Expropriations 1, 12 juin 2024 — 23/00228

Décision du 12 Juin 2024 Minute n° 24/00148

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

du 12 Juin 2024

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Rôle n° RG 23/00228 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YFNC

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE [Adresse 3] représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEUR : S.A.S.U. BATEURO [Adresse 7] [Localité 5] représentée par Maître Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS INTERVENANT : DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Messieurs [L] [K] et [O] [Y], commissaires du Gouvernement [Adresse 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Cécile PUECH, Greffier présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 10 janvier 2024 Date de la première évocation et des débats : 06 mars 2024 ; 27 mars 2024 ; 24 avril 2024 Date de mise à disposition : 12 juin 2024

EXPOSE DU LITIGE

La SASU BATEURO est propriétaire d’un fonds de commerce de serrurerie dans un local, lot n°46, situé dans le centre commercial du [Adresse 7] (93) selon un bail commercial signé le 08 octobre 2014.

Ce local est situé dans le périmètre de l’opération de requalification de copropriétés dégradées du [Adresse 2] (ORCOD), déclaré d’intérêt national par décret n°2015-99 du 28 janvier 2015, dont la mise en oeuvre a été confiée à l’Établissement Public Foncier d’Île de France (l’EPFIF)

Ce local est également situé dans le périmètre de la zone d’aménagement concerté [Adresse 2], créée par arrêté préféctoral n°2018-1913 du 2 août 2018, qui est identique à celui de l’ORCOD-IN, et qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n° 2019-2388 en date du 6 septembre 2019.

Par acte authentique en date du 29 décembre 2020, l’EPFIF a acquis le centre commercial du Chêne Pointu où se trouve le local commercial, lot n°46, où la SASU BATEURO exploite son fonds de commerce.

L’EPFIF a notifié son Mémoire valant offres à la SASU BATEURO par acte d’huissier de justice en date du 09 août 2023, délivré à étude.

Par une requête datée du 22 septembre 2023 et reçue le 25 septembre 2023 par le greffe, accompagnée d’une copie de son Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du fonds de commerce/d’activité de de la SASU BATEURO.

En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie expropriée des offres de l’expropriant.

L’EPFIF a notifié à la SASU BATEURO la saisine de la juridiction de l’expropriation par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 26 septembre 2023.

Par une ordonnance rendue le 10 novembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 10 janvier 2024, ainsi que l’audience au 06 mars 2024.

L’EPFIF a notifié cette décision à la SASU BATEURO par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 04 décembre 2023. La date de réception par la partie expropriée lui a laissé : - un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de l’EPFIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ;

- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.

Monsieur [N] [H] gérant de la SASU BATEURO était présent lors du transport sur les lieux du 10 janvier 2024.

Dans son dernier mémoire “récapitulatif et en réplique” daté du 26 mars 2024 et reçu au greffe de l’expropriation le 27 mars 2024, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

“- REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société BATEURO,

Par suite,

- FIXER comme suit l’indemnité devant revenir à la société BATEURO résultant de son éviction du lot n°46 du centre commercial du Chêne Pointu :

- A. Indemnité Principale (droit au bail)

Méthode : différentiel de loyers Superficie retenue : 81 m² Loyer actuel : loyer annuel de 530 € Loyer théorique marché : 40€/m²/an, soit 3.240 € annuel Différentiel de loyer : 3.240 € - 530 € = 2.710 € Coefficient de situation : 3

2.710 € x 3 = 8.130 €

- B. Indemnités accessoires

Frais de remploi :

5% x 8.130 € = 406,50 €

Total remploi 406,50 €

Trouble commercial :

52.516 € x (15/300) = 875 €

Indemnité pour fr