18° chambre 1ère section, 16 mai 2024 — 20/05597

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

■

18° chambre 1ère section

N° RG 20/05597 N° Portalis 352J-W-B7E-CSITA

N° MINUTE : 5

Assignation du : 22 Juin 2020

contradictoire

JUGEMENT rendu le 16 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. STAN [Adresse 2] [Localité 4]

représentée par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2028

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [O] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 1]

représenté par Maître Philippe LE PENDU de la SELARL CABINET BLONDEL RAVE LE PENDU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0110

Décision du 16 Mai 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/05597 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSITA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Madame Manon PLURIEL, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 13 Février 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2008, M. [Z] [O] a donné à bail à la société " [6] " des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années entières et consécutives pour se terminer le 30 novembre 2017, pour une activité de " CAFE, BAR, BRASSERIE, RESTAURANT, VENTE A EMPORTER ".

Par acte du 2 février 2015, la société " [6] " a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la SARL Stan.

Le 18 mai 2017, M. [O] a fait signifier à la société Stan un congé avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d'une indemnité d'éviction à effet au 30 novembre 2017.

Par acte extrajudiciaire du 23 octobre 2017, M. [O] a fait délivrer à la société Stan un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour une somme en principale de 12.025,39 euros au titre de l'arriéré locatif au 30 octobre 2017.

Par acte d'huissier du 18 décembre 2017, M. [O] a fait assigner la société Stan devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins principales de constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail.

Par ordonnance du 22 février 2018, le juge des référés a constaté le désistement de M. [O] de sa demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné une mesure d'expertise confiée à Mme [R] [E] en vue d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction et de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 1er décembre 2017.

Mme [E] a été remplacée par M. [T] [K] par ordonnance du 16 mars 2018.

L'expert a déposé son rapport le 7 décembre 2018, concluant à une indemnité d'éviction globale de 745.500 euros et une indemnité d'occupation de 36.330 euros à compter du 1er décembre 2017.

Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2020, la société Stan a assigné M. [O] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de fixation de l'indemnité d'éviction et de celle de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er décembre 2017.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2022, la société Stan demande au tribunal de : - débouter M. [O] de l'ensemble de ses demandes, - fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par le bailleur à la somme globale de 745.500 euros, hors frais de licenciement, sauf à parfaire, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par elle à compter du 1er décembre 2017 et jusqu'à libération effective des lieux à la somme annuelle de 30.000 euros, outre les taxes et charges, - dire que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et le montant de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit, - condamner M. [O] à lui payer une somme de 5.801 euros au titre du remplacement de la chaudière défectueuse, - juger que cette somme se compensera à due concurrence avec les éventuels arriérés d'indemnité d'occupation et de charges, - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, - condamner M. [O] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, qui seront recouvrés directement par Maître Philippe de La Gatinais, Avocat au Barreau de Paris dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2022, M. [O] demande au tribunal de : - débouter la société Stan de l'intégralité de ses demandes et notamment de ses dernières demandes reconventionnelles et ce en vertu de l'article 70 du code de procédure civile, - condamner la demanderesse au paiement de la somme de 5.417,07 euros au titre des arriérés de taxes foncières pour les années 2018 à 2021 et ce en vertu des clauses et conditions du bail commercial, - dire que la société Stan devra réaliser les travaux de mise en conformité du conduit d'extraction, avant son départ des lieux dont elle est évincée, et ce en vertu du bail commercial, - fixer le montant de l'indemnité d'éviction due à la demanderesse à une somme qui ne saurait être supérieure à 544.500 euros et ce en vertu des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, - débouter la société Stan de ses demandes d'indemnités de remploi et de rupture des contrats de travail, - dire ce que de droit pour les autres indemnités accessoires en vertu de l'article L. 145-14 du code de commerce, - condamner la société Stan à lui payer une indemnité d'occupation annuelle de 48.174 euros, outre le remboursement des charges locatives et des taxes prévues par le bail commercial, à compter du 30 novembre 2017, et ce, jusqu'à libération complète des locaux, et ce en vertu des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce, - dire que la compensation s'opérera de plein droit entre le montant de l'indemnité d'éviction et le montant de l'indemnité d'occupation, - dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles, - assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l'article 455 du code procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience collégiale du 14 novembre 2023, reportée par bulletin des 30 novembre 2022 et 30 mai 2023 au 13 février 2024 en raison du départ de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail.

