2024 50C

N° RG 23/00789 N° Portalis DBX6-W-B7H-XOGW

Minute n° 2024/

AFFAIRE :

[O] [V] [P] [Z] C/ SCCV CYPRIA FINANCE

Grosse Délivrée le : à Avocats : la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX Me Clémence RADE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré :

Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 13 Février 2024

JUGEMENT :

Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [O] [V] [P] [Z] née le 20 Février 1964 à [Localité 5] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 1]

représentée par Me Clémence RADE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SCCV CYPRIA FINANCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal la SAS PROMOGESTIM [Adresse 4] [Localité 3]

représentée par Maître Valérie JANOUEIX de la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant Par acte du 17 décembre 2021, Madame [Z] a acquis en état futur d'achèvement auprès de la SCCV CYPRIA FINANCE le lof n°8 correspondant a une maison T4 Triplex avec terrasse, balcon, jardin privatif, le lot n°19 correspondant à la place de parking n°11 ainsi due le lot n°20 correspondant au cellier n°C13 pour la somme de 606 000 €.

La maison a fait l'objet d’une livraison le 26 janvier 2022, avec réserves.

Le 31 janvier 2022, Madame [Z] a adressé en recommandé avec accusé de réception un courrier listant des réserves complémentaires et mettant le promoteur en demeure de lever les réserves.

Elle a fait dresser un constat d'huissier.

Se plaignant de ce que toutes les réserves n'ont pas été levées, suivant acte signifié le 25 janvier 2023, Madame [O] [Z] a fait assigner au fond la SCCV CYPRIA FINANCE aux fins de la voir condamnée à les lever. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2023, Madame [O] [Z] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1642-1 et 1648 du code civil, les articles L131-1a 131-4 du code des procédures civiles d'exécution, les articles 514, 696, 699, 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la SCCV CYPRIA FINANCE a réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à la levée des désordres apparents constates dans le procès-verbal de livraison établi le 26 janvier 2022 ainsi que dans le courrier complémentaire du 31 janvier 2022 et le constat d'huissier, à savoir les désordres suivants: Balcon : Les coulisses des volets roulais sont prises dans le carrelage, Les bétons sont éclatés au droit des fixations des garde-corps. Terrasse cote cuisine : Absence de joint à la suite du retrait du plastique Porte d'entrée : Reprise de peinture insuffisance Équipements salle d’eau : Absence de joint d'étanchéité entre le dessus de la vasque et le dessous du miroir, Menuiseries intérieures: Manque clé sur porte de distribution, Manque fixations sur rail bas du placard coulissant Chambre 2 : Manque clé sur la porte de distribution Manque fixations sur rail pas du placard coulissant Chambre 3 : Manque fixations sur rail pas du placard coulissant. ORDONNER que cette condamnation soit assortie d'une astreinte provisoire d'un montant de 150€ par jour de retard passe un délai d'un mois a compter de la signification de la décision à intervenir; CONSTATER que Madame [Z] se réserve le droit de solliciter Ia diminution du prix de vente si Ia SCCV CYPRIA FINANCE n'exécute pas cette obligation de faire N° RG 23/00789 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XOGW

CONDAMNER la SCCV CYPRIA FINANCE à verser à Madame [Z] la somme de 2 500€ en indemnisation de son préjudice de jouissance ; CONDAMNER la SCCV CYPRIA FINANCE à verser à Madame [Z] la somme de 2 500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SCCV CYPRIA FINANCE aux entiers dépens de l'instance.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2024 , la SCCV/ CYPRIA FINANCE demande au Tribunal de :

Déclarer Madame [Z] irrecevable à solliciter la levée des réserves concernant les bétons éclatés au droit de fixation des gardes-corps des balcons, Débouter Mme [Z] de ses autres demandes. Statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2024.

MOTIFS :

En application de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur en état futur d'achèvement est tenu à l'égard des acquéreurs des vices apparents et des défauts de conformités apparents dont il ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur.

L'article 1648 du code civil dispose que dans le cas prévu par l'article 1642 -1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des fils ou des défauts de conformité apparents.

