Troisième chambre civile, 20 juin 2024 — 23-10.559

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 juin 2024 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 325 F-D Pourvoi n° C 23-10.559 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 JUIN 2024 1°/ M. [K] [H], domicilié [Adresse 1], 2°/ Mme [J] [H], domiciliée [Localité 3] (Allemagne), 3°/ M. [E] [H], domicilié [Adresse 2], ont formé le pourvoi n° C 23-10.559 contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige les opposant à la société Triumph Controls France, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4], défenderesse à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SARL Ortscheidt, avocat de MM. [E] et [K] [H] et de Mme [J] [H], de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de la société Triumph Controls France, après débats en l'audience publique du 7 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 novembre 2022) et les productions, par acte authentique du 23 mars 1992, [D] [H] et M. [E] [H] ont consenti à la société CBA, aux droits de laquelle vient la société Triumph Controls France (le preneur), pour une durée de trente ans, un bail à construction portant sur un terrain, dans le but d'y édifier un bâtiment à usage industriel. 2. Le contrat comportait une clause stipulant qu'à l'expiration du bail par arrivée du terme ou par résiliation amiable ou judiciaire, toutes les constructions édifiées par le preneur ou ses ayants cause sur le terrain loué, comme toutes les améliorations de quelque nature qu'elles soient, deviendraient de plein droit la propriété du bailleur, sans qu'il soit besoin d'aucun acte pour le constater. 3. A la suite du décès de [D] [H], M. [E] [H] est devenu seul propriétaire et a fait donation de la nue-propriété du terrain en 2008 à M. [K] [H] et à Mme [J] [H]. 4. Par acte du 15 mars 2013, le preneur a donné congé du bail à construction à effet au 30 septembre 2013. 5. L'état des lieux de sortie a été réalisé le 30 septembre 2013 en présence d'un huissier de justice et les clés ont été restituées aux bailleurs, MM. [E] et [K] [H] et Mme [J] [H] (les bailleurs). 6. Après avoir vainement proposé au preneur le paiement d'une indemnité de 65 000 euros compensant le retour anticipé des constructions dans leur patrimoine, les bailleurs l'ont assigné afin notamment de voir constater l'accord des parties sur la résiliation amiable du bail ou subsidiairement voir prononcer sa résiliation judiciaire. 7. Par jugement mixte du 15 octobre 2015, un tribunal a constaté qu'un accord était intervenu entre les parties sur la résiliation amiable du bail à construction à effet du 30 septembre 2013 et avant dire droit, sur les demandes indemnitaires, a désigné un expert, lequel a déposé son rapport le 3 août 2017. 8. Par conclusions du 2 avril 2019, les bailleurs ont notamment demandé au tribunal de leur donner acte de ce qu'ils renonçaient au versement de l'indemnité de retour anticipé des constructions dans leur patrimoine. Examen des moyens Sur le troisième moyen Enoncé du moyen 9. Les bailleurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire au titre de la remise en état des constructions, alors : « 1°/ que le preneur est « tenu du maintien des constructions en bon état d'entretien et des réparations de toute nature » ; qu'en retenant que les bailleurs ne démontraient pas avoir subi un préjudice au motif qu'ils avaient revendu la parcelle à un promoteur immobilier qui a ensuite procédé à la démolition des constructions, cependant que la vente de la parcelle à un promoteur, survenue le 8 septembre 2017, soit quatre ans après que la société Triumph controls leur ait notifié qu'elle mettait fin au bail, a nécessairement été réalisée pour la seule valeur du terrain, de sorte que les bailleurs ont subi un préjudice, la cour d'appel a violé l'article L. 251-4 du code de la construction et de l'habitation ; 2°/ qu'en reprochant aux bailleurs de ne pas « démontre[r] avoir cherché à les relouer suite au départ de l'appelante », cependant qu'ils ne demandaient pas à être indemnisés du préjudice subi du fait de l'absence de relocation des lieux, mais du coût des frais de remise en état des bâtiments conformément