Le 25 janvier 2024, M. [O] a notifié par voie électronique des conclusions récapitulatives n° 4 visant à réactualiser sa créance sur le fondement de l'article 802 du code de procédure civile. Le 12 février 2024, la société Stan a communiqué une nouvelle pièce estimant avoir été contrainte de répondre par ce biais aux dernières conclusions notifiées par le bailleur.

A l'audience du 13 février 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il est acquis aux débats que, par l'effet du refus de renouvellement de bail avec offre d'indemnité d'éviction signifié par M. [O] à la société Stan le 18 mai 2017, le bail commercial du 1er décembre 2008 a pris fin le 30 novembre 2017 à 24h00. Il est constant que ce refus de renouvellement a ouvert droit au profit de la société Stan au paiement d'une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu'au versement de l'indemnité, et, au profit du bailleur, au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2017.

1. Sur la recevabilité des conclusions récapitulatives et pièces notifiées après la clôture

Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

En l'espèce, M. [O] a communiqué électroniquement de nouvelles conclusions récapitulatives le 25 janvier 2024 au visa de l'article 802 du code de procédure civile. Outre que les conclusions nouvellement communiquées ne contiennent pas de marque de modification, seul un marquage manuscrit ayant été ajouté sur la version communiquée au tribunal le jour de l'audience, il résulte de la comparaison des conclusions récapitulatives n° 3 et 4 de M. [O] que le bailleur a ajouté un élément de motivation étranger à sa créance en page 5 des conclusions n° 4, qu'il a modifié sa demande de condamnation à une indemnité d'occupation en sollicitant seulement le complément de l'indemnité par rapport à ce qui a été versé par le preneur et en ajoutant une demande d'intérêts légaux, et qu'il a actualisé la demande au titre de la taxe foncière. Il accompagne ses dernières conclusions d'un nouveau décompte actualisé.

Concernant la créance actualisée relative à la taxe foncière, il ressort des écritures de la société Stan que cette créance est contestée.

En conséquence, en application de l'article 802 du code de procédure civile, les conclusions récapitulatives n°4 de M. [O] ainsi que les pièces communiquées par les deux parties postérieurement à la clôture de l'instruction seront déclarées irrecevables.

2. Sur la fixation de l'indemnité d'éviction

Aux termes de l'article L. 145-14 du code du commerce, " Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ".

Sur l'indemnité principale

-Sur le caractère transférable de l'activité

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

En l'espèce, le bail du 1er décembre 2008 prévoit une destination de " CAFE, BAR, BRASSERIE, RESTAURANT, VENTE A EMPORTER ", avec une possibilité d'installer en terrasse un banc d'huitres, escargots et crustacés et marrons.

Il ressort du bail que les locaux sont composés : - Dans le bâtiment A : Au rez-de-chaussée : une première boutique à droite de l'entrée de l'immeuble, un office et cuisine à la suite, le tout communiquant avec le premier étage par un escalier intérieur, Au premier étage : une salle communiquant avec le rez-de-chaussée par l'escalier, des toilettes et WC,

Au sous-sol : une grande cave sous la boutique, - Dans le bâtiment B : au rez-de-chaussée, à gauche au pied de l'escalier, une réserve.

L'expert, non contredit par les parties à ce sujet, relève que les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 4], sont situés en face de la gare d'[5], près d'une bouche de métro, ainsi qu'à 60 mètres de l'entrée du [7]. Il relève que les locaux sont en bon état d'entretien et les pièces recevant du public sont bien tenues. Il indique que le restaurant est de bon aspect général, intérieur comme extérieur.

