Loyers commerciaux, 31 juillet 2024 — 23/13206

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 23/13206 N° Portalis 352J-W-B7H-C3AXN

N° MINUTE : 5

Assignation du : 10 Octobre 2023

Jugement avant dire droit [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Expert : [H] [E][2]

[2] [Adresse 2] [Localité 4]

JUGEMENT rendu le 31 Juillet 2024 DEMANDEURS

Madame [C] [V] épouse [N] nom d’usage [N]-[R] [Adresse 10] [Localité 11] BRESIL

Monsieur [O] [S] [A] [N] nom d’usage [N]-[R] [Adresse 10] [Localité 11] BRESIL

Madame [D] [T] [A] [N] épouse [K] nom d’usage [N]-[R] [Localité 7] [Adresse 14] PAYS-BAS

Madame [Y] [A] [I] [N] épouse [Z] [Adresse 13] [Localité 11] BRESIL

tous représentés par Maître Caroline FAUVAGE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0255

DEFENDERESSE

S.A.R.L. EXPOTEL [Adresse 3] [Localité 5]

représentée par Maître Emmanuelle CHAVANCE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 13 Juin 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2012, Monsieur [O] [N]-[R], Madame [C] [N]-[R], Madame [D] [N]-[R] épouse [K], Madame [Y] [N]-[R] épouse [Z] ont donné à bail en renouvellement à la société EXPOTEL la totalité d'une maison sise [Adresse 3] à [Localité 5] à usage d' " HOTEL MEUBLE (avec petit déjeuner) à l'exclusion de tout autre ", pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 100.800 euros.

Par acte extrajudiciaire du 20 février 2020, les consorts [N]-[R] ont fait délivrer un congé avec offre de renouvellement à la société EXPOTEL, à effet du 1er janvier 2021 et moyennant un loyer annuel de 169.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 27 décembre 2022, les consorts [N]-[R] ont sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 169.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 janvier 2023, la société EXPOTEL a notifié un mémoire en réponse sollicitant la fixation du loyer à la somme annuelle de 103.335 euros HC et HT.

Par acte du 10 octobre 2023, les consorts [N]-[R] ont assigné la société EXPOTEL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

- RECEVOIR les consorts [N]-[R] en leurs demandes et les déclarer bien fondées, - DIRE que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 doit être fixé à la valeur locative par application des articles L.145-36 et R.145-10 du Code de commerce, - FIXER le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 169.000 € (CENT SOIXANTE NEUF MILLE EUROS) hors taxes et hors charges,

A titre subsidiaire, - DESIGNER tel expert qu'il lui plaira, avec pour mission d'évaluer la valeur locative des lieux loués conformément à la mission usuelle en la matière,

En tout état de cause, - RAPPELER que la décision à intervenir sera assortie de plein droit de l'exécution provisoire, - CONDAMNER la société EXPOTEL aux dépens ainsi qu'au paiement au profit des consorts [N]-[R] d'une indemnité de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, les bailleurs font valoir en substance :

- d'une part, en raison du caractère monovalent des locaux loués, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-10 du code de commerce ; - qu'en se fondant sur une expertise amiable réalisée par Mme [L] [W], qui a fait application de la méthode hôtelière, ils sollicitent la fixation du montant du loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 169.000 euros, retenant un prix moyen praticable de 125 euros hors taxes, un taux d'occupation de 84%, un taux d'abattement pour le recours aux OTA de 17%, une recette théorique hébergement estimée à la somme en principal de 171.083 euros, une valeur locative liée aux recettes sur petits-déjeuners estimée à 7.128 euros, une correction pour charges exorbitantes du droit commun de 5%.

Par mémoire en réponse n°2 notifié le 12 juin 2024, la société EXPOTEL demande au juge des loyers commerciaux de :

- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la valeur locative application des article L145-36 et R145-10 du Code de Commerce ; - Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 92.985,52 € hors charges et hors taxes, toutes clauses, charges et conditions du bail venant à échéance demeurant inchangées ; - Con