Loyers commerciaux, 18 juillet 2024 — 24/02892

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 24/02892 N° Portalis 352J-W-B7I-C4HZ6

N° MINUTE : 4

Assignation du : 16 Février 2024

Jugement avant dire droit [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Expert : [M] [T][2]

[2] [Adresse 6] [Localité 8]

JUGEMENT rendu le 18 Juillet 2024 DEMANDERESSE

Madame [J] [Z] épouse [P] [Adresse 7] [Localité 3]

représentée par Maître Maryline OLIVIÉ, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1410

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE BUCHERON [Adresse 4] [Localité 12]

représentée par Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 11 Juin 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 6 août 1990, Mme [J] [Z] a donné à bail renouvelé à la SARL Le Bûcheron, divers locaux à usage de commerce et d'habitation, dépendant d’un immeuble situé à [Localité 12] , [Adresse 4] et [Adresse 9], à compter du 1er juillet 2014 jusqu'au 30 juin 2023, moyennant un loyer annuel de 64.000 euros HT HC.

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit :

* Une boutique avec entrée sur le [Adresse 4] et sur la [Adresse 13], sous-sol aménagé au 1er étage de caves, en outre deux caves attenantes numéro 4 et 1, et un groupe de trois caves nurnéro 5 ; * Un appartement au 1er étage gauche comprenant : entrée, trois pièces, antichambre, cuisine, WC, salle de bains ; * Cave numéro 14 au sous-sol.

La destination des lieux loués est l’exploitation d’un commerce de vins, liqueurs et brasserie à l'exclusion de tout autre commerce ou industrie même temporairement, et ceux du premier étage : l'habitation bourgeoise du personnel de la société preneuse.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2022, Mme [J] [Z] a donné congé à la société Le Bûcheron des lieux qu'elle occupe pour la date du 30 juin 2023 et lui a offert le renouvellement de son bail pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er juillet 2023 moyennant un loyer qu’elle entendait voir porté à la somme de 125.000 euros par an HT HC.

Par mémoire en demande en date du 15 juin 2023, Mme [J] [Z] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 en fonction de la valeur locative qu'elle estime à la somme de 125.000 € par an HT HC, invoquant des modifications de la destination contractuelle des lieux, des obligations respectives des parties, et des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré.

Par mémoire en réponse du 7 août 2023, la société Le Bûcheron a demandé au juge des loyers commerciaux de faire application des règles normales du plafonnement résultant des dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce et de fixer le loyer à la somme annuelle en principal de 73.633,24 euros HT et HC, à compter du 1er juillet 2023.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice délivré le 16 février 2024, Mme [J] [Z] a fait assigner la société Le Bûcheron devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

A titre principal : - ordonner le déplafonnement du loyer relatif au bail renouvelé en date du 1er juillet 2023 ; - fixer le loyer annuel renouvelé à un montant de 125.000 €/an HT - HC à compter de la présente demande ; A titre subsidiaire : - nommer tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de : * décrire les locaux commerciaux, * prendre connaissance des documents contractuels, des travaux réalisés dans les lieux, * donner toutes informations nécessaires à l’appréciation d’une situation de déplafonnement du loyer commercial, * déterminer la valeur locative du magasin, - condamner la société Le Bûcheron au paiement d”une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure. - juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu'en cas d’inexécution par voie extra-judiciaire, les sommes retenues par le commissaire de justice instrumentaire en application de l’article A.444-32 du code de commerce, seront supportées par la partie tenue aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [J] [Z], qui se prévaut d’un rapport amiable établi par Mme [F], expert près de la cour d’appel de Paris, en date du 20 mars 2023, fait valoir que le loyer doit être déplafonné compte tenu :

- de la modification de la destination contractuelle des lieux, le preneur ayant été autorisé à adjoindre à l’activité autorisée par le bail la vente à emporter et la restauration, - de la modification des obligat