LOYERS COMMERCIAUX, 17 avril 2024 — 21/01107

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 21/01107 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VFJY Minute n° 24/00028

Grosse délivrée le : à

JUGEMENT RENDU LE DIX SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 20 Mars 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.R.L. LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX,

ET :

Société PREIM EUROS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocats au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 11 juin 2007, la SA MERCIALYS a donné à bail commercial à la SARL CBMD, pour une durée de 10 ans, à compter du 1er juin 2007, un immeuble situé local n°26 dans un centre commercial situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel initial binaire de 35.812 euros hors taxes et hors charges outre 6% hors taxes du chiffre d’affaires annuel hors taxes pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’optique.

La SARL LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC a acquis le fonds de commerce d’optique le 03 juillet 2015.

Le 07 mars 2017, la société PREIM EUROS, venant aux droits de la SA MERCIALYS, bailleur, a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2017, contenant une proposition de payer un loyer de base renouvelé annuel de 44.900 euros hors taxes et hors charges.

Après signification par acte extrajudiciaire d’un mémoire préalable le 27 septembre 2019, la SARL LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC a, par acte du 09 février 2021, fait assigner la société PREIM EURORS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2017.

Par jugement du 09 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2017 et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [S].

L’expert a déposé son rapport le 05 janvier 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SARL LOA SAINT ANDRE DE CUBZAC, soutenant son mémoire notifié le 12 février 2024 et déposé au greffe le 16 février 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2017 au montant annuel de 28.200 euros hors taxes et hors charges à titre principal, et subsidiairement au montant annuel de 38.900 euros,débouter la société PREIM EUROS de l’intégralité de ses demandes,condamner la société PREIM EUROS au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,condamner la société PREIM EUROS à lui payer une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle soutient, en application des articles L145-33, L145-34, R145-7 et R145-8 du code de commerce que le principe de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est pas discuté par les parties, celle-ci, telle que résultant de l’expertise, étant par ailleurs inférieure au montant du loyer du bail expiré qui était de 40.807,23 euros hors taxes. Elle prétend qu’il convient de retenir la valeur proposée par l’expert, sans inclure dans les valeurs de référence celle du bail du “Manège” qui ne peut servir de référence s’agissant d’un bail de courte durée, et qui n’était pas exploité dans un local mais sur un emplacement dans la galerie. Elle fait valoir ensuite qu’il convient de déduire de cette valeur locative de 38.900 euros proposée par l’expert un abattement de 23% outre le montant de la taxe foncière, compte tenu de la présence dans le bail de nombreuses clauses exorbitantes, notamment celles transférant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité (aucune demande n’étant formulée au titre de la clause lui transférant les grosses réparations de l’article 606 du code civil), le coût de l’assurance du bailleur, et de la taxe foncière, et des clauses dérogatoires relatives au régime des améliorations, à la clause de souffrance, à la consistance des locaux loués, à la perte de la chose louée et au principe de libre cession du droit au bail avec le fonds de commerce. Elle soutient que le fait que le loyer soit un loyer binaire, qui créé une charge supplémentaire pour elle, justifie égale