18° chambre 2ème section, 13 juin 2024 — 21/01924

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me DE GAULLE (K0035) C.C.C. délivrée le : à Me FUNKE (B1070)

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18° chambre 2ème section

N° RG 21/01924

N° Portalis 352J-W-B7F-CTYUD

N° MINUTE : 1

Assignation du : 02 Février 2021

JUGEMENT rendu le 13 Juin 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. AXONE (RCS de Nanterre 538 571 506) [Adresse 2] [Localité 5]

représentée par Me Jean-François FUNKE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1070

DÉFENDERESSE

S.A.S. SURISNAE (RCS de Paris 841 522 303) [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par Maître Louis DE GAULLE de la S.E.L.A.S. DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0035

Décision du 13 Juin 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/01924 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTYUD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente Maïa ESCRIVE, Vice-présidente Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 18 Janvier 2024 tenue en audience publique avis .

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024, prorogé au 30 Mai 2024 puis au 13 Juin 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort

Sous la rédaction de Maïa ESCRIVE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2018, les sociétés IMMO EVOLUTIF, FRUCTIPIERRE et FRUCTI FONCIER ont consenti un bail commercial à la S.A.S. AXONE (ci-après la société AXONE) portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] désignés comme suit :

"Local de bureaux situé au quatrième étage du bâtiment "jardin", d'une surface d'environ 480 m², quote-part de parties communes incluses et bénéficiant d'un accès privatif à deux terrasses de 150 m² et 127 m², Les locaux comprennent également 8 emplacements de stationnement intérieur, situés au 1er sous-sol, désignés lots 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94".

Le bail a été conclu pour une durée de dix années à compter du 6 août 2018 et moyennant le versement d'un loyer annuel de 125.600 euros hors taxes, hors charges et hors redevance RIE (Restaurant Inter-Entreprises) fixée quant à elle à 7.200 euros par an, hors taxes et hors charges.

Les bailleurs ont : - consenti au preneur une franchise de 7,5 mois de loyer et 7,5 mois de redevance RIE à compter de la date de prise d'effet du bail, les charges, impôts, taxes et accessoires restant dus pendant cette période (article 27.3) ; - accordé au preneur une mise à disposition anticipée des locaux à titre gratuit à compter du 27 juin 2018, alors que la prise d'effet du bail est fixée au 6 août 2018 ; - accepté de financer partiellement la réalisation de travaux d'aménagement des locaux et de climatisation par le preneur à hauteur d'une somme forfaitaire globale de 96.000 euros hors taxes. Cette contribution financière devait se faire par remboursement de factures dûment acquittées à l'issue de l'achèvement des travaux (article 27.12.4).

Conformément au bail (article 27.12.2), un état des lieux d'entrée a été effectué le 27 juin 2018, au jour de la prise de possession des locaux par la société AXONE.

En décembre 2018, l'ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués à la société AXONE a été cédé par les sociétés IMMO EVOLUTIF, FRUCTIPIERRE et FRUCTI FONCIER à la S.A.S. SURISNAE (ci-après la société SURISNAE) qui a confié la gestion de l'ensemble immobilier à la société IMMOBILIER GESTION SERVICES ET SOLUTIONS ("iGestion").

La société AXONE a dénoncé des nuisances telles que la panne fréquente des ascenseurs, des fuites et mauvaises odeurs dans les sanitaires, un dysfonctionnement du chauffage, de la buée sur des fenêtres.

La société SURISNAE a entrepris, à compter de septembre 2019, des travaux d'amélioration et de rénovation de l'ensemble immobilier décrits ainsi :

- création d'un espace de détente commun au 4ème étage, de salles de réunion mutualisées et d'une cafétéria au RDC ; - mise à disposition d'une grande terrasse commune surplombant la Seine au 4ème étage ; - rénovation du restaurant inter-entreprises (RIE), de la salle de sport et des vestiaires ; - remplacement des ascenseurs ; - rénovation de la façade de l'immeuble comprenant le remplacement des vitrages embués et des joints défectueux.

Par courrier recommandé du 31 janvier 2020 reçu le 4 février suivant, la société AXONE a dénoncé auprès du bailleur des nuisances liées aux travaux de rénovation de l'immeuble et à l'état des locaux (bruit insupportable, saleté des parties communes et des ascenseurs, pannes fréquentes des ascenseurs, inondation, écoulement de liquide de ragréage depuis le 5ème étage, panne d'éclairage dans les escaliers fréquente, fuite et buée sur les fenêtres, fuites et délabrement des sanitaires, dysfonctionnement du chauffage) et se plaignant de l'absence de résolution des problèmes, a indiqué arrêter le versement des loyers et charges dus.