L'expert relève que la commercialité est très bonne, à proximité de la gare d'[5] et du [7] et que les lieux sont facilement accessibles en transport en commun. Il note cependant que les travaux importants dans la gare d'[5] constituent une forte gêne ponctuelle dans la commercialité des lieux, les trains de nuit ayant été en grande partie supprimé.

L'expert indique que ses travaux d'évaluation se sont fondés sur l'hypothèse d'une perte de fonds de commerce, aucune information concernant la possibilité d'un transfert du fonds n'ayant été versée aux débats.

Les parties ne contestent pas que l'éviction entrainera la perte du fonds de commerce de sorte que le tribunal retiendra que l'indemnité principale est une indemnité dite de " remplacement " égale à la valeur du fonds de commerce qui ne saurait être inférieure à la valeur du droit au bail.

-Sur la valeur du fonds de commerce

Il est constant qu'aucune règle impérative ne s'impose au tribunal pour le calcul de l'indemnité d'éviction, les juges du fond disposant d'un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste.

En l'espèce, le fonds de commerce de la société Stan relève du secteur d'activité de café-brasserie, il dispose d'une salle de restaurant en rez-de-chaussée de 24 places et d'une salle au premier étage de la même capacité. Il dispose également d'une terrasse fermée de 28 places et d'une terrasse ouverte de 16 places donnant sur la voie publique.

L'expert judiciaire a retenu une approche de valorisation multicritères, se fondant sur les principales méthodes d'évaluation habituellement utilisées, selon lui, pour évaluer ce type d'actif : - selon l'approche de productivité (évaluation par les résultats reproductibles) visant à dégager la valeur de l'entreprise en capitalisant à l'infini un résultat d'exploitation normatif, l'expert retient l'Ebitda (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization) après impôts que l'activité produit de façon pérenne, auquel il applique un taux de capitalisation. Il en résulte une valeur du fonds de commerce de 450.000 euros, à laquelle il convient d'ajouter les montants nets des immobilisations incorporelles à hauteur de 194.000 euros, soit un total de 644.000 euros, - selon l'approche par les surprofits visant à évaluer des actifs incorporels qui ne génèrent pas de flux directement attribuables à l'actif évalué, l'expert calcule la différence entre l'Ebitda reproductible après impôts sur les sociétés, et, les charges capitalistiques qui représentent la rémunération théorique des autres actifs. Selon cette méthode, la valeur du fonds de commerce est de 451.000 euros, à laquelle il convient d'ajouter les montants nets des immobilisations incorporelles de 194.000 euros, soit un total de 645.000 euros pratiquement identique à la méthode précédente,

- selon l'approche par le chiffre d'affaires TTC, dont l'expert signale qu'elle est usuellement utilisée dans la pratique par les experts et les tribunaux, un chiffre d'affaires normatif est défini, auquel est appliqué un pourcentage distinct selon le commerce exploité, défini par les usages de la profession. L'expert estime que cette méthode simple d'utilisation présente des limites en ce que la relation entre le chiffre d'affaires et la rentabilité n'est pas mécanique, les résultats doivent être corrigés pour tenir compte des caractéristiques de l'affaire, les valeurs s'entendent matériel compris sauf stock de marchandises. Selon cette méthode, à partir d'un chiffre d'affaires normatif de 494.000 euros, la valeur du fonds de commerce ressort à 616.000 euros avec une pondération de 110% et 671.000 euros avec une pondération de 120%. L'expert estime que cette méthode permet d'apprécier la cohérence des deux autres, ce qui est le cas en l'espèce, les deux premières méthodes concluant à un résultat entre 110% et 120% du chiffre d'affaires.

A l'issue de l'application de ces trois méthodes, l'expert a retenu une valorisation de l'indemnité principale de 645.000 euros.

