REFERES 1ère Section, 29 avril 2024 — 22/01796

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute n° 24/394

N° RG 22/01796 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XBON

3 copies

GROSSE délivrée le29/04/2024 àla SELARL JURICAB Me Baptiste MAIXANT

Rendue le VINGT NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 18 Mars 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SAPA VIGNEAU, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. AKZO NOBEL DISTRIBUTION, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 23 septembre 2022, la SARL SAPA VIGNEAU a fait assigner la SAS AZKO NOBEL DISTRIBUTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, afin de voir : - constater la résiliation du bail conclu entre elles en vertu de la clause résolutoire ; - condamner la SAS AZKO NOBLE DISTRIBUTION à lui verser à titre provisionnel la somme de 25 128,13 euros au titre des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer du 10 août 2022, assortie des intérêts au taux légal ; - ordonner en conséquence la libération des lieux par le preneur et tout occupant de son chef et, à défaut de libération effective et spontanée dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir, ordonner son expulsion avec le concours si besoin de la force publique et d’un serrurier ; - dire, en cas de besoin, que les marchandises, meubles et objets garnissant les lieux seront remis aux frais du preneur dans un lieu désigné par lui er à défaut, seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié, avec sommation au preneur de les retirer dans un délai de 4 semaines à l’issue duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution ; - dire qu’à compter du 10 septembre 2022, la défenderesse est redevable d’une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges jusqu’à parfaite libération des lieux ; - la condamner à lui payer à titre provisionnel, à compter du 10 septembre 2022, cette indemnité d’occupation ; - dire que le dépôt de garantie lui restera acquis de plein droit ; - condamner la défenderesse à lui verser une somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - outre les entiers dépens en ce compris les frais de poursuite, de mesures conservatoires, de levée d’état et de notification prévus par l’article L.143-2 du code de commerce.

La demanderesse expose que, par acte en date du 30 mars 2004, la société SAPA 2, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail à la SAS AZKO NOBEL DISTRIBUTION, venant aux droits de la société COULEURS PEINTURES DECORATION, un local à usage commercial situé [Adresse 3] ; que la locataire n’ayant pas justifié de son assurance et des loyers étant restés impayés, par acte du 10 août 2022, elle lui a fait délivrer un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire ; que la SAS AZKO NOBEL DISTRIBUTION n’a pas soldé sa dette locative et n’a pas justifié de son assurance.

Appelée à l’audience du 05 décembre 2022, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions et engagement de pourparlers qui n’ont pas abouti, pour être finalement retenue à l'audience de plaidoiries du 18 mars 2024.

Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la SARL SAPA VIGNEAU, le 15 mars 2024, par des écritures dans lesquelles elle demande : - qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision du juge de la mise en état de la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux ; - que la défenderesse soit déboutée de toutes ses demandes et exception de nullité ; - qu’il soit fait droit à ses demandes dans les termes de son assignation ; - à titre subsidiaire sur le maintien de la défenderesse dans les locaux à compter du 31 mai 2019, - de constater que la défenderesse est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 31 mai 2019 : - d’ordonner son expulsion ; - de dire qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 31 mai 2019 ; - de la condamner à titre provisionnel à lui payer la somme de 59 336,68 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 06 février 2023, majorée des intérêts au taux légal ; - en tout état de cause, de condamner la défenderesse à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de poursuite, de mesures conservatoires, de levée d’état et de notification prévus par l’article L.143-2 du code de commerce ; Elle conteste la nullité alléguée par la défenderesse en faisant valoir qu’elle conteste la résiliation du bail en 2019 sur laquelle se fonde le moyen ; que la défenderesse a renoncé à son congé ; qu’elles ont renégocié le contrat ; qu’elle a délivré le commandement de payer de parfaite bonne foi ; que la défenderesse peut tout au plus invoquer une contestation sérieuse ; que le rejet de son argumentation s’impose d’autant plus que cette argumentation lui permet de solliciter à titre subsidiaire l’expulsion au titre de son occupation sans droit ni titre depuis le 31 mai 2019 ; que la défenderesse a saisi le tribunal judiciaire d’une demande tendant à juger que le bail initial est résilié et qu’un nouveau bail a été conclu avec un loyer moindre ; qu’elle a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’irrecevabilité qui doit être évoquée le 19 mars 2024, ce qui justifie sa demande de sursis à statuer ;

