3ème Chambre, 28 mai 2024 — 23/07826

MINUTE N° : JUGEMENT DU :28 Mai 2024 DOSSIER N° :N° RG 23/07826 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UYDB AFFAIRE :[Y] [P], [F] [P], [L] [P] C/ S.A.S. HKA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :Monsieur VERNOTTE, Vice-Président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Lors des débats : Mme PERREAU Lors du prononcé : Mme REA

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Y] [P] née [U] née le 05 novembre 1938 à [Localité 7] (Aveyron), demeurant [Adresse 1]

Madame [F] [P] épouse [H] née le 12 mai 1967 à [Localité 8] (94) , demeurant [Adresse 2] [Adresse 2]

Monsieur [L] [P] né le 13 juillet 1969 à [Localité 8] (94) , demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Maya GHOZALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0152

DEFENDERESSE

S.A.S. HKA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Najette LABBAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0319

Clôture prononcée le : 09 février 2024 Débats tenus à l’audience du : 25 mars 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 24 mai 2024 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 28 mai 2024, nouvelle date indiquée par le Président. EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2021, l’indivision [P] formée par Madame [Y] [U] épouse [P], Madame [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P], a donné à bail à la SAS HKA divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er décembre 2021, pour se terminer le 30 novembre 2030, moyennant un loyer initial de 27.000 euros par an en principal, outre 900 euros par mois de provision sur charges. Les lieux sont destinés au commerce exclusif de « restaurant sur place et/ou à emporter ». Le loyer est payable d’avance au domicile du bailleur le 1er de chaque trimestre, à savoir 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.

Ledit bail porte sur un local comprenant :

au rez-de-chaussée:

- Une boutique en façade sur rue avec comptoir, à droite de la porte cochère de l’immeuble, - Une arrière salle éclairée sur cour avec porte de sortie sur ladite cour, - Une cuisine à la suite, avec porte de sortie de cour, - Une cabine téléphonique, - Toilettes (avec lavabo et 2 WC).

Au premier étage:

- Par escalier intérieur se trouvant dans la cuisine l’on accède à un palier :

--- A droite de ce palier se trouve un dégagement comportant un lavabo et un vestiaire, --- A gauche dudit palier se trouve un local pouvant servir de grenier, buanderie et dans laquelle est installée la chaudière de chauffage central.

au sous-sol:

- Une cave par laquelle on accède par un escalier se trouvant dans le comptoir ou par un monte-charge, - Installation de : eau, gaz, électricité, chauffage central au gaz,

d’une surface totale de 150,70 m2.

Il a été convenu dans le contrat de bail que la société HKA prendrait à sa charge les travaux de mise aux normes HCR et EPR, en ce compris la remise en service de l’extraction à hauteur de 300.000 HT € et dans un délai de 12 mois. La société HKA a bénéficié en contrepartie d’un bail neuf, d’une franchise de loyer de 3 mois et d’un droit d’entrée minoré.

Les 25 et 27 juillet 2022, le Syndic de copropriété, la société ABEILLE GESTION IMMOBILIER a alerté par mail [F] [P] sur des travaux réalisés par le preneur sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires :

- la pose d’une climatisation extérieure dans les parties communes de l’immeuble ; - la pose d’une cheminée d’extraction, dont il était rapporté des nuisances sonores et olfactives.

Le Syndic de copropriété a informé également par mail [F] [P] sur la non-conformité du preneur aux règles d’hygiène et au non-respect de la tranquillité des lieux :

- le dépôt des poubelles dans les parties communes ; - et la présence de voitures bloquant l’accès.

Le 30 septembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer un premier commandement visant la clause résolutoire d’avoir à régler le passif locatif et de faire cesser les manquements suivants :

- Retard systématique dans le paiement des loyers ; - Absence de communication de la garantie à première demande ; - Absence d’enregistrement du bail commercial conclu ; - Installation d’une climatisation extérieure non autorisée ; - Installation d’un conduit de cheminée d’évacuation avec extracteur de fumée au-dessus du restaurant à proximité de fenêtres des 3èmes et 4èmes étages ; - Nuisances continues notamment olfactives (fortes odeurs de friture) et sonores découlant de l’exploitation du restaurant ; - Dépôt de sacs poubelles ; palettes cartons et autres encombrants à même le sol dans la cour de l’immeuble ; - Présence de voitures étrangères à l’immeuble dan la cour et blocage de l’accès pour les véhicules des copropriétaires.

Le 30 novembre 2022, les bailleurs ont été assignés aux côtés de la SA HKA et du SDC voisin à la requête du Syndicat des copropriétaires de l’i