La société Stan soutient que la valorisation de l'indemnité principale proposée par l'expert doit être retenue en ce qu'elle résulte d'une méthode multicritère, à la fois l'approche de productivité, l'approche par les surprofits et l'approche par le chiffre d'affaires TTC, plus juste et plus précise, alors que le bailleur propose une valorisation uniquement à partir du chiffre d'affaires TTC qui reviendrait à valoriser le fonds de commerce sans tenir compte de sa valorisation depuis son acquisition en 2015.

M. [O] conteste cette évaluation au motif que la méthode la plus utilisée pour l'évaluation d'un café-bar-brasserie est celle de la référence du chiffre d'affaires. Il estime qu'il convient de dégager un pourcentage du chiffre d'affaires tant sur la partie restauration que sur la partie vente de boissons et d'y appliquer des pondérations différentes. Il estime ainsi l'indemnité d'éviction principale à la somme de 544.500 euros (418.000 euros au titre de la partie restauration et 126.500 euros au titre de la partie boissons).

Il convient cependant de relever, d'une part, comme le signale l'expert, que la méthode dite du chiffre d'affaires ne rend pas nécessairement compte de la rentabilité de l'exploitation, d'autre part, que le pourcentage appliqué par M. [O] au chiffre d'affaires de la partie restauration peut être discuté. M. [O] a appliqué à cette partie un pourcentage de 100%, retenant ainsi une valeur de 418.000 euros, alors qu'il indique qu'il s'agit d'un bon emplacement pour le commerce litigieux. La qualité de l'emplacement pourrait conduire à retenir un pourcentage de 120% sur la partie restauration, conduisant à une valorisation du fonds de commerce à hauteur de 628.100 euros selon la méthode du bailleur, soit une valeur qui se rapproche davantage de celle proposée par l'expert.

Au regard de ces éléments, le tribunal retiendra l'approche multicritères proposée par l'expert qui permet notamment une meilleure prise en compte de la rentabilité du fonds de commerce et dont l'estimation donne une image fidèle de la valeur du fonds de commerce considéré.

En l'absence de contestation des éléments chiffrés repris par l'expert, le tribunal retiendra l'estimation du fonds de commerce proposée par l'expert, soit la somme de 645.000 euros.

Il n'est pas soulevé que la valeur du fonds du fonds de commerce serait inférieure à la valeur du droit au bail, de sorte que la valeur du fonds de commerce sera retenue au titre de l'indemnité principale.

L'indemnité principale sera par conséquent fixée à la somme de 645.000 euros.

Sur les indemnités accessoires

La société Stan soutient que le rapport d'expertise doit être entériné dans ses conclusions sur les indemnités accessoires, à savoir les frais de remploi et le trouble commercial, et que les frais de licenciement devront être pris en charge sur justificatifs, la possibilité d'une reprise du fonds de commerce par le bailleur n'étant pas formalisée à ce stade.

M. [O] fait valoir que les frais de remploi ne peuvent être supérieurs à 10% de l'indemnité principale et qu'ils sont conditionnés à la preuve par le preneur de sa réelle intention de réinstaller ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Il soutient que le trouble commercial doit être calculé en retenant trois mois de résultat d'exploitation et non trois mois de l'excédent brut d'exploitation moyen.

L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

-Sur les frais de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction.

L'expert judiciaire a évalué ces frais en faisant application du barème de l'article 719 du code général des impôts pour les droits de mutation, soit la somme de 14.000 euros. Il a ajouté une somme forfaitaire de 10% de l'indemnité principale pour les frais d'acte, soit 64.500 euros, soit un total de 78.500 euros.

La société Stan ayant exprimé son souhait de se réinstaller à défaut de poursuite de son activité dans ce fonds de commerce et le bailleur ne rapportant pas la preuve que le preneur ne se réinstallera pas, le tribunal retiendra l'évaluation de l'expert qui correspond aux usages et aux dispositions légales.

-Sur le trouble commercial

L'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L'expert a estimé cette indemnité à trois mois de l'excédent brut d'exploitation (EBE) de la société Stan, soit 17.000 euros au regard de l'EBE de l'année 2017.