Sur les désordres et la levée des réserves :

- Terrasse coté cuisine : absence de joint à la suite du retrait du plastique : Une réserve « Plastique à enlever Éclat béton blanc » a été mentionnée au procès-verbal de livraison concernant la terrasse côté cuisine. Madame [Z] fait valoir que cette réserve n'a pas été entièrement levée dans la mesure où, si le plastique a été retiré, aucun joint de finition n'a été posé. Cette absence de joint non apparente à la livraison et non réservée dans le délai de 1 mois ne relève pas de la garantie de l'article 1642-1 du code civil et en conséquence, Madame [Z] sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

- Porte d'entrée : « reprise de peinture insuffisance » :

Des vices affectant la peinture de la porte d'entrée ont été dénoncés dans le courrier du 31 janvier 2022 dans les termes suivants : « impact sur la moulure extérieure, une seule couche de peinture sur le bâti métallique, il manque une couche ». La SCCV CYPRIA FINANCE fait valoir que ces réserves sont levées. Madame [Z] ne conteste pas que la peinture de cette porte ait été reprise mais de manière non satisfaisante car non homogène. Elle produit à l'appui une photographie de la porte, qui montre que, par rapport au constat d'huissier, la peinture de la porte a bien été refaite mais de manière non satisfaisante, la peinture n'étant pas homogène suite à la reprise de l'impact sur la moulure. En conséquence, tenue de livrer un bien exempt de vice, la SCCV CYPRIA FINANCE sera condamné à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à la levée totale de cette réserve, à savoir livrer une porte repeinte de manière homogène suite à la reprise de l'impact, ce dans un délai de 6 mois sous astreinte provisoire de 200 euros par semaine de retard passé ce délai, pendant une durée de 6 mois.

- Équipements salle d’eau : absence de joint d'étanchéité entre le dessus de la vasque et le dessous du miroir :

Ce point a été dénoncé dans le courrier du 31 janvier 2022. La SCCV CYPRIA FINANCE fait valoir qu'il ne s'agit ni d'un vice ni d'un défaut de conformité dans la mesure où un joint a été réalisé derrière le miroir et la vasque. Une photographie de la zone entre le dessus de la vasque et le dessous du miroir est insérée au courrier du 31 janvier 2022 et il est indiqué sous la réserve « entretien impossible ». Cependant en l'absence de plus d'éléments sur ce point, qui n'est pas repris au constat du huissier du 30 janvier 2023, il n'est pas établi que l'absence de joint à ce niveau constitue un vice ou une non conformité et que la SCCV CYPRIA FINANCE en est tenue à garantie. En conséquence, Madame [Z] sera déboutée de sa demande tendant à la voir condamner à réparer ou faire réparer ce point sous astreinte.

- Menuiseries intérieures: « Manque clé sur portes de distribution, Manque fixations sur rail bas du placard coulissant » :

Ces éléments ont fait l'objet de réserves dans le courrier du 31 janvier 2022.

S'agissant des clés, la SCCV CYPRIA FINANCE ne conteste pas qu'elles n'ont pas été livrées, les clés ayant apparemment été perdues sur le chantier et, en outre, l'entreprise ayant fabriqué les portes ayant été placée en liquidation judiciaire. Elle n'est pas opposée à intervenir pour changer les serrures des portes intérieures pour résoudre la difficulté. Afin de rendre effective cette proposition et de remédier à la réserve, il convient de la condamner à effectuer ou faire effectuer les travaux nécessaires à résoudre l'absence de clés sur les portes de distribution, ce dans un délai de 6 mois sous astreinte provisoire de 200 euros par semaine de retard passé ce délai, pendant une durée de 6 mois.

S'agissant des fixations sur rail au niveau du bas des placards coulissants, la SCCV CYPRIA FINANCE conteste l'existence d'un vice ou d'une non conformité, faisant valoir que tous les rails sont correctement fixés. Les photographies insérées au courrier du 31 janvier 2022 concernant ce point ne permettent pas d'établir une absence de fixation au niveau du rail. En outre, ce point n'est pas repris au constat du huissier du 30 janvier 2023. Il en résulte qu'aucun vice ni non-conformité n'est établi concernant l'absence de fixation des rails et Madame [Z] sera déboutée de sa demande tendant à voir la SCCV CYPRIA FINANCE condamnée à réparer ou faire réparer les fixations de rail des placards sous astreinte.

- Balcon : « Les coulisses des volets roulants sont prises dans le carrelage, Les bétons sont éclatés au droit des fixations des garde-corps ».

Concernant les coulisses des volets roulants, ce point a été dénoncé dans le courrier du 31 janvier 2022. La SCCV CYPRIA FINANCE fait valoir qu'il ne s'agit ni d'un désordre ni d'une non conformité. Madame [Z] ne démontre pas effectivement que cela constituerait un vice ou une non conformité et elle sera déboutée de sa demande tendant à voir la SCCV CYPRIA FINANCE condamnée à réparer ou faire réparer les coulisses des volets roulants sous astreinte.

