LOYERS COMMERCIAUX, 3 juillet 2024 — 21/03674

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 21/03674 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VOZX Minute n° 24/00047

Grosse délivrée le : à

JUGEMENT RENDU LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 15 Mai 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. SYREF 2, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocats au barreau de BORDEAUX,

ET :

S.A.R.L. SMB DISTRIBUTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric LABORIE de la SCP BONNET - LABORIE, avocats au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 13 juin 2008, madame [B] [J] veuve [W], madame [G] [W] et monsieur [O] [W] ont donné à bail commercial à la SARL SMB DISTRIBUTION pour une durée de neuf ans un immeuble situé à l’angle du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 14.760 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

Le 11 septembre 2020, madame [G] [W], devenue seule propriétaire à la suite d’un acte de partage du 21 septembre 2012, a fait signifier au preneur un congé pour le 31 mars 2021 avec offre de renouvellement du bail contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 47.864 euros hors taxes et hors charges non soumis à TVA.

Le 11 décembre 2020, la SARL SMB DISTRIBUTION a notifié au bailleur consentir au renouvellement du bail, son refus du montant du loyer proposé et offert de le voir fixer à la somme annuelle de 18.000 euros.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 19 mars 2021, madame [G] [W] a, par acte du 06 mai 2021, fait assigner la SARL SMB DISTRIBUTION devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 31 mars 2021.

Par acte authentique du 10 décembre 2021, madame [G] [W] a vendu les locaux à la SCI SYREF 2.

La SCI SYREF 2 est intervenue volontairement à l’instance le 4 avril 2022.

Par jugement du 15 juin 2022, le juge des loyers commerciaux a : déclaré recevable l’intervention volontaire de la SCI SYREF 2,constaté le désistement d’instance et d’action de madame [G] [W],constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2021,constaté que le montant du prix du bail doit être fixé à la valeur locative,avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [Y]. L’expert a déposé son rapport le 07 septembre 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI SYREF 2, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 avril 2024 et déposé au greffe le 09 avril 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 au montant annuel de 38.544 euros hors taxes et hors charges, outre les accessoires,condamner la société SMB DISTRIBUTION à lui verser la différence entre les loyers effectivement payés depuis le 1er avril 2021 et le loyer définitivement fixé résultant du jugement à intervenir, outre le règlement des intérêts en vertu de l’article 1231-6 du code civil, ainsi que leur capitalisation sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,dire que le lissage du loyer renouvelé en application de l’alinéa 4 de l’article L145-34 du code de commerce n’a pas à être appliqué,condamner la société SMB DISTRIBUTION au paiement des dépens,condamner la société SMB DISTRIBUTION à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI SYREF 2 soutient que le déplafonnement est acquis, et que pour déterminer la valeur locative il convient de retenir une superficie pondérée de 96m2 et une valeur unitaire de 365 euros/m2, outre une majoration de 10% compte tenu de la clause autorisant un bail tout commerce, en retenant que le loyer n’est pas soumis à la TVA conformément aux dispositions contractuelles de l’article 14 du bail. Elle conteste toute violation du principe du contradictoire par l’expert judiciaire, soutenant s’agissant du recollement des prix couramment pratiqués dans le voisinage que les parties l’ont autorisé à y procéder hors de leur présence, que celui est libre de mener des investigations conformément à l’article 242 du code de procédure civile,