L'évaluation de l'expert correspondant aux usages applicables au fonds de commerce considéré contrairement à la proposition d'évaluation de M. [O] fondée sur le résultat d'exploitation. L'indemnité proposée par l'expert sera donc retenue par le tribunal.

-Sur les frais de déménagement

Ces indemnités accessoires ont pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu'il se réinstalle. En cas de remplacement du fonds de commerce, seuls les frais liés au déménagement des effets personnels, des archives et du stock sont en principe indemnisés.

L'expert a retenu un montant de 3.000 euros au titre des frais de déménagement qui n'est discuté par aucune des parties. Le tribunal retiendra en conséquence ce montant.

-Sur la perte de stock

L'expert a estimé ces frais à la somme de 2.000 euros, la perte du fonds entrainant nécessairement une perte de stock périssable.

En l'absence de discussion des parties, le tribunal retiendra cette estimation.

-Sur les frais de licenciement

La société Stan sollicite que les frais de licenciement soient pris en charge par le bailleur sur justificatifs.

M. [O] sollicite le rejet de cette indemnité au motif qu'il entend reprendre l'exploitation du fonds de commerce qu'il avait exploité jusqu'en 2008, qu'il sollicite qu'il lui soit donné acte de son intention de s'immatriculer au registre du commerce de Paris après la restitution des locaux, de sorte que les contrats de travail attachés au fonds de commerce lui seront transférés en application de l'article 1224-1 du code du travail. Il ressort du rapport d'expertise que la société Stan a justifié de 6 salariés au 31 mai 2021. L'expert a estimé que la disparition du fonds de commerce pourra entrainer la rupture des contrats de travail.

M. [O] exprimant le souhait de reprendre l'exploitation du fonds de commerce, les contrats de travail pourraient être repris à cette occasion. Toutefois, en l'absence de justificatif et de certitude sur cette volonté exprimée par le bailleur, il n'y a pas lieu d'exclure les frais de licenciement de l'indemnité d'éviction à ce stade.

En conséquence, les frais de licenciement seront remboursables sur justificatifs de la société Stan.

En conséquence, il y a lieu de fixer l'indemnité d'éviction aux montants suivants : -Indemnité principale : 645.000 euros -Frais de remploi : 78.500 euros -Trouble commercial : 17.000 euros -Frais de déménagement : 3.000 euros -Perte de stock : 2.000 euros -Indemnité de licenciement : sur justificatifs Soit un total de 745.500 euros, hors frais de licenciement

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'indemnité d'éviction à laquelle a droit la société Stan sera fixée à la somme globale de 745.500 euros.

3. Sur l'indemnité d'occupation

La société Stan sollicite que la pondération des locaux proposée par l'expert soit retenue, en particulier que la réserve située de l'autre côté de la cour de l'immeuble ne peut être pondérée à plus de 0,25 compte tenu du délabrement de la cour et que la cave ne peut être retenue pour 4 m2 comme demandé par le bailleur au motif qu'elle est totalement insalubre. Elle soutient que la valeur locative ne peut excéder 30.000 euros par an au regard du délabrement de l'immeuble, de la faible commercialité du secteur avec une absence d'enseignes nationales, de la forte concurrence d'autres cafés, de la faible chalandise apportée par l'hôpital [9] ou le [7] dont les entrées se situent à 400 mètres, et des importants travaux de la gare d'[5] qui se termineront en 2025 et qui ont entrainé la suppression temporaire des trains de nuit.

