1ere Chambre sect.Civile, 25 juin 2024 — 23/00384

ARRET N°

du 25 juin 2024

N° RG 23/00384 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FJT2

[T]

c/

S.C.I. IMAUB

Formule exécutoire le :

à :

la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER DAILLENCOURT

Me Carole EVRARD

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 25 JUIN 2024

APPELANT :

d'un jugement rendu le 01 avril 2022 par le tribunal judiciaire de REIMS

Monsieur [I] [T]

Né le 4 mai 1984 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Jean ROGER de la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER DAILLENCOURT, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

S.C.I. IMAUB

Société immobilière civile au capital de 1.000€, sise [Adresse 2] à [Localité 1], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de SEDAN sous le numero 822 426 730, réprésentée par son représentant légal et gérant en exercice M. [R] [E]

Représentée par Me Carole EVRARD, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l'audience publique du 21 mai 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique établi par Maître [O] [K] le 9 décembre 2016, Monsieur [I] [T] a vendu à la SCI Imaub le lot numéro 18 bâtiment A dans la copropriété située [Adresse 5], à [Localité 4] composé d'un appartement au 3ème étage le lot numéro 9 constitué d'un garage et la jouissance privative d'un toit terrasse, moyennant le prix de 115 000 euros.

L'acte de vente stipulait que le lot numéro 18 provenait du lot numéro 6 divisé en deux nouveaux lots numérotés nouveaux lots numéro 13 et 14, puis de la réunion du lot 13 au local pour former le 16, lui-même divisé en deux nouveaux lots numéro 17 et 18.

Ainsi, le bien acquis par la SCI Imaub résultait de la division en deux par M. [T] d'un ancien appartement-duplex, l'autre lot ayant été vendu à Mme [G].

Par courrier de notaire du 30 janvier 2017, la SCI Imaub s'est plainte auprès du vendeur de l'absence d'individualisation des compteurs d'eau entre son appartement et celui de Mme [G], rendant nécessaire l'installation d'une colonne d'eau, et de l'absence de compteur individualisé d'électricité dans le garage.

La SCI Imaub s'est également plainte d'infiltrations, lesquelles ont été constatées par constat d'huissier du 22 mai 2018.

A la suite de ces désordres, et considérant le comportement de M. [T] déloyal, la SCI Imaub l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Reims par exploit d'huissier du 13 décembre 2019, aux fins de remboursement des frais engagés pour régulariser les compteurs d'eau et d'électricité sur le fondement de l'article 1222 du code civil, et en diminution du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 1er avril 2022, le tribunal judiciaire de Reims a :

- condamné Monsieur [I] [T] à payer la somme de 6.438,59 € à la SCI Imaub au titre de la garantie des vices cachés,

- condamné Monsieur [I] [T] à verser la somme de 2.000 € à la SCI Imaub au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamné Monsieur [I] [T] aux entiers dépens,

- débouté les parties du surplus de leur demande,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Il a estimé, concernant la demande de remboursement des travaux effectués sur les réseaux d'eau et d'électricité, que la SCI Imaub échouait à apporter la preuve d'une obligation contractuelle de faire de M. [T], seule de nature à justifier de l'application des dispositions de l'article 1222 du code civil.

Il a écarté en revanche l'application de la clause exclusive de garantie des vices cachés en considérant, d'une part qu'au vu de son activité de syndic bénévole de l'immeuble en copropriété en litige et de ses fonctions de gérant d'une société de diagnostic immobilier, M. [T] était vendeur compétent relativement au bien vendu et d'autre part, qu'au moment de la vente, Mme [V] [S], associée de la SCI Imaub, était professeure des écoles et avait le titre d'acquéreur profane.

Et il a accueilli la demande de la SCI Imaub fondée sur l'article 1641 du code civil :

. en jugeant, au regard d'un courrier de Mme [S] du 14 décembre 2016, 5 jours après la vente, aux termes duquel elle se plaignait de qu