Loyers commerciaux, 7 mai 2024 — 22/01238

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 22/01238 N° Portalis 352J-W-B7G-CWA2E

N° MINUTE : 3

Assignation du : 07 Janvier 2022

Jugement de fixation

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[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

JUGEMENT rendu le 07 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. [11], agissant poursuites et diligences de son Président, la SAS [12] [Adresse 4] [Localité 5]

représentée par Maître Virginie DELANNOY, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0292

DEFENDERESSE

Mutuelle REALE MUTUA ASSICURAZIONI [Adresse 20] [Localité 1] - ITALIE

représentée par Maître Massimo ARGAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2012

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 26 Février 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2008, la société mutuelle d'assurances de droit italien REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI a donné à bail commercial à la S.A.S. CLUB MED GYM, devenue la S.A.S. [12], aux droits de laquelle est venue la S.A.S. [11] à la suite d'un apport partiel d'actifs en date du 31 décembre 2019, des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée, 1er étage et 1er sous-sol dont rez-de-jardin d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à effet rétroactivement au 1er novembre 2007 pour se terminer le 31 octobre 2016, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 256.000 euros.

La destination du bail est la suivante : "établissement de culture physique, gymnastique, massage, hydrothérapie, sauna, bioesthétique et coiffure, avec bar (service de boissons non alcoolisées réservé principalement à la clientèle fréquentant l'établissement) ".

Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 21 juin 2017, la S.A.S. [12] a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2017 moyennant un loyer annuel de 145.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier en date du 22 septembre 2017, la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI a accepté le principe du renouvellement de bail à compter du 1er juillet 2017 mais s'est opposée à la fixation du loyer au montant proposé, sollicitant un loyer annuel de 310.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 19 avril 2021, la S.A.S. [11] a demandé la révision triennale du bail renouvelé au 1er juillet 2017 et sollicité la fixation du loyer annuel à la somme en principal de 74.000 euros, en se prévalant d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, résultant d'une part, des événements sociaux ayant impacté le quartier [Adresse 13] depuis la fin de l'année 2018, en occasionnant une chute sensible de la commercialité et de la fréquentation touristique, et d'autre part, des effets du développement du travail à distance dans un quartier de bureaux.

Parallèlement à la présente procédure en révision du loyer, la S.A.S. [11], après lui avoir notifié un mémoire préalable les 19 et 24 juin 2019, a, par exploit d'huissier en date du 5 mai 2021, fait assigner la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du prix du bail renouvelé au 1er juillet 2017.

Cette instance est enrôlée sous le numéro de RG n° 21/09655.

Par jugement en date du 12 mars 2024, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 170.871,60 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2017, correspondant à la valeur locative des locaux considérés.

Dans la présente instance, par mémoire en demande de révision triennale en date du 16 novembre 2021, la S.A.S. [11] a notamment sollicité la fixation du loyer révisé au 19 avril 2021 à la somme en principal de 74.000 euros, en se prévalant d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Reprenant les termes de son mémoire en demande de révision triennale, la S.A.S. [11] a, par exploit d'huissier en date du 7 janvier 2022, fait assigner la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI en révision du loyer au 19 avril 2021.

Par jugement avant dire droit en date du 7 juillet 2022, auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :

- désigné Madame [L] [F] en qualité d'expert aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués et donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 19 avril 2021 ; - fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'