M. [O] estime que la pondération proposée par l'expert est critiquable en ce que la réserve, particulièrement fonctionnelle, devrait être pondérée à 0,5, légèrement au-dessus du coefficient de la Charte des Experts Immobiliers ; que la cave devrait être retenue forfaitairement pour une surface de 4 m2 car elle contient la chaudière à gaz, la pompe à bière, les moteurs de l'installation frigorique et que sa non utilisation résulte d'un choix du preneur actuel ; que la surface pondérée devrait être évaluée à 87 m2 au total. Sur la valeur locative, M. [O] estime que le secteur du local est atypique en ce qu'il existe une forte implantation de bâtiments publics, peu de commerce, l'emprise de la Seine, mais qu'il bénéficie d'un emplacement de premier ordre pour son activité, face à la gare et à l'hôpital et à proximité du [7], bénéficiant ainsi d'un flux de chalandise. Il estime que la valeur locative doit être fixée à 575 euros le m2 pondéré, soit 50.025 euros, avec une majoration de 7% au titre de la terrasse et un abattement de précarité de 10%, soit une indemnité d'occupation de 48.174 euros par an.

En application des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation.

Sur la surface pondérée, l'expert retient une surface pondérée pour la réserve du rez-de-chaussée de 0,25 indiquant que la pondération proposée dans la grille de pondération des surfaces commerciales se situe entre 0,1 et 0,4 pour ce type de local.

M. [O] n'apporte aucun élément pour justifier la pondération de 0,5 qu'il souhaite voir appliquer à cette réserve, laquelle n'est pas rattachée directement au local du restaurant, les locaux étant séparés par une cour et situés chacun dans un bâtiment de l'immeuble, selon le bail. Il en résulte que le coefficient proposé par l'expert de 0,25 est adapté et sera retenu par le tribunal.

Sur la cave, l'expert indique à la suite de sa visite des locaux " je peux confirmer le caractère inutilisable en l'état de la cave, dans le cadre d'une activité commerciale. Retenir néanmoins une surface de 2 m2 pour tenir compte du fait que des futs de bière y sont entreposés (1 m2) et que s'y trouvent également les installations de chauffage et autres installations techniques (1 m2) ne serait pas incohérent. ". L'expert retient ainsi une surface de 2 m2 pour la cave dont la surface réelle est de 68 m2.

Au regard des détails donnés par l'expert et en l'absence d'éléments justificatifs donnés par M. [O] pour retenir une surface de 4 m2, il convient de retenir la proposition de l'expert.

En conséquence, le tribunal retiendra la surface totale pondérée proposée par l'expert de 76,6 m2.

Sur la valeur locative, l'expert a retenu une valeur de 527 euros / m2 / an, comprise entre la fourchette basse proposée par M. [O] au cours de l'expertise (550 euros / m2 / an) et la valeur proposée par la société Stan (504 euros / m2 / an). Il estime que cette valeur est justifiée au regard des éléments versés par les parties au cours de l'expertise, des facteurs de commercialité importants du quartier dans lequel se situent les locaux, bien qu'ils soient temporairement dégradés du fait des travaux de la gare d'[5]. Il estime que la zone de chalandise présente des facteurs élevés d'attractivité avec la gare, l'hôpital universitaire et le [7] à proximité.

Au soutien de sa demande de fixation de la valeur locative à 575 euros / m2, M. [O] verse aux débats des publications de fixations judiciaires dont il cite deux fixations pour des commerces de restaurants à effet en 2006 et en 2010 et dans des quartiers différents, de sorte que ces références ne sont pas pertinentes.

La société Stan ne produit aucun élément au soutien de sa demande de fixation au montant annuel de 30.000 euros, se contentant de contester les éléments de commercialité retenus par l'expert.

En l'absence de références pertinentes produites par les parties, au regard des facteurs de commercialité de la zone dans laquelle se situe le local considéré, en face de la gare d'[5], à proximité des sorties de métro et de RER, à 400 m de l'entrée de l'hôpital de la [9] et à 60 m du [7], ces facteurs apportant un flux de chalands malgré les perturbations temporaires engendrées par les travaux de la gare d'[5], il y a lieu de retenir la valorisation proposée par l'expert de 527 euros / m2 / an, soit la somme de 40.368 euros par an (527 x 76,6).

