PCP JCP fond, 5 avril 2024 — 24/00066

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Madame [S] [T] EPOUSE [R] Monsieur [Z] [T]

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond N° RG 24/00066 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V3V

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le vendredi 05 avril 2024

DEMANDERESSE S.A. IMMOBIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2] Représentée par Me Elisabeth WEILLER, CSP MENARD-WEILLER P0128

DÉFENDEURS Madame [S] [T] EPOUSE [R], demeurant [Adresse 1] comparante en personne

Monsieur [Z] [T], demeurant [Adresse 1] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 février 2024

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 05 avril 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00066 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V3V

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er janvier 2009, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [T] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un parking situé au [Adresse 1].

La société bailleresse n’a pas le bail en sa possession.

Par acte d'huissier en date du 6 octobre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : –prononcer la résiliation du bail liant les parties, aux torts du preneur, –ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, et avec séquestration des biens meubles du logement, –condamner Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [T] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 5687, 82 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, –condamner les défendeurs à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et des actes nécessaires à la procédure.

A l'audience du 7 février 2024, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 6863, 22 euros au 29 janvier 2024, en faisant observer que les défendeurs ont payé la somme de 1586, 24 euros en février, que la demanderesse accepte la proposition de règlement mais en liant le paiement de la dette à la résiliation judiciaire pour assurer le paiement, même si du fait de l’absence de présentation du bail, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne trouvent pas à s’appliquer.

Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [T] comparaissent en personne et demandent à se maintenir dans le logement, proposant d rembourser la dette par échéance de 200 euros. Ils indiquent percevoir, pour Madame [T], un salaire de 2500 euros, cette dernière étant infirmière en EPHAD, et pour Monsieur [T], un salaire de 2000 euros, en tant que cuisinier. Ils précisent que les difficultés de paiement sont liées à la COVID, Madame [T] étant infirmière libérale, sa patientèle étant décédée. Ils ont 2 enfants à charge. Le diagnostic social confirme les déclarations du couple. Ils ne bénéficient d’aucune aide.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 avril 2024.

Sollicité en délibéré par le Président d'audience, le bailleur a produit le décompte actualisé de créance, soit la somme de 4863, 22 euros à la date du 6 février 2024, janvier 2024 inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 9 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par la société IMMOBILIERE 3F que les impayés de loyers s'élèvent à 4863, 22 euros à la date du 6 février 2024, janvier 2024 inclus, représentant moins de 5 échéances. Les premières difficultés de paiement sont intervenues au cours de l’année 2021, mais, selon ce même décompte, le contrat s'est auparavant exécuté parfaitement depuis l’année 2016. Par ailleurs, l'historique démontre que les locataires ont effectué divers paiements afin de commencer à apurer leur dette. Il sera relevé par ailleurs que le bailleur a assigné les locataires en prononcé de la résiliation judiciaire du bail et non en constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ce dernier ne pouvant pas présenter le bail, alors même qu'un commandement de payer a été délivré aux locataires, ce choix procédural empêchant qu'il soit octroyé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels auraient pu lui être accordés compte tenu de la qualité de la bailleresse et du montant de la dette permettant un apurement en 36 mois.

Certes, la société bailleresse a accepté au cours de l’audience que la résiliation du bail soit subordonnée au paiement de la dette. Toutefois, si la violation des obligations contractuelles est avérée elle n'est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail, les locataires, tous deux présents et concernés à l’audience, expliquant les raisons de l’absence de paiement et exposant leurs situations financières, confirmées par le diagnostic social.

La société 3F IMMOBILIERE sera ainsi déboutée de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [T] sont redevables des loyers impayés en application de l'article 1103 du code civil et du bail.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par la société IMMOBILIERE 3F que les impayés de loyers s'élèvent à la somme de 4863, 22 euros à la date du 6 février 2024, janvier 2024 inclus. Madame et monsieur [T] seront condamnés au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, des délais de paiements leur seront accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [T], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l'assignation mais non compris le coût du commandement de payer, le bailleur n'ayant pas poursuivi le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande de résiliation du bail conclu le 1er janvier 2009 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [T] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 4863, 22 euros correspondant à l'arriéré de loyers arrêté au 6 février 2024 (échéance de janvier 2024 comprise)

AUTORISE Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [T] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 200 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [T] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [T] aux dépens, mais laisse à la charge de la société IMMOBILIERE 3F le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 05 avril 2024

le greffierle Président