Concernant les bétons éclatés au droit des fixations des gardes corps, la SCCV CYPRIA FINANCE fait valoir qu'il s'agit d'un désordre affectant les parties communes et que Madame [Z] est irrecevable à en demander réparation. C'est en réalité un défaut de qualité qui est invoqué, que le juge peut relever d'office en application de l'article 125 du code de procédure civile. La SCCV CYPRIA FINANCE indique également qu'une procédure est en cours, une expertise judiciaire concernant ce désordre ayant été ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires. Il résulte en effet de l'ordonnance de référé en date du 31 mai 2023 qu'une expertise a bien été ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence concernée pour des désordres affectant les parties communes.

Madame [Z] fait valoir que son balcon est une partie privative. Sur l'acte notarié de vente, il est indiqué que son lot comprend une « maison T4 triplex portant sur le numéro huit du plan, avec terrasse, balcon, jardin privatif ». Dans le règlement de copropriété son lot est décrit comme une « maison T4 triplex portant sur le numéro huit du plan, avec terrasse, balcon, jardin à jouissance privative d'une surface d'environ 37 m² et les 1056/10 000 des parties communes générales et du sol ». Le règlement de copropriété précise que sont des parties privatives celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire et notamment « les carrelages, dalle et en général tout revêtement ; les plafonds et les parquets (à l'exception des gros œuvres et tous matériaux isolants qui sont partis communes) (…) et en résumé tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux, la présente désignation n'étant qu'énonciative et non limitative. Les séparations entre les appartements, quant à elles ne font pas partie du gros œuvre et seront mitoyennes entre les copropriétaires voisins». Sont ensuite définies comme des parties communes celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires du même bâtiment et comprenant, notamment : « les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyen ou non, tous les enduits extérieurs (…) le gros œuvre des planchers à l'exclusion du revêtement du sol (…) ». Il en résulte que si le dessus du balcon appartient à Madame [Z], la dalle du balcon qui est rattachée au gros œuvre de la façade telle que cela ressort du plan de coupe produit par la SCCV CYPRIA FINANCE et de la photographie du balcon, relève des parties communes. En conséquence, Madame [Z] n'a pas qualité pour demander réparation des désordres concernant les fixations des gardes corps qui sont rattachées à cette dalle et sa demande tendant à voir la SCCV CYPRIA FINANCE condamnée à réparer ou faire réparer ce désordre sous astreinte sera déclarée irrecevable.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance : Madame [Z] fait valoir qu'elle a subi du fait des non-conformités et vices affectant son bien et des désordres affectant son balcon un préjudice de jouissance. Il résulte du désordre affectant le garde corps du balcon qu'elle ne peut effectivement pas jouir de celui-ci compte tenu notamment du risque pour la sécurité que cela représente. Pour le surplus, elle n'établit pas que les vices et non-conformité dénoncés lui aient causé un préjudice de jouissance. Il lui sera ainsi accordée une somme de 500 € en réparation du préjudice de jouissance lié au désordre affectant le balcon. Sur les demandes annexes :

La SCCV CYPRIA FINANCE, partie perdante sera tenue aux dépens.

Au titre de l'équité, elle sera condamnée à payer à Madame [Z] la somme de 1300 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

CONDAMNE la SCCV CYPRIA FINANCE à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à livrer une porte d'entrée de l'appartement de Madame [O] [Z], exempte de vice (peinture) suite à la reprise de l'impact l'affectant, ce dans un délai de 6 mois sous astreinte provisoire de 200 euros par semaine de retard passé ce délai, pendant une durée de 6 mois.

CONDAMNE la SCCV CYPRIA FINANCE à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à résoudre l'absence de clés sur les portes de distribution de l'appartement de Madame [O] [Z], ce dans un délai de 6 mois sous astreinte provisoire de 200 euros par semaine de retard passé ce délai, pendant une durée de 6 mois.

DECLARE irrecevable la demande de Madame [O] [Z] au titre de la réparation du désordre affectant la dalle du balcon, partie commune, pour défaut de qualité.

CONDAMNE la SCCV CYPRIA FINANCE à payer à Madame [O] [Z] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

CONDAMNE la SCCV CYPRIA FINANCE à payer à Madame [O] [Z] la somme de 1300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Madame [O] [Z] du surplus de ses demandes.

CONDAMNE la SCCV CYPRIA FINANCE aux dépens

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,