L'expert n'a pas retenu de majoration pour l'exploitation d'une terrasse alors que la société Stan a déclaré au cours de l'expertise bénéficier d'une terrasse fermée de 28 places et d'une terrasse ouverte de 16 places donnant sur la voie publique. La terrasse présente un avantage certain pour l'exploitation du commerce considéré, de sorte que le tribunal retiendra une majoration de 5% au titre de la terrasse.

Les parties ne contestent pas l'abattement de précarité de 10% proposé par l'expert qui sera retenu par le tribunal.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, l'indemnité d'occupation due par la société Stan à compter du 1er décembre 2017 sera fixée à la somme annuelle de 38.350 euros (40. 368 + 2.018 - 4.036). Elle sera condamnée au paiement de cette somme, outre les charges et taxes prévues au bail échu.

4. Sur les comptes entre les parties

La société Stan sollicite le paiement de la somme de 5.801 euros correspondant au remboursement d'une facture de remplacement de chaudière qu'elle estime que le règlement incombait au bailleur au titre des grosses réparations de l'article 606 du code civil et en l'absence de stipulation expresse du contrat de bail mettant ces frais à la charge du preneur.

M. [O] fait valoir que la demande de remboursement de la chaudière est irrecevable en application de l'article 70 du code de procédure civile en ce qu'elle est sans rapport avec les demandes principales du litige visant la fixation des indemnités d'éviction et d'occupation. Il sollicite en outre le paiement par la société Stan d'une somme de 5.417,07 euros représentant un reliquat de taxes foncières des années 2018 à 2021 arrêté au 31 décembre 2021.

Il résulte de l'article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est seul compétent, jusqu'à son dessaisissement, pour statuer sur une fin de non-recevoir.

Selon l'article 70 du même code, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l'espèce, M. [O] qui avait connaissance de la demande en remboursement de la facture de chaudière au cours de l'instruction de l'affaire n'a pas saisi le juge de la mise en état pour faire valoir la fin de non-recevoir qu'il oppose à cette demande. En conséquence, il n'est plus recevable à solliciter du tribunal l'irrecevabilité de cette demande dont il avait connaissance avant la clôture de l'instruction.

Aux termes de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société Stan justifie du règlement d'une facture de dépose et de pose d'une nouvelle chaudière pour le local commercial, en date du 20 octobre 2021, pour un montant de 5.801 euros HT.

M. [O] qui est tenu de maintenir les locaux en l'état de servir à l'usage auquel ils sont destinés dans l'attente du règlement de l'indemnité d'éviction, est tenu de procéder au remplacement de la chaudière, installation indispensable pour que la société Stan puisse profiter des locaux conformément à leur destination.

En conséquence, M. [O] sera condamné à payer à la société Stan la somme de 5.801 euros demandée aux termes de ses écritures.

Au soutien de sa demande en paiement d'un reliquat de taxe foncière pour les années 2018 à 2021, M. [O] produit un compte locatif parcellaire comprenant les années 2015 à 2019, puis 2022 à 2024, dans lequel la somme demandée n'apparait pas. Par ailleurs, la société Stan reprend dans ses conclusions des contestations qu'elle avait émises au sujet de la taxe foncière dans des courriers adressés au bailleur qu'elle verse aux débats.

M. [O] qui ne produit pas les avis de taxes foncières litigieux ne justifie pas sa demande en paiement. Il en sera, en conséquence, débouté.

5. Sur la demande d'exécution de travaux de mise aux normes

M. [O] fait valoir que la société Stan avait assigné la société cédante du fonds de commerce afin d'obtenir une indemnité en raison du défaut de conformité du conduit d'extraction ; que le tribunal de commerce l'a déboutée pour défaut de caractérisation du vice caché par jugement du 6 juin 2017 ; que cette procédure démontre que l'extraction des fumées du restaurant n'est pas aux normes et qu'il incombe à la société Stan de réaliser les travaux de mise en conformité avant son départ.

