PCP JCP fond, 30 avril 2024 — 23/03559

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître NEIMAN

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître SAGET

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond N° RG 23/03559 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVYG

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT rendu le mardi 30 avril 2024

DEMANDEUR Monsieur [C] [Y] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître SAGET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R197

DÉFENDEURS Madame [S] [H], Monsieur [N] [M] [H], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître NEIMAN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P257

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 janvier 2024

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 30 avril 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/03559 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVYG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 1er avril 2008, Monsieur [C] [T] a donné à bail à Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte d'huissier en date du 10 août 2022, Monsieur [C] [T] a délivré à Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] un congé pour vente à effet au 31 mars 2023.

Par actes d'huissier signifiés le 13 avril 2023, Monsieur [C] [T] a fait assigner Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir principalement la validation du congé et l'expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef.

A l'audience du 30 janvier 2024, Monsieur [C] [T] sollicite ainsi, selon ses conclusions écrites soutenues oralement : -La validation du congé du 10 août 2022, et l'expulsion de Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H], -La condamnation de Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] à lui payer une indemnité d'occupation de 4000 € par mois charges en sus à compter du 31 mars 2023 et jusqu'à la libération des lieux, subsidiairement de 3000 € par mois, -La condamnation de Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] à lui payer la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

En défense, Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] demandent la nullité du congé pour vente et des délais pour quitter les lieux d'un an, étant relevé que leur contestation relative au prix de vente doit s'analyser en une demande de nullité du congé.

Ils font valoir en effet que le prix de vente est frauduleux compte tenu de l'état de l'appartement et font état par ailleurs, à l'appui de leur demande de délais, de leur âge et de leurs problèmes de santé.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Le congé doit indiquer à peine de nullité le motif invoqué et les prix et conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. Les cinq premiers alinéas de l'article 15 II doivent être reproduits dans le congé.

L'offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher le locataire d'exercer son droit de préemption constitue une fraude affectant l'acte et justifiant son annulation.

La preuve de la fraude incombe au locataire qui l'invoque.

En l'espèce, le bail, consenti à Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] pour une durée de 3 ans renouvelable, expirait le 31 mars 2023 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé donné par le bailleur le 10 août 2022 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il rappelle le motif du congé, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15 II.

Le prix contenu au congé est d'1150000 € net vendeur, pour un logement de 5 pièces d'une superficie de 106,4 m2 soit un prix au m2 de 10808,27 €.

Pour contester le prix de vente, Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] sur lesquels reposent la charge de la preuve versent au débat un constat d'huissier faisant ressortir que les fenêtres du logement sont vétustes et les peintures écaillées et décollées, étant relevé toutefois que seule une photocopie du constat d'huissier est versée au débat, avec par conséquent des photographies en noir et blanc ne permettant