Loyers commerciaux, 2 mai 2024 — 23/14461

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 23/14461 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ILG

N° MINUTE : 1

Assignation du : 03 Novembre 2023

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Expert: [D] [G][2]

[2] [Adresse 7] [XXXXXXXX01]

JUGEMENT rendu le 02 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. OM2000 [Adresse 6] [Localité 10]

représentée par Maître Frédéric SUEUR de l’AARPI ROOM AVOCATS, demeurant [Adresse 11], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0152

DEFENDERESSE

S.A.S. RI SHENG [Adresse 5] [Localité 13]

représentée par Me Thierry DAVID, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 07 Mars 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2012, M. [J] [X] et son épouse Mme [B] [Z], aux droits desquels vient la S.C.I. OM2000, ont consenti à la société SUSHI TORA, aux droits de laquelle vient la S.A.S. RI SHENG, le renouvellement d'un bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 5], à [Localité 13], pour une durée de neuf ans à compter du 24 novembre 2012 se terminant le 23 novembre 2021 pour un loyer annuel principal fixé à 15.000 €.

Par acte extrajudiciaire du 15 avril 2021, la bailleresse a délivré congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 24 novembre 2021, proposant la fixation du loyer mensuel à la somme de 3.500 € en principal.

Par lettre datée du 26 avril 2021, la preneuse a indiqué son intention d'accepter le renouvellement du bail, mais s'est opposée au montant du loyer proposé par la bailleresse et a sollicité la fixation du loyer suivant la variation de l'indice contractuel.

Par acte extrajudiciaire du 24 août 2023, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable, sollicitant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 39.620 € par an, charges comprises et hors TVA.

Par acte du 03 novembre 2023, la bailleresse a assigné la preneuse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant du juge des loyers de : À titre principal, -fixer le loyer du bail renouvelé à la somme principale de 39.620 € par an, charges comprises, hors TVA, à compter du 06 juillet 2023, -condamner la société RI SHENG au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil pour ceux correspondant aux loyers dus depuis le 06 juillet 2023, À titre subsidiaire, -désigner un expert afin de déterminer la valeur locative des locaux, -condamner la société RI SHENG au paiement d'un loyer provisionnel annuel de 39.620 € hors charges et hors taxes pendant la durée de l'instance, -ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, -condamner la société RI SHENG à lui payer une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 CPC, -condamner la société RI SHENG aux entiers dépens de l'instance.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 septembre 2023, la locataire sollicite du juge des loyers de : -rejeter l'ensemble des demandes de la bailleresse, -fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 24 novembre 2023 à la somme de 16.419,14 € par an en principal, hors charges et hors taxes, -subsidiairement, de fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel et de condamner la demanderesse à verser la provision sur les frais de l'expert judiciaire, -condamner celle-ci aux entiers dépens, dont distraction au profit de son conseil.

L'affaire est venue à l'audience du 07 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1o Les caractéristiques du local considéré ; 2o La destination des lieux ; 3o Les obligations respectives des parties ; 4o Les facteurs locaux de commercialité ; 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, « À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel