Référés Cabinet 3, 14 juin 2024 — 23/03947
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N° 24/ PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 3
JUGEMENT DU : 14 Juin 2024 Président :Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés Greffier :Madame SOULIER, Greffière Débats en audience publique le : 17 Mai 2024
GROSSE : Le 14 Juin 2024 à Me Anne Cécile NAUDIN à Mme [G] [S]
EXPÉDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................
N° RG 23/03947 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3X2F
PARTIES :
DEMANDERESSE
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [6] [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice LE CABINET SL IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 3] elle-même prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE
DÉFENDEURS
Monsieur [B] [P] né le 26 Mars 1976 à [Localité 4] HAITI demeurant [Adresse 1]
non comparant
Madame [G] [S] épouse [P] née le 27 Janvier 1977 à [Localité 5] demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par assignation du 4 août 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [6] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [B] [P] et Madame [G] [S] épouse [P], en demandant au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : -4053,95 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 juillet 2023 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation en justice du 4 août 2023 ; -309 € au titre du budget prévisionnel ainsi que 17 € au titre des fonds travaux de l’exercice budgétaire 2023 ; -722,38 € au titre des frais nécessaires ; -2000 € à titre de dommages-intérêts ; -2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens en ce compris les frais des deux commandements de payer ainsi qu’aux frais d’exécution forcée.
L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2023 et a fait l’objet d’une décision de sursis à statuer avant dire droit et d’une réouverture des débats aux fins de production par le syndicat des copropriétaires d’un extrait de compte relatif à la période du 1er janvier 2019 au 26 juillet 2023 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 janvier 2024.
Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 mai 2024.
À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble dénommé « [6] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, actualise ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, conclut au rejet de toute demande de délai de paiement et sollicite la condamnation solidaire de défendeur au paiement des sommes suivantes: -4701,95 € au titre des charges échues arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er janvier au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation en justice ; -2491,28 € au titre des frais et dépens -2000 € par application des dispositions 700 du code de procédure civile et aux frais d’exécution forcée.
Madame [G] [S] épouse [P], comparait à l’audience, ne conteste pas le montant de la somme qui lui est réclamé, sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement au motif qu’elle ne perçoit que des indemnités chômage à hauteur de 1300 € et a la charge d’un fils âgé de 16 ans, d’une fille et d’une petite fille.
Monsieur [B] [P], régulièrement assigné par procès-verbal remis en étude, ne comparaît pas à l’audience susvisée.
SUR QUOI
Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;
Sur la demande en paiement
Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;
Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;
Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;
Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires dénommé « [6] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, fait valoir que Monsieur et Madame [P], propriétaires des lots 27 et 45 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 26 juillet 2023 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité;
Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé et le titre de propriété, contrat de syndic les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2022 et 28 juin 2023, un extrait de compte actualisé au 14 mars 2024, un commandement de payer la somme de 4270,84 € en date du 10 novembre 2022 ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 4670,16 € en date du 26 janvier 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé signé;
Que le décompte produit fait mention de frais de « fiche d’immeuble » qui ne constituent pas des charges de copropriété et seront donc écartés ;
Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;
Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;
Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 2491,28 €;
Qu’ainsi les frais de de mise en demeure, dont le montant ne correspond pas à la tarification du contrat de syndic, les frais d’huissier, dont il n’est pas justifié, les frais d’assignation, qui constituent des dépens, ainsi que les frais forfaitaires de courrier avocat et d’honoraires avocat, qui ne sont pas visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seront écartés ;
Que seuls les frais de mise en demeure du 9 septembre 2022 et de commandement de payer pour la somme de 153,12 € figurant à l’acte seront retenus
Attendu que Monsieur [B] [P] et Madame [G] [S] épouse [P] seront donc condamnés solidairement au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées : -4689,95 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 novembre 2022 sur la somme de 4270,84 € et à compter de l’assignation en justice du 4 août 2023 pour le surplus, -185,12 € au titre des frais nécessaires ;
Sur la demande de dommages-intérêts
Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;
Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;
Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de défendeur dans le paiement des charges de copropriété, manquements à une obligation essentielle qui constituent une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;
Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de défendeur, sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;
Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Sur la demande de délais de paiement
Attendu que Madame [G] [S] épouse [P] sollicite l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois ;
Attendu que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;
Que Madame [G] [S] épouse [P] justifie de sa situation financière par la perception de prestations chômage de l’ordre de 1300 € par mois et de la charge d’un fils âgé de 16 ans d’une fille et d’une petite fille;
Qu’il convient en conséquence de faire droit à sa demande de délai et de condamner solidairement Monsieur [B] [P] et Madame [G] [S] épouse [P] au paiement de la somme de 4875,07 € en 24 mensualités d’un montant égal, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auquel s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois ;
Attendu qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, le solde dû deviendra immédiatement exigible sans que soit nécessaire une mise en demeure préalable de payer ;
Sur les demandes accessoires
Attendu que Monsieur et Madame [P] seront condamnés in solidums à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier requérant la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Sur les frais d’exécution et d’exécution forcée
Attendu que la demande de condamnation à des frais éventuels d’exécution et d’exécution forcée est prématurée de sorte qu’elle se sera rejetée ;
PAR CES MOTIFS,
JUGEANT PAR DÉCISION PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [P] et Madame [G] [S] épouse [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble dénommé « [6] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, les sommes suivantes ; 4689,95 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 novembre 2022 sur la somme de 4270,84 € et à compter de l’assignation en justice du 4 août 2023 pour le surplus, -185,12 € au titre des frais nécessaires ;
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble dénommé « [6] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, de sa demande de dommages-intérêts ;
ACCORDE à Monsieur [B] [P] et Madame [G] [S] épouse [P] un délai de 24 mois pour se libérer du paiement de sa dette conformément à l’article 1343–5 du Code civil ;
DIT que Monsieur [B] [P] et Madame [G] [S] épouse [P] devront, en conséquence, rembourser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [6] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, la somme de en 24 mensualités d’un égal montant de 4875,07 €, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auxquels s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois;
DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, le solde dû sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable de payer ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [P] et Madame [G] [S] épouse [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [6] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [P] et Madame [G] [S] épouse [P] aux dépens;
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires dénommé « [6] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, de sa demande de condamnation aux frais d’exécution et d’exécution forcée de la présente décision ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT