JCP LOGEMENT, 16 mai 2024 — 23/02551

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024 __________________________________________

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT 26, Place Rosa Parks BP 83618 44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [R] [Y], munie d’un pouvoir écrit D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [K] Appartement 12 Escalier 1 Etage 3 7 Rue Henri Sellier Les Jardins de Pirmil 44200 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 janvier 2024 date des débats : 11 janvier 2024 délibéré au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/02551 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MNYJ

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT CCC à Madame [V] [K] + préfecture Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 novembre 2009, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à [V] [K] un logement lui appartenant sis, 7 rue Henri Sellier, logement 12, 3ème étage- 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 284,76 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 126,57 €.

Par acte d’huissier de justice du 10 juillet 2020, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [V] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.121,15 € arrêté au 9 juillet 2020, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice du 20 mars 2023, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [V] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6.683,87 € arrêté au 13 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 20 juillet 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·        Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et charges ; ·        Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, et ce conformément à l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution et que faute par la locataire de ce faire, il soit procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; ·        Condamner la locataire au paiement : de la somme de 7.704,79 € représentant les loyers et charges impayés, arrêtée au 2 juin 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ; des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir avec intérêts ;d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges locatives, depuis le jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, et jusqu'à la libération effective des lieux, cette indemnité d'occupation étant indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ; d’une somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières·        Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 2 janvier 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.

A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT, régulièrement représentée par [R] [Y] munie d’un pouvoir, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 9.493,78 € au titre des loyers et charges échus à la date du 5 janvier 2024.

Régulièrement assigné à étude, [V] [K] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).

En l’espèce, Nantes Métropole Habitat justifie de la notification du commandement de payer à la CAF le 15 janvier 2020, dont la Caisse a accusé réception le 17 janvier 2020, soit au moins deux mois avant l’assignation du 20 juillet 2023. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 20 juillet 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 21 juillet 2023, dont il a accusé réception le 24 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.6.1. Par exploit d’huissier en date du 20 mars 2023, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [V] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6.683,87 € arrêté au 13 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [V] [K].

Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [V] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 9.493,78 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 5 janvier 2024. En conséquence, [V] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 9.493,78 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Elle sera enfin condamnée à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 6 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 410,05€.

Sur les délais de paiement En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lors de l’audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a indiqué s’opposer à des délais de paiement. La bailleresse indique que [V] [K] ne perçoit plus les APL depuis longtemps. Par ailleurs, il ressort du contrat de bail que la locataire bénéficie de ce logement par un bail initial du 1er novembre 1978 et que le contrat a déjà été résilié judiciairement par jugement du 25 octobre 2007 pour non-paiement des loyers. Le nouveau bail a été proposé à la locataire à la suite du règlement total des indemnités d’occupation et des charges. D'après le relevé de compte locataire, la situation de non-paiement des loyers n’a jamais été assainie depuis juin 2019 et la dette n’est plus passée sous les 2.000 € depuis décembre 2021, et ce malgré la délivrance d’un premier commandement de payer en 2020.

[V] [K] n'a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l'audience. Le diagnostic social et financier transmis indique que la défenderesse est retraitée depuis juillet 2020 et qu’elle perçoit une retraite de 961 €. Elle a déposé un dossier de surendettement le 22 décembre 2023. Elle a par ailleurs des problèmes de santé qui, d’après ce qu’elle déclare à l’audience, ne lui permettent pas de rester dans le logement car elle est en grande difficulté monter les escaliers. Enfin, le logement est devenu trop grand pour elle ; elle y vit depuis 45 ans et y a élevé ses quatre enfants, mais vit désormais seule. La locataire ne paraît donc pas en situation de régler sa dette. Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [V] [K].

Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [K], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des deux commandements de payer et de l’assignation. En revanche, l’équité commande de débouter NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 27 novembre 2009 entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et [V] [K], concernant le logement sis 7 rue Henri Sellier, logement 12, 3ème étage - 44200 NANTES ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 21 mai 2023 ; CONDAMNE [V] [K] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 9.493,78€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE [V] [K] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 6 janvier 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 410,05 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [V] [K], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [V] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; DÉBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [V] [K] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY