1ère Chambre, 25 juin 2024 — 21/02605

/ REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 21/02605 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-F365 NAC : 32Z

JUGEMENT CIVIL DU 25 JUIN 2024

DEMANDEUR

M. [F] [Z] [Adresse 3] [Adresse 3] Rep/assistant : Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

M. [C] [V] [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL CHICAUD ET PREVOST OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [U] [V] [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL CHICAUD ET PREVOST OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :25.06.2024 Expédition délivrée le : à Maître Alicia BUSTO de la SELARL CHICAUD ET PREVOST OCEAN INDIEN Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente Madame Patricia BERTRAND, Juge, Madame Dominique BOERAEVE, Juge, assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 23 Avril 2024.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Juin 2024.

JUGEMENT : contradictoire, du 25 Juin 2024, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE Par acte des 23 septembre et 4 octobre 2021, Monsieur [F] [Z] a fait assigner Messieurs [C] et [U] [V] en paiement de dommages et intérêts.

Au soutien de sa demande, Monsieur [Z] expose qu’il exploitait depuis le 11 septembre 1990 un fonds de fabrication et vente de pizzas, sandwiches, salades et boissons non alcoolisées sous l’enseigne « PIZZAIOLO ET MOZARELLE » dans un local situé au rez-de-chaussée d’une résidence hôtelière, [Adresse 1] ; qu’en novembre 2016, son bailleur, la SNC [Adresse 6], s’est engagé à vendre cet ensemble immobilier à la société BECARRE en vue de sa démolition et de la reconstruction d’un nouvel immeuble ; que Monsieur [C] [V], bénéficiaire, avec faculté de substitution, d’un contrat de réservation portant sur sept des locaux commerciaux à reconstruire, s’est vu consentir par l’acquéreur de l’ensemble immobilier, un bail dérogatoire portant sur son local à effet jusqu’à la démolition, dans la perspective de conclure ensuite un nouveau bail avec lui ; qu’ainsi, par acte sous seing privé du 16 novembre 2016, intitulé « protocole d’accord », Monsieur [V] lui a consenti un bail dérogatoire sur ce local jusqu’à la démolition de l’immeuble, tout en s’engageant à lui consentir ensuite un nouveau bail sur l’un des locaux à construire, à effet au plus tard un mois après le départ de l’ancien emplacement ; que la résiliation amiable du bail conclu avec la SNC [Adresse 6] était effective au jour de la vente de l’immeuble qui est intervenue le 31 août 2017 ; qu’aux termes d’un acte notarié du 22 décembre 2017, usant de la faculté de substitution prévue dans la promesse de vente, Monsieur [U] [V] s’est porté acquéreur du lot n° 6 de l’ensemble immobilier à construire dénommé « [Adresse 7] » consistant en un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, seul local expressément autorisé à recevoir une activité de restauration ; que la démolition de l’immeuble est intervenue en juin 2019 ; que n’ayant pas obtenu de Monsieur [V] la signature du bail dérogatoire, il a dû cesser son activité ; que, par la suite, le projet de bail qui lui a été transmis comportait de nombreuses clauses créant un déséquilibre manifeste à son préjudice et Monsieur [V] a refusé ses demandes de modification du bail pour se conformer aux termes du protocole d’accord ; que le notaire a établi un procès-verbal de difficultés le 20 juillet 2020.

Monsieur [Z] fait valoir que, par suite de son acquisition du 22 décembre 2017, en usant de la faculté de se substituer à tous les droits et obligations de Monsieur [C] [V], Monsieur [U] [V] s’est trouvé substitué notamment dans ses droits et obligations de bailleur de Monsieur [C] [V] dans les termes du bail dérogatoire consenti à son profit par la société BACARRE et s’est volontairement substitué dans l’engagement de Monsieur [C] [V] de conclure un bail commercial à son profit ; que, par contre, Monsieur [C] [V] n’a nullement été libéré de ses obligations à son égard ; qu’outre que le bail dérogatoire n’a pas été conclu, le bail que Monsieur [V] a voulu lui imposer n’était pas conforme au protocole d’accord du 16 novembre 2016.

Monsieur [Z] estime qu’il s’agit d’une perte totale de fonds de commerce et non une perte de chance de poursuivre son activité ; que ce fonds de commerce doit être valorisé selon les loyers encaissés au t