Pôle 4 - Chambre 7, 20 juin 2024 — 22/11532
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 20 JUIN 2024
(n° , 27 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11532 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF732
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 Avril 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 21/00076
APPELANT
EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE
[Adresse 18]
[Localité 22]
représenté par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185
INTIMÉES
S.A.S. SMAC
[Adresse 8]
[Localité 24]
représentée par Me Benoît JORION, avocat au barreau de PARIS, toque : E1758
non comparant
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES
DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Localité 25]
représentée M. [Y] [D], en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Marie MONGIN, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
La SAS SMAC a adressé à la commune de [Localité 35], qui l'aurait réceptionnée le 25 mai 2021, une déclaration d'intention d'aliéner le bien sis [Adresse 11] à [Localité 35], sur la parcelle cadastrée section DF n°[Cadastre 10] d'une superficie de 13.521 m², au prix de 9.840.000 euros, outre une commission d'agence de 246.000 euros HT à la charge de l'acquéreur.
L'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF) a exercé son droit de préemption, par une décision du 29 juillet 2021, au prix de 3.490.000 euros, sans la commission d'agence d'un montant de 246.000 euros.
Le bien préempté se situe dans le périmètre de veille dit « Sud Ardoines Veille » de la convention d'intervention foncière conclue le 28 mars 2019 entre la commune de [Localité 35], l'EPA ORSA, l'EPT Grand [Localité 28] Seine Bièvre, et l'EPFIF.
La SAS SMAC a déféré cette décision au tribunal administratif de Melun.
Le 17 août 2021, par lettre recommandée avec accusé de réception, la SAS SMAC a informé l'EPFIF qu'elle maintenait le prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner.
Par un mémoire du 02 septembre 2021, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil, en vue de la fixation du prix du bien préempté.
Par un jugement du 19 avril 2022, après transport sur les lieux le 16 octobre 2021, le juge de l'expropriation de Créteil a :
Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 16 novembre 2021 ;
Fixé à la somme de 7.800.000 euros le prix d'acquisition du bien appartenant à la SAS SMAC, situé [Adresse 11] [Localité 35] correspondant à la parcelle cadastrée section DF n°[Cadastre 10], d'une superficie de 13.521 m² ;
Dit que les frais de commission d'agence dus par l'EPFIF sont d'un montant de 246.000 euros dans l'hypothèse d'une réalisation de l'opération de préemption et en cas de besoin, la condamne au paiement ;
Condamné l'EPFIF à payer à la SAS SMAC la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné l'EPFIF aux dépens ;
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
Rejeté toutes les autres demandes des parties ;
Rappelé qu'il appartient à la partie la plus diligente de faire signifier la présente décision par huissier de justice ;
Rappelé que la décision sera susceptible d'appel dans le mois de la signification par voie d'huissier, et ce, auprès du greffe de la cour d'appel de Paris.
L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 30 juin 2022 en ce que le premier juge a :
Rejeté la méthode de la récupération foncière et appliqué la méthode analytique (terrain + constructions) ;
Rejeté les termes de comparaison de l'EPFIF ;
Retenu l'expertise non contradictoire établie unilatéralement par la SAS SMAC et M. [F] [H], expert immobilier ;
Retenu une « surface utile de 13.521 m² » commettant une confusion avec la superficie totale du terrain ;
Fixé un prix d'aliénation sans aucune motivation quant aux choix des termes de comparaison retenus ;
Fondé sa décision sur l'existence de trois offres d'achat ;
Fixé à 7.800.000 euros le prix d'aliénation du bien immobilier à évaluer, en n'apportant aucune précision sur les modalités concrètes et préci