Troisième chambre civile, 25 avril 2024 — 22-23.291

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 avril 2024 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 209 F-D Pourvoi n° W 22-23.291 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 AVRIL 2024 La société Adolphe Kirsch, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° W 22-23.291 contre l'arrêt rendu le 25 octobre 2022 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Popken, société en commandite simple, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. La société Popken, par un mémoire déposé au greffe, a formé un pourvoi incident contre le même arrêt. La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation. La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de Me Isabelle Galy, avocat de la société Adolphe Kirsch, de Me Soltner, avocat de la société Popken, après débats en l'audience publique du 5 mars 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 octobre 2022) et les productions, le 23 décembre 1997, la société Adolphe Kirsch, propriétaire d'un local commercial situé au [Adresse 4] et locataire d'un local commercial situé au 152 de la même rue, a donné à bail en 1997 les deux locaux à une société, aux droits de laquelle est venue, le 31 juillet 2007, la société Popken. 2. Un arrêt du 9 janvier 2017 a rejeté l'action en nullité du bail pour dol intentée en 2012 par la société Popken à l'encontre de la société Adolphe Kirsch. 3. Le 18 juillet 2019, la société Adolphe Kirsch a acquis la propriété du local situé au [Adresse 1]. 4. Le 12 avril 2021, la société Adolphe Kirsch a assigné la société Popken en paiement d'arriérés de loyer depuis 2013 pour l'ensemble des locaux. Examen des moyens Sur le moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche Enoncé du moyen 5. La société Adolphe Kirsch fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande en paiement des loyers pour le local situé au [Adresse 1], pour la période antérieure à son acquisition, alors « que si une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire, elle produit tous ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous locataire tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux ; qu'elle n'établit de rapport de droit qu'entre le locataire principal et le sous-locataire, de sorte que seul le locataire principal a qualité pour réclamer le paiement des sous-loyers ; qu'en retenant, pour considérer que la société Adolphe Kirsch n'avait pas qualité à agir en paiement des loyers contre la société Popken, qu'elle n'était que locataire des locaux du n° [Adresse 1] jusqu'au 2 août 2019 et que les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils appartenant par accession au propriétaire, quand seule la société Adolphe Kirsch avait qualité en tant que locataire principal pour agir en paiement des sous-loyers contre la société Popken, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ensemble les articles L. 145-31 du code de commerce et les articles 1134 et 1165 du code civil en leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce. » Réponse de la Cour Vu les articles 31 du code de procédure civile et 1165 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 : 6. Aux termes du premier de ces textes, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. 7. Selon le second, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne nuisent point aux tiers. 8. Il est jugé que, si une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire, elle produit tous ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux (3e Civ., 7 décembre 2011, pourvoi n° 10-30.695, Bull. 2011, III, n° 207). 9. Pour déclarer irrecevable l'action en paiement d'arr