La société Stan expose que le litige qui l'a opposée au cédant du fonds de commerce ne concernait pas le bailleur, qu'il était indiqué que le conduit d'extraction contenait de l'amiante mais qu'il n'existe pas d'obligation légale de retirer cette amiante.

Aux termes de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, il ressort du jugement du tribunal de commerce Paris du 6 juin 2017, dans un litige opposant la société [6] et la société Stan, que le tribunal de commerce a statué sur l'existence d'un vice caché relatif à l'installation d'extraction qui aurait amené la société Stan à ne pas contracter. Le tribunal a estimé, d'une part, que le vice caché n'était pas caractérisé, d'autre part, que la société Stan ne démontrait pas " une dangerosité particulière de l'ouvrage litigieux nécessitant intervention ". Il a ainsi débouté la société Stan de sa demande de travaux de réparation du dispositif d'extraction. Il ne ressort pas de ce jugement que le tribunal a caractérisé un défaut de conformité du conduit d'extraction.

M. [O] qui n'apporte aucun autre élément de nature à démontrer le défaut de conformité allégué, sera débouté de sa demande de mise à la charge de la société Stan de tels travaux.

6. Sur les autres demandes

M. [O] et la société Stan étant créanciers l'un de l'autre, il y a lieu de constater que la compensation entre leurs créances réciproques s'opère de plein droit.

L'instance et l'expertise trouvant leur origine dans la délivrance par le bailleur d'un congé sans offre de renouvellement, M. [O] sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ordonnée en référé, avec distraction au profit de Maître Philippe de La Gatinais, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à la société Stan la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'existence du droit de repentir dont bénéficie M. [O] en vertu de l'article L. 145-58 du code de commerce et le droit au maintien dans les lieux de la société Stan justifient que l'exécution provisoire ne soit pas ordonnée.

* **

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare irrecevables les conclusions récapitulatives n° 4 et la pièce n° 12 communiquées par M. [Z] [O] le 25 janvier 2024, ainsi que la pièce n° 35 communiquée par la SARL Stan le 9 février 2024,

Dit que par l'effet du refus de renouvellement signifié par M. [Z] [O] le 18 mai 2017 le bail commercial liant M. [O] et la SARL Stan, venue aux droits de la SARL " [6] ", concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], a pris fin le 30 novembre 2017 à 24h00,

Dit que ce refus de renouvellement a ouvert droit pour la SARL Stan au paiement d'une indemnité d'éviction,

Fixe à la somme globale de 745.500 euros (sept-cent quarante-cinq mille cinq cent euros) l'indemnité d'éviction, qui se décompose ainsi : -Indemnité principale : 645.000 euros -Indemnités accessoires : * Frais de remploi : 78.500 euros * Trouble commercial : 17.000 euros * Frais de déménagement : 3.000 euros * Perte de stock : 2.000 euros -Indemnité de licenciement : sur justificatifs

Dit que les frais de licenciement seront dus à la SARL Stan sur présentation de justificatifs,

Dit que la SARL Stan est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2017 et jusqu'à la libération des lieux,

Fixe à la somme annuelle de 38.350 euros le montant de cette indemnité d'occupation due à compter du 1er décembre 2017 et la condamne au paiement de cette somme, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail échu,

Condamne M. [Z] [O] à payer à la SARL Stan la somme de 5.801 euros au titre du remplacement de la chaudière,

Déboute M. [Z] [O] de sa demande en paiement de la somme de 5.417,07 euros au titre d'arriérés de taxes foncières,

Rejette la demande de M. [Z] [O] visant à dire que la société Stan devra réaliser des travaux de mise en conformité du conduit d'extraction avant son départ des lieux dont elle est évincée,

Dit que la compensation s'opère de plein droit entre les créances réciproques de M. [Z] [O] et de la SARL Stan,

Condamne M. [Z] [O] à payer à la SARL Stan la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [O] aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire confiée à M. [T] [K], avec distraction au profit de Maître Philippe de La Gatinais, avocat,

Dit qu'il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 16 Mai 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLLARME