Chambre 3-4, 13 juin 2024 — 23/11914

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT

DU 13 JUIN 2024

N° 2024/122

Rôle N° RG 23/11914 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL5PS

SAS SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION MAZZONI ALBERT DÉMÉNAGEMENTS

C/

Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COT E D'AZUR - EPF PACA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Agnès ERMENEUX

Me Jérôme COUTELIER-

TAFANI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de TOULON en date du 05 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04031.

APPELANTE

SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION MAZZONI ALBERT DÉMÉNAGEMENTS SAS prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COTE D'AZUR - EPF PACA, Etablissement public industriel et commercial, pris en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée et assisté de Me Jérôme COUTELIER-TAFANI de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 16 Avril 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024,

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mai 2005, la société Technique Innovante (aux droits de laquelle vient l'établissement public industriel et commercial établissement public foncier de Provence Alpes Côte d'Azur dit EPIC EPF PACA), bailleresse, a donné à bail à la société par actions simplifiées société d'exploitation Mazzoni Albert Déménagements (société SEMAD), preneuse, un local vide pour une durée de 23 mois à compter du 1 er juin 2005, situé [Adresse 2].

Selon les stipulations contractuelles, les locaux donnés à bail se composaient d'un local vide situé en sous-sol se décomposant en une surface de 30 m² à usage de bureau et une surface de 105 m2 à usage d'entrepôt.

Concernant les mentions utiles à la résolution du litige, le contrat de bail est expressément qualifié par les parties de contrat d'entreposage et il comporte une clause particulière aux termes de laquelle le locataire 's'engage formellement à n'exercer dans les locaux aucune activité pouvant entrer dans le champ d'application de la loi du 30 septembre 1953 modifiée sur le statut des baux commerciaux'.

Les statuts de la société SEMAD, la preneuse, indiquent que l'objet de la société est d'exercer des transports routiers, des transports publics de marchandises, des déménagements, de louer des véhicules, de vendre des emballages pour les déménagements et de faire du garde-meubles.

A son échéance, le bail s'est tacitement poursuivi.

Par acte d'huissier en date du 25 juillet 2018, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé et d'avoir à quitter les lieux loués pour le 31 décembre 2018. Aucune offre d'indemnité d'éviction n'était formulée par la bailleresse.

Un conflit va se nouer entre les parties sur la qualification du bail conclu (bail soumis aux seules dispositions du code civil pour la bailleresse, bail commercial pour la locataire) et en conséquence sur le droit au renouvellement et au maintien dans les lieux de la locataire.

La preneuse, entendant se prévaloir du statut des baux commerciaux et de l'absence de la délivrance d'un congé refusant le renouvellement, s'est maintenue dans les lieux estimant qu'elle en avait le droit en application du statut des baux commerciaux.

La bailleresse, estimant au contraire que le bail consenti était un bail soumis aux dispositions du code civil, considérait que son congé était régulier et que la preneuse était devenue une occupante sans droit ni titre en refusant de partir.

Suite à la cession intervenue le 22 décembre 2020, l'EPIC EPF PACA est devenu le nouveau propriétaire, à la place de la société Technique innovante, du bien donné à bail à la société SEMAD.

Suivant acte extrajudiciaire en date du 26 juillet 2021, l'EPIC EPF PACA a fait assigner la société SEMAD devant le tribunal judiciaire de Toulon, a