Chambre 5/Section 2, 27 juin 2024 — 22/05351

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JUIN 2024

Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 22/05351 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WM7Z N° de MINUTE : 24/01059

DEMANDEUR

Monsieur [M] [Z] [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Me Jean-Pascal ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J134

C/

DEFENDEURS

S.A.R.L. ANDRE KERK & ASSOCIES [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Alexandre LAZAREGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

S.A.S. ZEN ROCK [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Quentin DEKIMPE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 09

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Mai 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Rappel des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 21 mai 2015, M. [Z] a donné à bail commercial à la société André Kerk & Associés un local situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 3]) composé de « une boutique en rez-de-chaussée, se composant d’une surface commerciale brute de décoffrage, d’une cave reliée par un escalier privatif » pour y exercer l’activité de « restauration, traiteur et vente à emporter, à l’exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie ou de toute autre utilisation, même temporaire », pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2015, moyennant un loyer de 48.000 euros hors charges et hors taxes.

Aux termes d’une ordonnance du 23 juin 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a constaté que la clause résolutoire contenue au bail était contraire aux dispositions d’ordre public du code de commerce et a débouté M. [Z] de sa demande d’acquisition de clause résolutoire. Le juge a également condamné la société André Kerk & Associés à payer à M. [Z] la somme de 30.699,83 euros en 24 mensualités.

M. [Z] est également propriétaire de l'immeuble contigu sis [Adresse 2]. Depuis le commencement du bail, Monsieur [Z] a engagé d'importants travaux de ravalement de façades, démolition, reconstruction, rénovation et aménagement des immeubles dont il est propriétaire. La société André Kerk & Associés s'est alors plainte du fait que ces travaux d'envergure ont perturbé l'exploitation normale de son fonds de commerce de restauration.

Souhaitant obtenir réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice économique, la société André Kerk & Associés a, par acte du 6 mai 2019, assigné Monsieur [Z] devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Bobigny au visa de l’article 145 du Code de procédure civile afin d’obtenir la désignation d’un expert.

Par ordonnance du 31 juillet 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a ordonné une expertise et désigné M. [T] pour y procéder avec pour mission de donner son avis sur les préjudices allégués par chacune des parties notamment quant aux conséquences des travaux réalisés par M. [Z] sur l’activité commerciale et la valeur du fonds de commerce de la société André Kerk & Associés. Ces chefs de mission ont été confirmés par la cour d’appel de Paris statuant par arrêt du 27 mai 2020 et y ajoutant, la Cour d’appel a ordonné à la preneuse de communiquer à M. [Z] la ou les factures de réalisation des travaux de structures dans le local loué, l’attestation d’assurance responsabilité civile décennale et le certificat de qualification correspondant au type de travaux.

Par exploit du 3 octobre 2019, la société André Kerk & Associés a fait signifier à M. [Z] un projet de cession de fonds de commerce au profit de la société Zen Rock pour un montant total de 220.000 euros.

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2019, la société André Kerk & Associés a cédé son fonds de commerce à la société Zen Rock moyennant un prix de vente de 220.000 euros.

M. [T], expert judiciaire, a déposé son rapport le 30 juin 2020. Il ressort de l’expertise que des travaux de gros œuvre ont été réalisés à proximité du restaurant de la société André Kerk & Associés d’une part par M. [Z] sur le bâtiment adjacent à celui du restaurant entre janvier 2015 et octobre 2019 et d’autre part sur le bâtiment situé en face du restaurant. L’expert estime que les performances du restaurant « traduisent un problème de concept dans un premier temps… L’impact des travaux paraît à relativiser sur l’activité… Par contre, le taux d’effort sur CAHT parait important et traduit un niveau de loyer trop élevé ». L’expert conclut néanmoins à l’existence d’un préjudice lié aux travaux sur l’activité du restaurant Le Corner exploitant un nouveau concept de restauration rapide en ce que « les performances ressortent durant les périodes de travaux à un niveau inférieur d