- la SAS AZKO NOBLE DISTRIBUTION, le 12 janvier 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite : - in limine litis, l’irrecevabilité des demandes, formulées sur le fondement d’un contrat de bail daté du 30 mars 2004 qui avait été résilié à effet au 31 mai 2019 ; - à titre principal, - le rejet des demandes compte tenu de l’existence de contestations sérieuses sur la validité du commandement de payer ; - à titre subsidiaire, - la suspension de la clause résolutoire et l’octroi rétroactif d’un délai à compter du 10 août 2022 et jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la décision pour s’acquitter des causes du commandement ; - à titre reconventionnel, - le rejet de la demande d’expulsion compte tenu de l’existence de contestations sérieuses sur les sommes dues par elle au titre des charges locatives ; - la condamnation de la demanderesse à lui rembourser : - la somme de 34 346,84 euros TTC arrêtée au 30 septembre 2022 au titre des charges indûment facturées ; - la somme de 46 237,78 euros TTC au titre des trop-perçus de loyers arrêtés au 30 juin 2023 ; - le débouté de la demanderesse de toutes ses demandes ; - sa condamnation à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Elle expose que le commandement de payer comme l’assignation se fondent sur la clause résolutoire figurant dans le bail du 30 mars 2004 renouvelé le 1er juin 2013 ; que ce contrat a été résilié avec effet au 31 mai 2019, de sorte que l’assignation et le commandement sont nuls ; qu’à tout le moins le commandement lui est inopposable ; que la bailleresse ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire ; qu’en tout état de cause, à la date de délivrance du commandement de payer, elle était à jour du paiement de son loyer, dont le montant avait été revu à la baisse aux termes du nouveau bail du 1er juin 2013 ; à titre subsidiaire, qu’elle est fondée à bénéficier rétroactivement de délais pour s’acquitter des causes du commandement ; que les demandes de la société SAPA VIGNEAU, qui, malgré ses demandes répétées, n’a jamais justifié des charges locatives pour lesquelles elle appelle des provisions, se heurtent à des contestations sérieuses ; que la demanderesse est débitrice de ces provisions ainsi que d’un trop versé de loyers.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties qu’un commandement de justifier d’une assurance locative, et de payer une somme de 25 351,73 euros, a été signifié le 10 août 2022 à la défenderesse.

La défenderesse soutient la nullité de l’assignation et à tout le moins celle du commandement de payer en faisant valoir que le contrat de bail sur lequel il se fonde (l’acte de renouvellement de bail commercial sous seing privé en date du 1er juin 2013) a été résilié à compter du 31 mai 2019 au profit d’un nouveau bail, de sorte qu’il est non avenu et lui est inopposable, et que la bailleresse ne peut se prévaloir de la clause résolutoire contenue dans ce bail.

Il résulte des pièces et débats que le bail initial, en date du 30 mars 2004, à effet au 1er juin 2004, a été renouvelé à compter du 1er juin 2013 pour 9 ans. La locataire a délivré congé le 19 novembre 2018 avec effet au 31 mai 2019, mais elle s’est maintenue dans les lieux à l’issue du délai sans que soit régularisé un nouveau bail.

La demanderesse en déduit que la locataire a renoncé à son congé, de sorte qu’elles sont toujours unies par le bail du 1er juin 2013 ; qu’au mieux elle est titulaire d’un bail verbal ; qu’elle peut tout au plus invoquer une contestation sérieuse ; qu’en tout état de cause son action est prescrite en application de l’article L.145-60 du code de commerce ; que le commandement de payer comme l’assignation sont donc valides.

La défenderesse soutient quant à elle que postérieurement à son congé, les parties ont échangé sur les conditions de conclusion d’un nouveau bail, échanges qui ont abouti à une offre de bail de la part du bailleur, aux mêmes conditions que le bail précédent, à l’exception du loyer dont le montant a été ramené à la somme annuelle HT et HC de 55 860 euros, de sorte qu’elle était à jour de ses loyers lors de la délivrance du commandement.

