Troisième chambre civile, 4 juillet 2024 — 22-24.856

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 juillet 2024 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 398 FS-B Pourvoi n° X 22-24.856 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JUILLET 2024 La société Seqens, société anonyme d'habitation à loyer modéré, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° X 22-24.856 contre l'arrêt rendu le 27 septembre 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [U] [N], domicilié [Adresse 3], 2°/ à Mme [G] [N], épouse [R], 3°/ à M. [K] [N], tous deux domiciliés [Adresse 2], défendeurs à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Françoise Fabiani - François Pinatel, avocat de la société Seqens, de Me Balat, avocat de MM. [U] et [K] [N] et de Mme [G] [N], et l'avis de Mme Morel-Coujard, avocat général, après débats en l'audience publique du 28 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Grandjean, conseiller faisant fonction de doyen, Mme Grall, M. Bosse-Platière, Mmes Proust, Pic, conseillers, Mmes Schmitt, Aldigé, Davoine, MM. Pons, Choquet, conseillers référendaires, et Mme Maréville, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 septembre 2022), le 9 janvier 2001, la société France habitation, aux droits de laquelle est venue la société Seqens (la bailleresse), a donné à bail à M. [U] [N] et [B] [N] un appartement, qu'ils ont occupé avec leurs enfants [G] et [K]. 2. [B] [N] est décédée le 17 juin 2016, après qu'une ordonnance de non-conciliation entre les époux lui a attribué la jouissance du domicile familial. 3. Le 22 juin 2016, M. [U] [N] a signé un avenant par lequel il était désigné comme restant seul titulaire du bail. 4. Plusieurs mensualités étant demeurées impayées, la bailleresse a fait signifier à M. [U] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, puis l'a assigné en constat d'acquisition de cette clause, en expulsion et en paiement d'un arriéré locatif. 5. Ses enfants sont intervenus volontairement à l'instance. Ils ont sollicité la reconnaissance, au bénéfice de M. [K] [N], du transfert du bail au décès de sa mère, avec laquelle il cohabitait depuis plus d'un an. Sur le moyen relevé d'office 6. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code. Vu les articles 1751 du code civil et 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : 7. Selon le premier de ces textes, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément. 8. Selon le second, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : - au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; - aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; - au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; - aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. 9. Il est jugé, en application du premier de ces textes, que la séparation de fait des époux ou l'autorisation qui leur est donnée de résider séparément ne remet pas en cause la cotitularité du bail portant sur le logement qui a servi effectivement à leur habitation commune (3e Civ., 27 mai 1998, pourvoi n° 96-13.543, Bull. 1998, III, n° 109 ; 3e Civ., 31 mai 2006, pourvoi n° 04-16.920, Bull. 2006, III, n° 135). 10. Il est également jugé que le conjoint survivant qui satisfait aux conditions de l'article 1751 du code civil dispose d'un droit exclusif sur le logement qui a servi effectivement à l'habitation des époux avant le décès et que ce droit prive les descendants qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif (3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 17-20.409, Bull. 2018, III, n° 77). 11. Le conjoin