LOYERS COMMERCIAUX, 3 juillet 2024 — 22/06090

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 22/06090 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W6GX Minute n° 24/00043

Grosse délivrée le : à

JUGEMENT RENDU LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 15 Mai 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Madame [H] [N] née le 15 Octobre 1961 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Madame [K] [O] née le 18 Janvier 0991 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentées par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,

ET :

S.A.S. AIDE A LOGEMENT MODERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 31 janvier 2005, madame [I] [D] [M] veuve [L] a donné à bail commercial à la SARL COALA pour une durée de neuf ans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel initial de 18.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce à usage d’hôtel, hôtel meublé ou location de studio ou appartement. Le bail a été renouvelé par acte notarié du 29 avril 2015, le bien appartenant à madame [H] [E] épouse [N] et madame [K] [O] venant aux droits de madame [L] suite à une donation du 20 janvier 2012. Par acte notarié du 27 juillet 2016, la société COALA a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la SAS AIDE A LOGEMENT MODERE.

Le 25 mars 2022, les bailleresses ont notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er février 2023, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 66.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 13 mai 2022, madame [H] [E] épouse [N] et madame [K] [O] ont, par acte du 15 juillet 2022, fait assigner la SAS AIDE A LOGEMENT MODERE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er février 2023.

Par jugement du 11 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er février 2023, que le montant du prix du bail doit être fixé à la valeur locative selon les modalités de l’article R145-10 du code de commerce, et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [J].

L’expert a déposé son rapport le 10 juillet 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, madame [H] [N] et madame [K] [O], soutenant leur mémoire notifié le 04 avril 2024 et déposé au greffe le 29 mars 2024, sollicitent du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er février 2023 au montant annuel de 54.567 euros hors taxes et hors charges,condamner la SAS AIDE A LOGEMENT MODERE au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l’assignation (15 juillet 2022),condamner la SAS AIDE A LOGEMENT MODERE au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,condamner la SAS AIDE A LOGEMENT MODERE à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [H] [N] et madame [K] [O] soutiennent, en application de l’article R145-10 du code de commerce que les locaux loués pour un usage d’hôtel/hôtel meublé sont des locaux monovalents dont le loyer doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, excluant l’application des articles L145-33, R145-3 à R145-8 et ainsi tout abattement. S’agissant de la détermination de la valeur locative, elles prétendent qu’il convient de retenir que la fourchette de pourcentage de recettes à appliquer pour ce type d’établissement non classé et situé en secondaire s’établit entre 21 et 25%. Ainsi, elles font valoir qu’au regard de la situation de l’établissement en plein centre-ville avec un accès et un attrait excellents, le pourcentage à retenir doit s’établir au taux médian de 23%, à appliquer au chiffre de recette de 237.250 euros.

A l’audience, la SAS AIDE A LOGEMEN