Les pièces et échanges qu’elle verse aux débats confirment que si aucun nouveau contrat de bail n’a été régularisé, les modalités et conditions en ont été clairement définies, et acceptées, aux termes de ces échanges. Cela ressort notamment du mail adressé le 28 août 2019 par la bailleresse, contenant offre de bail, aux termes de laquelle elle a accepté de ramener le loyer à 55 860 euros HT et HC, les autres conditions étant identiques à celles du précédent bail (pièce 6 de la défenderesse). Cette offre, précisant que le nouveau bail prendrait effet le 1er octobre 2019 (pièce 32) a été acceptée par la locataire par courriel du 20 septembre 2019 (pièce 7). La défenderesse peut ainsi soutenir utilement que compte tenu de ses termes précis et explicites, cette offre est susceptible de recevoir la qualification de bail, même si la mise en forme de la convention a été reportée, la bailleresse ayant adressé par la suite, le 28 octobre 2019, un projet de bail différent, plus désavantageux pour la locataire qui, par la voie de son conseil, a adressé maints courriers qui sont restés sans effet, notamment une mise en demeure en date du 23 mars 2022 demandant au bailleur de rectifier les appels de loyers et de lui rembourser le trop perçu de 26 424,87 euros.

C’est dans ce contexte de discussions et contestations que le commandement de payer a été délivré, qui a été aussitôt contesté par le conseil de la société AZKO NOBEL DISTRIBUTION, par courrier du 25 août 2022.

Il ressort des circonstances ainsi décrites que le commandement a été délivré par la bailleresse de mauvaise foi, alors que le litige opposant les parties sur la date et les conditions du bail les unissant était préexistant, et que le montant de la créance alléguée au titre des arriérés de loyers était fondé sur un bail contesté par la preneuse. Il ne saurait dès lors avoir pour effet de faire jouer la clause résolutoire prévue dans ce bail.

En tout état de cause, les questions diverses qui opposent les parties sur la validité du commandement, sur le montant de sommes dues, sur la prescription des demandes, requièrent une analyse des actes et une interprétation de la volonté des parties et constituent des contestations sérieuses qui ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés mais du juge du fond, et commandent le rejet des demandes, sans qu’il y ait lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du juge de la mise en état de la 5ème chambre du tribunal judiciaire devant laquelle la défenderesse a assigné sa bailleresse le 16 mars 2023 aux fins de le voir se prononcer sur la résiliation du bail initial et la conclusion d’un nouveau bail avec toutes conséquences sur le montant du loyer dû.

Pour les mêmes motifs, la demande subsidiaire formée par la demanderesse aux fins de voir déclarer la locataire occupante sans droit ni titre depuis le 31 mai 2019 ne saurait être accueillie, dès lors qu’elle se heurte à des contestations sérieuses qui ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés.

Les mêmes contestations sérieuses, inhérentes au commandement, doivent conduire à rejeter les demandes fondées sur le défaut de justification d’une assurance locative, étant relevé, surabondamment, que la défenderesse verse aux débats un certificat d’assurance en date du 27 mars 2023 (sa pièce 28) justifiant de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023, en cours de validité à la date du commandement.

Sur les demandes reconventionnelles :

La défenderesse sollicite le remboursement des provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2019 et le 30 septembre 2022, représentant une somme de 34 346,84 euros TTC.

Aux termes de ses dernières écritures, elle soutient que les justificatifs réclamés, et enfin produits en cours d’instance par la bailleresse, ne respectent pas les conditions posées par la loi Pinel du 18 juin 2014 qui prévoit que le contrat de bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et autres taxes liés au bail ; que le nouveau bail conclu entre elles, qui renvoie à l’ancien bail qui ne comportait pas cet inventaire, est donc irrégulier ; que cet état de fait conduit à lui facturer indument des prestations qui n’ont jamais été inventoriées.

Cependant, ce grief est au cœur du débat de fond qui oppose les parties, puisqu’il repose sur la détermination du bail en cours. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse qui commande son rejet.

Il en va de même de la demande en remboursement de trop-versés de loyers, dont le montant ne pourra être chiffré le cas échéant que par le juge du fond.

La société AZKO NOBEL DISTRIBUTION sera en conséquence déboutée de ses demandes.

sur les autres demandes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les sommes, non comprises dans les dépens, qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SARL SAPA VIGNEAU sera condamnée, outre les entiers dépens, à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

DIT n’y avoir lieu à sursis à statuer ;

DEBOUTE la société SAPA VIGNEAU de toutes ses demandes ;

DEBOUTE le SAS AKZO NOBEL DISTRIBUTION de ses demandes reconventionnelles;

CONDAMNE la société SAPA VIGNEAU aux dépens, et la condamne à payer à la SAS AKZO NOBEL DISTRIBUTION la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier,Le Président,